• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

都内物件で退去発生!退去予告を受けてから退去日当日の自主管理大家の行動

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第58話 著者のプロフィールを見る

2021/10/21 掲載

こんにちは!火の玉ガールです。今回は私の所有物件中最高家賃の物件について、退去があってから次の入居が決まるまでにやった営業活動の詳細をご紹介します。

その物件とは、シェアハウス仕様の都内大型戸建です。コラム51話で、とある法人様から転貸のお申込みをいただいて、喜びはしたものの、入居が確定するまで全く油断はできない、と書きましたがその後無事に入居が確定し、今もお住まいいただいています。

参照:一棟シェアハウスに申し込み。かけた労力に比べて得るものが大きいのが不動産投資!

シェアハウスや店舗など、一般の住居とは異なる事業系物件は高めの家賃を狙うことも可能ですが、住居に比べて対象となるターゲット層が限られるため、入居者を探すのに一苦労という現実があります( 汗 )

今回は3月末日付退去で、次の入居開始が8月初頭。退去後約3カ月でお申込みをいただき、実質空室期間は約4カ月でした。お申込みをいただくまでの流れを、順を追ってご紹介します。

■ 前入居者様の賃貸条件

建物は地下鉄駅からも程近い都内の便利なエリアです。古い賃貸併用住宅を購入し、リフォームしてシェアハウス仕様にしました。この物件を2018年春より、IT系の法人様に社員寮として一棟丸ごと借り上げていただいておりました。

賃貸借契約条件が『 建物に付随する設備以外の家具家電類の不具合修繕は借主負担 』となっていたこともあり、シェアハウスとして運営するのに比べて、手間暇はかかりませんでした。

通常、シェアハウスを運営業者に借り上げてもらう場合、手取り家賃は満室時の5〜6割程度です。今回の借上げ家賃は固めの家賃想定の約75%だったのと、敷引き( 2カ月分 )だったのでかなり好条件といえると思います。

■ 2カ月前に退去予告

更新手続きをお願いしていた客付け業者さんを通じて、社員寮として借りてくださっていた企業様より、更新はせずに3月末で退去するという連絡がありました( 自主管理物件ですので、管理会社ではありません )。

早速LINEで繋がっている入居者様( 実際にお住まいの寮長役の社員さん )と連絡を取り、退去立ち会いの日時を決めました。

■ 新たな募集業者探し

退去日が確定した後、次回もまた法人寮に借りて欲しいと思い、前回客付けして下さった業者さんに同条件で再募集してもらえるよう依頼してみました。ところが組織変更があり、現在は客付け募集を行っていない、との返答。OMG!

仕方がないので、『 法人寮 賃貸 』でググり、上がって来た業者さんに片っ端からメールを送り、返信を下さった業者さんに物件資料を送信。ピンと来たとある業者さんに、退去立ち会い時間の1時間後に内覧に来てもらうことにしました。

同時に、物件に近いシェアハウス運営業者も複数社あたってみて、その中の1社に法人寮客付け業者さんの更に1時間後に現地に来ていただくことにしました。

■ クリーニング業者確保

いつもお願いしているクリーニング業者さんに連絡し、退去翌日から3日間入ってもらうことを確約。それとは別に先輩大家さんに教えていただいた1台4,300円( 季節変動有 )のエアコンクリーニング業者さんも同じ日付で入ってもらえるよう手配しました。( エアコンは全部で13台あります )

■ 空室期間中の電気・水道

退去日の翌日からクリーニングを入れている関係で、電気や水道の契約者を「大家名義」に切り替える必要があります。退去予定日の約1週間前くらいをメドに、
東京電力
東京都水道局
に「 短期使用 」の申込をネット上で済ませておきます。

電気に関しては、あらかじめ『 供給地点特定番号 』が分かれば、最初から基本料金無料の電力会社に乗り換えます。水道はリフォーム・クリーニングが終われば募集期間中は止めてしまっても問題ありません。( 止めないと使用しなくても基本料金がかかります )

電気は内見時に照明が付かなくなっては困ります。しかし、空室期間中に基本料金を払い続けるのはもったいないので、「 使用した分だけ 」料金が発生する電力会社が使い勝手がよいです。

■ 退去当日

退去立ち合いの当日。入居いただいていた法人様には家具・家電付のシェアハウス仕様で貸し出していましたので、入居前に契約書に添付して交付している『 設備一覧表 』と退去精算書、印鑑を持参し、現地に赴きました。

そこで、入居前に比べて増減した備品のチェックをし( 補充は入居者負担 )、原状回復の必要な箇所を確認し、全て写真に収めます。家電がいくつか壊れていましたので、処分・修理・補充方法と負担区分を確認し、一覧表にチェックを入れていきます。

全12部屋で延床面積が47坪ほどあり、設備・備品も多い物件ですので、その場で精算金額を算出することは不可能です。項目を全て書き留めた上で、後日精算表を送ることにして、全部屋の鍵を預かって解散となりました。

その後すぐ、法人寮募集業者の担当さん、シェアハウス運営業者の借り上げ担当さんが立て続けにいらっしゃいました。中を見ていただき、査定を出してもらえるよう依頼しました。

その後、入居者さんから処分を依頼された家電類の廃品引き取りをネットで予約( 家電リサイクル法の対象家電のため、実際の引き取り日は予約の1カ月以上先でした。余裕を持って申込むことをお勧めします )。

夜は日ごろから仲良くさせていただいている不動産投資家さんを数名をお呼びして、中を見ていただいた上で今後の運営方法についてアドバイスをいただく会を開きました。

皆さん、民泊やシェアハウス、店舗などの事業系を運営してらっしゃるベテラン大家さんばかりなので、自分1人で考えるよりも、アイデアの幅が広がると思ったのです。

「 募集期間中、空けておくのがもったいないからレンタルスペースの運営をしてみたら? 」という助言を頂きました。その方は都内で古民家をレンタルスペースとして運営しており、使っているサイトも含めて、ご自分の物件の事例を教えて下さいました。

まったく考えてもいなかった”時間貸し”のアイデアにピンと来て、さっそく無料でアカウントを作って載せてみることにしました。持つべきものはビジネス経験豊富な先輩ですね。

おっと、空室期間中の活動全てを網羅するつもりが、退去当日で紙面が尽きてしまいました( 笑 )。まだまだありますので、つづきはまた次回以降のコラムでご紹介します。

アクセスランキング

  • 今日
  • 週間
  • 月間

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

火の玉ガールさん

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし

ブログ:不動産投資で人生が熱くなる


■ 経歴

□197×年
徳島で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2019年8月
東京都23区内に中古戸建購入

□2020年
東京都23区内に中古戸建を3軒購入

2020年3月にサラリーマンを卒業
大家業を中心に日々不動産活動に注力中


■ 著書

火の玉ガールさん:著書-1
不動産投資で人生が熱くなる!? サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?(ごま書房新社)

ページの
トップへ