大家の皆様、繁忙期ですが入居付けは順調でしょうか？
洗練された大家の方はいつも「 満室！」と答えられますが、もちろん世の中にはそうでない物件もあります。
例えば、横浜の20㎡未満のアパートは30％以上が空室だと聞きます。そんな状況にもかかわらず、現在もその近隣にはたくさんの新築アパートが作られています。
ワタシもちょうど一年前、横浜で全空1Kアパートを取得しました。今回は、この物件で私が実践した入居付けに関する話を書きたいと思います。
参照：今年買った利回り30％の横浜の単身者向け全空アパート。出会いと修繕編
■ ワタシの購入したアパートのスペックの確認
- 横浜駅から電車で5分以内の駅から徒歩10分位
- もちろん坂の上
- 全空。理由不明だが募集もしてない感じ
- 築30年
- 1K16.5㎡
- 3点ユニット
- 6畳フローリング＆クロスの洋室
- 募集家賃は地域最安3万円代
改めてみると、本当に平凡なアパートですねｗ
近隣には、同じようなスペックのアパートがいくつもあって、ざっと見たところ、入居率は50％くらい（！）のイメージ！でした。
■ 近隣物件の空室率と家賃
横浜の1Kアパートは空室が多いとよく耳にしますが、本当でしょうか？
2023年の状況を改めて調査してみました。やり方はシンプル。ライフルホームズにて、「 横浜駅まで所要時間20分以内 」「 専有面積15㎡以上 」で検索。
すると、9,840件がヒットしました。最安は、築30年の3.2万円 ※1）。
ほぼワタシのアパートと同じスペックです。
他の条件はそのままで、「 専有面積20㎡以上 」に変えてみます。
それでも、7,300件がヒット。3万円代の物件が多く出てきます。
築30年以上の物件だと、15㎡と20㎡の面積の差が与える影響が小さく感じます。
築5年以内に限定すると、20㎡以上の家賃平均が6万円代に対して、15㎡以上は5万円代となりました。
新築アパートを建てるなら、20㎡以上が良さそうですね。
※1）最安なので、20㎡でも部屋の形が悪かったり、他にも悪条件（ 階数、坂、ロケーション不良、近隣環境、人気の駅、人気の設備 ）が揃っていたりで安くしているのだと思います。単純に比較は出来ません。
いつ聞いても「 満室だよ 」と答える洗練された大家の方は、安いだけで物件を買っているわけではなく、競合物件に勝つための物件の条件をよく知っていると感じます。
■ 全空物件を満室にするには、何をすればいいのか？
地方出身のワタシは、この全空アパートに、可能性を感じていました。横浜駅まで20分で行ける部屋が、家賃3万円代は安いと思いました。
この物件の募集条件は敷金0、礼金0、フリーレント1か月までついていて初期費用はわずかでした。仲介手数料、カギ交換費用、引っ越し費用、家財保険等がかかりますが、こちらは地方のアパートに住む時もかかる費用です。
それに、横浜は住みやすい町です。地方に比べると仕事の種類・求人数も多いし、最低賃金も高いです。車を所有しなくても交通網が整備されているし、おひとり様用のお店も多いので、贅沢しなければ生活費もそれほどかかりません。
それに、築30年と言っても平成築！（ もう令和だけど ）
建具もサッシもキレイに見えてしまうのは、ワタシが昭和生まれで、築古物件を見すぎて目が腐ってしまったからでしょうか？
で、何が言いたいかというと、ワタシも住んでも良いかなと思うくらいのスペックで、最低限の条件は揃っている物件でも、競合に似た物件が多すぎて、需要と供給の数のバランスが崩れていると、客付けは難しいんだなということです。
その為、この物件を満室にするための方法として、「 物件力を上げて差別化することは困難 」であると判断しました。
予算をかければ物件力は上がりますが、それでは安く購入した意味がありません。それに、きれいにしたって新築物件に勝てる見込みは少ないでしょう。そう考えると、「 物件力を上げる 」ことにエネルギーを注いでも効果は薄そうです。
「 お金を使わずに頭を使う 」ことが必要なのだと思います。しかし、並みの大家力しかないワタシには出来る気がしません。そこで、満室を目指すために、過去のコラムや本を見返してみました。
■ 先輩たちの満室ノウハウに学べ
- インターネット無料
- 防犯カメラ
- ポップ
- モデルルーム
- ADマシマシ
- クネクネミラー
- フリーレント
- 良い管理会社と良い関係
- アクセントクロス等デザインリフォーム
- 家具付き
- 貸し自転車
- 3点ユニット分離工事
- 他社物件へ広報
- 近隣学校に広報
- 壁をぶちやぶり魔改造
- 生活保護の方を紹介してもらう
