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アパートの減価償却に関する考え方。実質無料で自宅に住める物件を建てた宮崎の大家さん

ふんどし王子さん_画像 ふんどし王子さん 第69話

2020/10/29 掲載

こんにちは! 地方は富山県で専業大家をしているふんどし王子です。初めてコラムを見る方もいると思ったのでたまには基本情報を言ってみました( 笑 )。

■ アパートの減価償却に関する考え方

さて、古家付きで200万円で購入した新築アパート用地の解体が終わりました。建物や樹木がなくなるとスッキリして広く感じます。これから立面図などの決定や、確認申請など行い、完成は来年の6月くらいになりそうです。





アパート予定地は交差点の角地なので、車通りがそこそこあり、出入りが少し大変かもしれません。しかし、視認性は上がるのは良いと思っています。( アパートが建っているという宣伝になる )

お洒落な外観にして、目を引く建物にしたいと考えています!ちなみに人口3万人程度の地域ですが、6部屋なのでなんとかなると思っています。

2020年9月に完成した近隣のD社のアパートは12部屋中10部屋まで決まっており、共益費や駐車場を含めた家賃は6.8万円程度でした。間取りは1LDKで広さは40uほどです。

このD社と同等の家賃で決まれば利回りで11%弱は狙えそうです。それより少し家賃を安くしても10%は超えてくる予定です。



土地を坪単価3万円程度で仕入れた地域で、この家賃を狙えるのは歪みだと思います。全国を回っていますが、富山県より土地の値段は高く、家賃が安いという地域の方が多いです。

このような地域では、「 持たざる者が持つようになる 」ためのステップアップが大変であり、地主などお金持ちがさらにお金持ちになっていくように思いました。

資産価値や安定性を考えると土地の高い地域が有利なので、持たざる人はまずは郊外から投資を始めて、徐々に都心部に進出( 資産組み換え )するのが良いのではないでしょうか。

また、初期の頃に土地値が安い地域が有利な点に、土地建物の資産割合のうち建物部分が大きいため、減価償却費をたくさん取れるということもあります。減価償却は実際にはお金が出ていかない経費なので、キャッシュフローは出やすくなります。

今回建てる新築アパートは、土地が400万円で、建物が4,100万円を見込んでいるので、総額4,500万円のところ4,100万円を減価償却にあてることが出来ます。木造の耐用年数である22年で割ると年間約186万円です。

さらに減価償却を大きく取りたい方は、建物を本体部分6割、設備部分4割にわけて償却する方法もあります。設備の耐用年数は15年なので、減価償却費を多く計上できるのです。

この場合の減価償却費は本体部分111.8万円、設備部分109.3万円となり、合計は約221万円となります。

ちなみに、家賃年収入は450万円程度を見込んでおり、返済比率は半分以下を計画しています。すると、「 返済額≒減価償却費 」となり、経費にならない「 元本返済 」と相殺することによりキャッシュフローが安定します。( 詳しくは「 デッドクロス 」で検索してみて下さい )

さらに新築アパートの取得や、大規模なリフォームを行ったときに、少額減価償却資産の特例( 中小企業者等の少額減価償却資産の取得価額の損金算入の特例 )を使うことも可能です。

これにより、取得価額が30万円未満の減価償却資産を、取得価額の合計額のうち300万円まで、一括で損金算入することが出来ます。

つまり、新築アパートでいうとエアコンや浴室乾燥機など30万円以下の設備の費用をわけて明細を出してもらうことにより、300万円まで全額損金算入することが出来るということです。

※実際に使う場合は、税務署か税理士に相談してください

仮にサラリーマンの方が新築アパートを建築して、1年間で500万円減価償却を取る場合、初年度の不動産収入は赤字となり、給料収入と損益通算で税金が還付されます。また、課税所得が減ると保育園などの料金も変わってくるのでインパクトは大きいと思います。

もちろん、メリットばかりではありません。建物の簿価は減っているので売却するときには減価償却分が逆に働きます。具体的には「 売却金額-簿価=売却益 」となるため、譲渡税が多くかかります。

減価償却は税金の繰り延べでしかありませんが、初期の頃は税金を抑えてキャッシュフローを増やし、再投資に回すことが大事と考えると、活用する意義は大きいと思います。

そういった意味では、初期の頃は元金均等返済より、元利均等返済の方が返済額を抑えられますし、返済額の内訳を見ると金利負担も大きく経費算入する部分が大きいのでオススメです。



入ったお金は再投資に回すという鉄の意志を貫くことができそうにないキャッシュフローを使ってしまうタイプの方は、後から苦しくならないように元金均等を選ぶといいでしょう( 笑 )

■ 地方の若者は有利!?

