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ロードサイド物件を購入してコロンブスの卵に気がつく<お得に物件を買うための3つのポイント>

広田健太郎さん_画像 第37話

前回のコラムでは、ロードサイドの物件が売り出されたその日に現地調査に行き、1時間で買付を出したこと。1,000万円の指値を入れ( 売値は3,000万円 )、4日後にOKの返事をもらい、その翌日の契約・決済をお願いしたところまでをお話ししました。

今回は、その続きです。

■ 初めての本格的なロードサイド物件を購入

売却OKの返事をいただいた翌日、こちらの希望通りに、契約と決済を終了。送金が完了するのを待っている間、売主さんと雑談をしていると、売主さんが昔、今回の物件で飲食店をやっていたことがわかりました。

かなり繁盛したお店で休む暇もなく毎日働いていたとのこと。しかし、ご主人様が亡くなられて、お店を閉店。その後テナントとして貸していたものの、元気なうちに財産整理をしたくて売りに出したというお話でした。

話を続けると、売主さんの親戚のほとんどが周辺で飲食店をしている「 飲食店一族 」であることが判明。ちょうど売主さまの妹さんも、お店を閉めてその跡地を売却しようかと考えているというのです。

場所を聞けば、ロードサイドの誰でも知っているお店です。「 その際はぜひ、僕にも教えてください 」とお願いをしておきました。まさかの展開です。売主さまも「 妹に言っておくから 」とニコニコしながら言ってくれました。

僕が1,000万円の指値をしたとはいえ、それ以上はうるさいことを言わずにすぐに現金を払ったことが、売主さんの一言につながったのだと思います。もし、相手が「 仕方なく 」売ったのなら、そんな話はしてもらえなかったでしょう。

僕の未熟な部分で、一瞬、「 もう少し安く買えたかも 」という欲が出てくるのですが、今回の売買金額が次回への経費込みとなったと考えれば、とても安く良い取引になったと思います。

100万円、200万円の値引きよりも、こういう「 ご縁につながるお金の使い方 」ができたことに、価値があると感じます。

安く買い叩いてその場だけ最大限に儲けて終わるのも一つの考え方です。しかし、その場で利益を独占せずに相手にも満足してもらうことで、その先のご縁につながるような買い方もあります。

振り返ってみると、僕は今まで、いつも相手にも喜んでもらえる買い方をしてきたから、ご縁がつながり、物件を買い続けていることができているのではないかと感じました。



■ 今回の取引で実感した3つのポイント

今回の取引で、僕はまた新たな教訓を得ました。本を読めば書いてあることもかもしれませんが、これは僕が自分の大切な現金を使って体感した末に得た教訓ですから、絶対に忘れません。

1、お盆というタイミングに不動産は動きやすい

お盆前に全てを整理してからお盆を迎えようと考える人、お盆に家族や親戚で集まって相談して結論を出す人など、年末年始と同様に、お盆は何かを整理するタイミングです。これからお盆前後の市場は注意しようと思います。

2、CASH IS KING

やはり現金があると強いということを実感しました。今まで1,000万円以下の現金買いなら何回もしてきましたが、1,000万円以上の現金の強さを強烈に体感しました。

今回、素早く売買を終えられたのは周囲の方の協力のおかげですが、それも現金があったからです。融資がダメになるという心配を関わる方にさせないことで、全ての動きがスピーディーかつパワフルに進みました。

3、ロードサイド物件は利回りが低くなる

よく考えればコロンブスの卵でしたが、僕は今まで何度考えてもこのポイントに辿り着きませんでした。それが今まで僕が、ロードサイドの物件を買うことをためらわせていたのです。

僕のメインエリアである市街地は基本的に駐車場がないため、土地に対してフルで建物が建っています。そのため、土地単価が高くても土地単価に対しての利回りが高くなります。

一方、ロードサイドは建物分の土地以外に駐車場用の大きな土地が必要です。そして、その分の土地はあまりお金を生まないため、必然的にロードサイド物件の投資効率はかなり悪くなります。

市街地の物件が利回り20%が可能なのに対して、ロードサイドの物件は10%となるのはそういうことだと実感をしました。

しかし、利回りだけではなく、投資にはその他の大切な要因もありますのでその辺は今後じっくりと「 自分で所有する 」ということを通じて学んでいきたいと思います。



■ 4棟目のビルの借入が完済

話は変わって、9月5日に僕の4棟目のビルの借入が完済しました。1つの借入が終わるということは本当に最高の気分です。

実は、ロードサイド物件の決済を終えてペナンに帰った後、ネットで見つけた地元のアパートに買い付けを入れました( このアパートに関してはまた別のコラムで紹介したいと思います )。

このビルの返済がなくなった分を、その物件購入の借入の返済に充当するつもりでいます。もちろん、その物件の家賃収入だけでも充分に返済はできますが、僕はそうやって自分の頭の中で物件を紐付けしています。

返済が終わった分を現金で積み重ねていくのではなく、次の物件に再投資をしていく。

現金を寝かせずに投資を休まないこと。サッカーでも「 人間ではなくボールを走らせろ 」といいます。人間は走れば疲れますが、ボールは疲れません。しかも、人間より速く走ります。

お金も同じです。どんなに働かせても疲れません。だから、寝かせずにドンドングルグル回し続けることで、資産形成が光速化していくのだと思っています。



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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 広田健太郎(ひろたけんたろう)さん

hirotasan

不動産投資家
マレーシア・ペナン島在住

ツイッター
https://twitter.com/kentarohirota

ブログ
walk on the blue ocean.

■ 経歴

□1975年
群馬県高崎市に生まれる

□1997年
早稲田大学スポーツ科学部卒業(サッカー部所属)

□1998年
シンガポールプロサッカーリーグDIVISION1でプレイ

□1999年
個人事業主として「サファリレコード」創業

□2005年
結婚
父親のすすめで1棟目のビルを購入

□2008年
レコード店を閉め、父親の不動産会社へ入るも2カ月で退社

□2009年
宅建免許取得

□2017年 マレーシア・ペナン島に移住

□2018年
宅建免許返納

■ 所有物件

□2005年
11月:商業ビル購入(4テナント)20%

□2011年
3月:商業ビル購入(3テナント、1住居)売却済

□2012年
7月:商業ビル購入(4テナント、1住居)26%
9月:商業ビル購入(3テナント)28%
9月:中古戸建購入(売却済)

□2013年
3月:商業ビル購入(売却済)
6月:区分マンション購入(売却済)
9月:自宅近くの中古戸建購入
10月:土地購入⇒コインパーキング(23台)
12月:中古戸建店舗購入(売却済)
12月:自宅隣の中古戸建購入

□2014年
3月:商業ビル購入(2テナント) 20%
7月:商業ビル購入(売却済)br /> 10月:商業ビル購入(2テナント)32%

□2015年
3月:中古戸建店舗購入(売却済)
3月:土地購入⇒コインパーキング(35台)
6月:土地購入⇒コインパーキング(5台)
10月:転売用土地購入(売却済)
11月:自宅近くの中古戸建購入

□2016年 4月:店舗購入
5月:牢屋ビル購入(売却済)
8月:店舗購入

□2017年
3月:全空ビル購入
8月:ロードサイド店舗購入
10月:駅近ビジネスホテル隣の店舗購入
10月:上記店舗向かいのビル購入

2018年現在の家賃年収約5,400万円

月に5〜10日、一日に数時間働く狩猟型の生活を満喫している

不動産投資を始めるきっかけや初期の苦労については大家列伝(前編・後編)を参照ください。

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