- 外国人
- 賃貸会社への定期訪問
- ペット可
- DIY入居者募集看板をつける（ 加藤ひろゆきさんリスペクト ）
等々があると思います。 このアパートは自宅の近所なので通うのは苦になりません。先人たちの手法を実験的に試してみることにしました。
■ 賃貸会社にヒアリング。客付けには何が必要か？
優先順位を決める為に、近隣の賃貸会社さんにヒアリングを行いました。
- 「 エアコンは絶対必要 」
- 「 地デジアンテナは絶対必要 」
- 「 インターネットは絶対必要 」
- 「 モニター付きインターホンはあった方が良い 」
- 「 3点ユニットは客付け弱いのは否めない 」
- 「 IHコンロは良いですね 」etc…
エアコンとインターネットは「 絶対必要！」という声が多かったです。逆に言うと、他の設備に関しては、「 あった方が良い 」というくらいでした。激安賃貸に住む人の一番のニーズは、とにかく賃料が安い事であると感じました。
という事で、上記の設備を入れながら、入居付けを並行して進めていくことにしました。
少し話が変わりますが、賃貸会社の方へのヒアリングで気になったことがありました。複数の賃貸会社の方から「 自社管理物件の入居率は90％以上です。」 と言われたのです。内心で「 本当かよ？」と思いました。
そういった会社に管理を頼めば、満室（ 少なくとも90％以上 ）になるということでしょうか？ 横浜の単身物件は30％が空室という情報と矛盾します。管理物件を優先して入居付けを行っているのでしょうか？
ワタシは、「 自分であれこれやるより、管理を頼んでしまう方が早いのか？」と悩みました。
しかし、決断できません。管理費を払うのは惜しくないですが、入居付けに不安を感じてしまうのです。
実際、近隣には、管理会社の看板が付いたガラガラのアパートが複数あります。この時期は繁忙期の少し前でした。たぶん、繁忙期を逃すと1Kは埋まりにくいでしょう。しかし、「 入居率90％ 」を鵜呑みにしても良いものか…？
ワタシはこの時点では管理会社を決めず、複数の賃貸会社さんに客付けを依頼している状況でした。そこで、「 今、入居付けをがんばっています。満室になったらすぐに管理をお願いしたいです 」とある会社さんに提案しました。
しかし、良い返事はありませんでした。（ 管理会社の立場からすると、メリットが少ないし、他社で契約した条件で管理するのは面倒臭いですよね ）。
結局、ワタシは1社に管理を依頼することはせず、自分で賃貸会社さんをまわって、相性の良い営業マンに直接、客付けを依頼するという手法を選びました。
■ 2カ月弱で6室が満室になった
結果ですが、1月中旬から本格的に募集を始めて、3月上旬に6室が満室になりました。満室の為に次のような設備をつけたり、対策を講じたりしました。
- エアコン
- モニター付きインターホン
- IHコンロ
- モデルルーム作成
- ポップ
- フリーレント1か月
- AD１～2か月etc…
普通ですね。なんなら「 絶対に必要 」と言われた、インターネット無料は導入していません。募集をしながら物件力を上げていこうと思ったのですが、インターネットを導入する前に申し込みが入ったのでやめましたｗ
やってみてわかったことですが、最安賃貸の物件では、設備よりも仲介会社さんの案内の力の方が大きく感じました。
内訳ですが、大手の賃貸仲介から3人、地元の不動産屋さんから3人の入居が決まりました。大手の賃貸仲介さんは自社の案内で決めていただき、地元の不動産屋さんは他社さんに紹介いただいてそこから客付けをすることが出来ました。
大手と地元で客付け力の違いはわかりませんが、賃貸会社さんの特徴があるのが分かりました。融通のきく賃貸会社さん、営業マンと一緒になって客付けをしていくスタンスが良かったのかなと思っています。
ワタシのような零細大家は、大手の賃貸会社さんに丸投げしても恐らく満室にならなかったと思います。
ちなみに、満室になった後にも他社からの申し込みが入りました。それだけでなく、物件の前にかけておいたDIY看板からも問い合わせが来ましたｗ。全空だったのに、モテモテになって嬉しかったです。
空室率の高いエリアにある平凡な物件でも、大家が募集活動に時間を使い、協力していただける方を見つけられれば、入居率は高まっていくと思いました。今回のコラムが空室に困っている方のお役にたてば幸いです。
余談ですが、こちらのアパートは満室になった後に、3人を決めてくれた地元の不動産屋さんに管理をお願いしました。ところが、その会社は半年後に廃業してしまいました…。その話については機会があれば書きたいと思います。