話は少し変わりますが、個人的に地方の若者にはチャンスがあると思います。まず、優秀な人はどんどん都会に出て行くので田舎は手薄になります。つまり少し頑張るだけで、結果が出やすいです。

あとは、融資の優位性です。金融機関は「 お金を貸すこと 」が仕事であり、少子高齢化で資金需要も減り先細っていくとはいえ、金融機関自体の生き残りや、持続性も考えていると思います。

特に信用金庫などは地域密着型であり、地域経済の担い手育成も計画していると想像しています。何を言いたいかというと、地方の若者は金融機関の「 育てる枠 」に入ることを目指すのが良いと思います。

自分は頼まれてもないのに信用金庫の「 青年○○の会 」みたいなのに入りました( 笑 )。コロナで活動はほとんど中止となりましたが、中小企業や他業種の自営をされている方々と交流が出来るのは楽しそうです。

そういった会に入れば融資が通るというわけではありませんが、プラスの評価にはなると思います。また、銀行員の方と情報交換をすることで、ネットには載っていない現場のリアルな情報を得られるメリットもあると考えています。

「 鶏口牛後 」という諺もあります。競争の激しい場所で疲弊するより、自分の優位性がある場所で戦っていくのも良いと思います!今後も実績と、将来性( 若さ )を武器にして金融機関にアタックしたいと思います。

■ ワタクシの本を参考に宮崎の大家さんが2戸一物件を新築

先日、健美家コラムに雑草との闘いで登場した宮崎の森さんから、嬉しい報告がありました。

参照:ファーマー大家が教える除草の極意l

ワタクシの本を読んで、2戸1の賃貸併用住宅の活用法を知り、「 実質無料で家に住めたらいいな! 」 と考えるようになったそうです。これまで、何回も全国のセミナーを聞きに下さり、富山の実際の建物も見学に来られました。



その結果、森さんは2世帯住宅の自宅と2戸1( にこいち )のアパートを新築し、ほぼ手出しなしで自宅に住める予定だそうです。まだ基礎の段階で入居申込があり、申込みベースではすでに満室だそうです。

新築アパートの融資が通った時は、「 このコロナ禍に新築して無事に入居者が決まるだろうか? 」と迷ったそうですが、「 決断して良かった 」とおっしゃっていました。



ちなみに家賃ですが、近隣にある大手D社のアパートよりも高く募集したそうです!( ワタクシも負けずとD社の家賃を超えていきたくなりました・笑 )

宮崎でも応用できたと知り、嬉しかったです。とても感謝されましたが、森さんの行動の成果です。正しい知識を持って、コツコツと行動を続けていれば結果が出るのだとわかり、セミナーをしていて良かったと思いました。

今後もセミナー活動を続けていこうと思います! 全国で皆さんとお会いできるのを楽しみにしております。


( 森さんと一緒に。嬉しい報告に酔っぱらってしまいました・笑 )

プロフィール

■ 大日本☆ふんどし王子さん(命名 加藤ひろゆきさん)

fundosi

高卒・製造業のサラリーマン大家
富山県在住、家族は妻と長男(3才)

ブログ:高卒・製造業が不動産投資でお金持ちになる方法!

☆不動産投資を始めたきっかけ等は大家列伝に詳しく載っています
大家列伝【前編】
大家列伝【後編】

■ 経歴

□1985年
富山県の兼業農家の5人兄弟の末っ子(双子)として誕生する

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、お金持ちになることを決意

□2003年
工業高校を卒業後、地元の大手自動車メーカー系列の会社に就職
交代勤務の現場で働きながら1カ月に10万円ずつ貯金する

□2008年
株・FXで300万円以上溶かす

□2009年
2世帯住宅を建てる
2500万円(利回り6.8%)

□2011年
6部屋の中古アパートを購入
1200万円(利回り21%)

□2012年
兄と法人を設立

高岡市区分購入(売却済)

□2013年
8部屋の中古アパートを購入(売却済)
2500万円(利回り18%)

富山駅前区分購入(売却済)

富山市内区分購入(売却済)

□2016年
ガレージハウスを購入
200万円(リフォーム後利回り18%)

廃墟購入
65万円(仲間の投資家がリフォームし4.5万円で賃貸予定、利益折半)

廃墟購入
50万円(仲間の投資家がリフォームし4万円で賃貸、利益折半)

1200万円で戸建てを新築する(利回り10.4%)

□2017年


1200万円の中古マンションを購入(利回り23%)

4100万円のアパートを新築する(利回り9.8%)

□2018年
6150万円のアパートを新築する(利回り10.2%)

2500万円で中古アパートを購入(利回り21%)

■著書


高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

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