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地方戸建、積算評価の出るRC物件等の「一つのやり方」に固執しない理由

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×赤井誠さん_画像


ザブングル・加藤歩さんが不動産投資の始め方について相談する次なるお相手は、自己資金200万円からスタートし、家賃年収1億円にまで規模を拡大したベテラン投資家・赤井誠さんです。

百戦錬磨の赤井さんが、地方の戸建、積算評価の高いRCマンションなど、一つのやり方に固執しない理由とは? その他、地方投資へのスタンス、高値基調の今の相場でどう動くかなど、様々な話題について語り合いました。



■ 一つの手法に固執せず、その時に一番有利なものをやればいい


赤井さんは、不動産投資ですごい成果を上げているとお聞きしました。今日はどうしたら不動産でお金を増やすことができるか、教えてください。よろしくお願いします。


こちらこそ、よろしくお願いします。最初に伝えたいのが、不動産投資と一口に言っても、いろいろなやり方があるということです。そして、どんなやり方でも、勝っている人はいます。様々な手法の中からいかに、自分に合ったやり方を選ぶかが重要といえます。





自分に合ったやり方ですか。赤井さんはどんな物件を買っているんですか?


色々です。僕はその時、その時に一番有利なものをやればいいと考えているので、地方の戸建がいいとか、積算評価の高いRCマンションがいいとか一つのやり方に絞ることはしていません。

新築に税制が有利になる年もあれば、中古の方がリフォームの補助金が出てお得なる時期もあるので、状況を見ながら決めています。ちなみに去年は土地を3つと、中古アパートを一棟買いました。今年は土地を2つ買って、新築アパートを2棟建てます。


このやり方がいいよ、という言い方はされないんですね。


そうですね。5年前に地方の利回り20%のものを買った人は、同じ時期に首都圏で10%の物件を買った人より得をしたと思っているかもしれません。でも、首都圏の10%の物件を買った人は、その後で価格が倍になって、売却で大きな利益を得たかもしれません。

それは、時間が経ってわかることで、物件を買った時点では予想が難しいことです。だから、何が儲かるかなんて、本当の意味ではわからないんですよ。それに、目的も人それぞれですしね。そういう意味で、私は不動産投資に正解はないと思っているんです。


はあ。すごく納得です。実は僕、不動産投資の勉強を始める前は、やってみるなら都内の区分マンションからと思っていたんです。でも、都内の物件は高いですし、空室だと管理費や修繕費が持ち出しになりますよね。なので、今は別のやり方の方がいいかなあと考えていたところです。


今、都内の好立地の区分マンションを買ってインカム利益を出すのは、相当大変です。昔は12%以上の物件もゴロゴロあったんですが、今は6%くらいでしょう。最近、買っている人は、値上がり期待の人と、減価償却をして節税をしたい人、そして儲からなくても資産価値の高いものを買いたいお金持ちの人ですよ。

■ 不動産投資でお金を得て何をやりたいか


あと、人口が減少している日本で、地方での投資は厳しいと思うんですか、どうですか?


確かに、人が減っている場所と減っていない場所なら、減っている場所の方が厳しいです。人が減ると、町も荒れて、ますます人が減るという循環になってしまいます。人間が一番大切なのは命なので、最後は病院などのインフラが揃ったところに、人が残るでしょう。

ただ、マクロ的には人口減でも、5年、10年後にごそっと町や村がなくなることは考えにくいですよね。それなら、例えば5年で資金をある程度手に入れて、売却するなどやり方を選べば、勝ち目はあるかもしれない。これがダメであれが良いということではなく、やり方次第というのは、そういうことです。


赤井さんは、地方に物件を持っていますか?


私は神奈川県在住ですが、最初は福岡と仙台の中古アパートを買いました。ただ、両方とも売却済みです。私は空室やトラブルがあると、すごく気になる性格なんです。趣味がDIYなんですが、遠方の物件だとそれもできないので、今は関東の物件ばかりです。

自分の反省を踏まえて思うのは、「 不動産投資でお金を得て何をやりたいか 」ということをわかった上で取り組むことが大事ということです。


不動産投資を通じて、何をやりたいか、かあ。収入を増やしたいという理由だけでは十分ではないということですね。ちなみに、赤井さんが不動産投資を始めた時の資金はいくらでしたか?


