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借金をせずにCF1,000万円を達成する買い方を考えてみた。ー私が積算評価より重視しているものー

日野たまきさん_画像 第18話

こんにちは! 火の玉ガールです。
都内の築古物件をシェアハウスとして稼働させるまでの顛末をまとめた先月のコラム( 第17回 )に、たくさんの反響をいただきました。

中には、「 読んでいて感情移入しすぎて、胸が痛くなりました 」と言って下さった優しい読者様もいらっしゃいます。ほかにも、「 何も力になれなくてごめん 」と謝ってくださる方も続出しました。

いやいや、めっそうもない! 全て自分で蒔いた種ですし、どうにかこうにかまともな物件に再生することができましたので、心配ご無用です。

「 すごい内容公開したね〜。さらけ出してるね〜 」とのご意見もいただきましたが、実際はあんなもんじゃございません。業者さんとの壮絶な闘いなど、コラムではだいぶ端折っています。

無事に稼働するまで、とても人には言えないあれやこれやの裏ヒストリーがありました。はい、不動産投資って甘くないですよ。でも、こうして無事に今日も生きています。ということで、引き続きよろしくお願いします。

■ 不動産投資に成功の定義など存在しない

さて、今回の話題は、「 私の考える”賃貸業”の側面から見た不動産の価値とは何か 」についてお届けしたいと思います。

最初にお断りしておきますが、「 不動産投資の成功法 」などというものはない、と私は思っています。そもそも何をもって「 成功 」と定義するかは、人それぞれだだからです。

人によっては、物件が買いたくて買いたくて、思い描いた一棟が購入できたら、それが成功なのかもしれません。( 私はそういう考えは一切持ち合わせておりません )。

過去のコラムで満室までの道のりをお伝えしてきた都心シェアハウスも、途中の大トラブルはどう考えても失敗です。( 購入前にあんな目に遭うと分かっていたら改修工事の内容は全然違っていたでしょう )。

この先、どんな苦労が待ち受けているか、それは「 神のみぞ知る 」です。結局、購入してから売却するまで、所有権が完全に他者に移転するまでは、成功か失敗かなんて語ることはできないのです。

■ 頭金がないという時点で「 投資 」じゃない( と思う )

投資とは、「 最初に“資”金を”投”げて、後から回収すること 」だと思います。そういう意味で、最初にお金を出すことがスタートだと思うのです。

最近はご承知のとおり、銀行の融資引き締めが厳しくなっており、やりにくくなっている方も多いようですが、私はもともと融資をほとんど引いていませんので、正直なところ無関係です。

「 頭金がなくても、オーバーローン・フルローンを引ければ物件が購入できる 」という時代が続いていましたが、“頭金がない”と言ってる時点で投資になってないんじゃないの? と私は思います。

「 不動産投資を始めるにあたって、いくらくらいの現金が必要か 」についてですが、私は「 自分が買いたいと思ってる物件価格くらいの現金は用意してから始めた方がいいんじゃない? 」という考えです。

1,000万円の物件が欲しいなら、貯金額1,000万円。それを全額現金つっこむか、見せ金にして何割か頭金を入れて残りはローンで補うかは、その人の考え方次第だと思います。

私の最初のスタートは都内の区分( 第2回コラム参照 )で、当時貯めていた貯金額以下の購入金額でした。

現金ではなく、頭金10%でローンを組んだのですが、ローンにかかる諸経費( 金利、事務手数料等 )、用意する資料、金融機関を訪問する時間と手間等々を考えたら、現金で買えるならその方がいいのでは、と考えるようになりました。

不動産投資の世界では、「 融資ありき 」で、現金を突っ込むのはもったいない、というのがセオリーです。確かに、理屈でいえばそうなのでしょう。

でも、人のやらないところにチャンスがあります。現金派が少ないのであれば、競合ひしめく人気物件をGetするためのライバルも少ないのでは、と考えました。

■ 元手1,000万円の人が現金だけで物件を買った場合、何年で年間CF1,000万円に到達するか

しかし、「 現金で買い進めていったら、いつまでたっても投資資金を回収できないよ。投資資金が倍になる頃には老人だよ 」という意見もあるでしょう。

ということで、今回、「 元手1,000万円の人が、現金だけで物件を買い進めていった場合、何年で年間CF1,000万円に到達するか 」というシミュレーションを行ってみました。

結論からいうと、丸15年かければそれが達成できるということになりました! 前提となる条件は、以下のとおりです。


1、初年度に諸経費・リフォーム代込1000万円で物件を購入し、4年目に2棟目購入、6年目に1戸目売却・3棟目購入、9年目に2棟目売却・4棟目購入、11年目に5棟目購入、14年目に3・4棟目売却・6棟目購入、15年目に7棟目を購入。

2、11年目に法人設立、以後法人での購入。それまでは全て個人名義で購入・売却( 個人での売却は長期譲渡になってから )

3、かけるリフォーム代は、購入時( 物件価格の )20%、売却時10%まで

4、物件利回りは表面19.5%以上、実質15%が最低ライン。7棟のうち最低1つは表面26%以上、実質20%の物件が必要。

5、個人所有期間中は税金コントロールが不可欠( 税理士先生とよく相談して、経費と減価償却費をうまく活用 )

6、基本的に所有期間中の空室期間はほぼなし( 空いてもすぐ決まる )

7、購入価格の1.85倍以上で売却


ちょっとわかりにくいですが、16年目( 丸15年 )で年間CF1,000万円に到達( 無借金 )し、投資した金額と同額のCFを年間で稼ぎ出すことができる、という結果になりました。

「 そんなに都合よくいくかよ! 」というツッコミが聞こえてきそうですが、シミュレーション上では15年間で7つ物件を所有できればOKなので、焦らず条件に合う物件が見つかるまで探せば、そこそこ近い結果は出せるんじゃないかな、と思います。

■ 不動産の価値より「 いくらお金を生むか 」を重視したい

私は「 不動産賃貸業 」というのは土地や建物といった「 物 」「 空間 」を貸しているのではなく、「 そこに住む時間 」「 そこを使う時間 」を貸しているのだと思っています。

そして、この商売における「 収入 」は、唯一、借主様からの家賃だけ。それに比べて、「 支出 」は通常の経費以外にも無限にあります( それをリスクヘッジするのが火災保険です )。

そういう意味で、私は土地値がいくらで含み益がいくら、だからこの不動産の価値はいくら( いわゆる積算価格 )という指標は、あまり重視していません。( 融資を継続して引いていく方には重要なのでしょうね )

それよりも、「 その物件をいくらで借りたいと考える人がどのくらいいるのか 」にフォーカスした方が、健全な経営ができるのではないか、と考えています。

不動産は「 一物五価 」ともいわれます。その物件の「 価値 」をどう見るかは、人それぞれ。皆様もよーく考えて、ご自分の不動産賃貸業を極めていただければな、と思います。

ちなみに私は「 現金をそんなに使うなんてもったいない 」という意見には全面的に賛成です。皆さんにもどんどん融資を引いていただきたいと思っています。


だって、その方がライバル減るから( 笑 )。


それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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