200万円です。そのお金を頭金にして、2,200万円のアパートを買いました。買ってみたら、お金に対する意識がガラリと変わりました。例えば、その前は500万円の車が欲しいと思っていたんですが、アパートを持ってからは、500万円を頭金にしてアパ―トを買って、その収入で車を買おうと考えるようになったんです。

■ 家賃収入を貯めて生活は本業で賄えば、大きなお金が貯まる


その気持ち、なんとなくわかります。僕は家にはこだわりがないので、自分はどこに住んでもいいから、自宅を貸し出して、家賃収入を得るという経験をしてみたいなあという気持ちがあります。ただ、子供は転校させたくないとか、色々な理由から、家族が反対していて…。





私も子供の頃、毎年のように転校していたので、自分の子供は転校させたくないという気持ち、わかりますよ。お金が増えても家族がバラバラになったら意味がないので、無理をする必要はありません。ご自宅はどこにあるんですか?


三軒茶屋の駅から徒歩数分のところです。そういえばこの間、テレビの企画で不動産鑑定士の方に査定してもらったんですが、購入時より800万円もアップしていて、すごく嬉しかったです。ただ、家族が売っちゃダメというので、値上がりしても、メリットはないんですけどね。


自宅は売らないと決めてしまうのもひとつですよ。返済が進んでいるなら、自宅の空き担保を利用して物件を買い、入ってくるお金はすべて預貯金に回して、生活は本業の収入で賄えば、相当お金が貯まるはずです。

それを頭金してまた次の物件を買えば、三軒茶屋にもっと大きい家を買ったり、マンションを建ててそのうちの一つに住んだりということだって、夢じゃありません。


え!そんなこと、考えたこともありませんでした。今の家を売ったら、もっと安いところに移り住まないといけないと思っていたので、びっくりです。逆に、三軒茶屋でもっといい家に住むということもありえるんですね。

■ どんな時代でも儲けのチャンスはある


不動産投資はある時点を過ぎると急速にお金が増えていくので、そういうことが可能なんです。


でも、何を買うにしても、今は相場が高いので、時期ではないですよね。


物件が高いだけでなく、工事費も上がっていますから、中古も新築も高いですね。でも、いつになったら安くなるかは誰にもわかりません。ここ数年は、「 もう下がる、もう下がる 」と言われ続けていますが、2年前に買った人は今年売って、利益を得ています。

そう考えると、あと10年高いままという可能性もあるわけです。それなら、今買っても儲かるかもしれません。まあ、そこは「 神のみぞ知る 」部分なので、無理をする必要は全くありませんが。




確かに、そうですね。ただ、安かった時期を知っていると、踏み出せなくなりませんか?


それはいえますね。ただ、僕はどんな時代でも儲けのチャンスはあると思っていますし、実際に最近も買っています。不動産は物件の価格が下がったとしても、支払い比率さえ抑えておけば、ローンの返済に困ることはありません。

市場が低迷する時期も家賃が入ってきていれば、ローンさえ払えれば、大失敗する可能性はそんなに大きくないんです。昔、バブル崩壊で苦労した人たちは、キャピタルゲイン狙いで、持ち続けている間が赤字だったから、ダメになったんです。

その頃と今とでは状況が違いますから、まずは小さく始めてみるというのも一つの方法です。


編集後記
加藤さんの質問に対し、淀みなく答える赤井さん。その言葉に迷いがないのは、赤井さんが失敗も含めた様々な経験から得た「本質」を語ってくれているからなのだと感じました。次回は自宅の空担保など、現金以外の「信用」を活用してお金を増やす方法等をお伝えします。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回、【 地方の戸建や積算評価の出るRCなど、一つのやり方に固執しない理由 】
第2回、【 3,000万円の「信用」を投資に回せば、10年後に倍以上に増える 】
最終回、【 家賃1億円でも行動することを辞めない理由。投資家の子育て 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ 赤井誠さん

赤井誠
赤井誠さんのブログ

■ 経歴

196X年 横浜生まれ

北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。2013年に退社し専業大家となる。

不動産投資セミナーの講師等でも活躍。

現在は13棟97室を所有し、総資産は約10億円(内純資産は40%)。

年間家賃収入は約1億円、ローン返済比率30%以下、キャッシュフロー約6,500万円。

何事にも全力でチャレンジし、現在はアパマン経営に驀進中!

さらに詳しいプロフィール
幼少期から現在までほか


■ 赤井さんの本

赤井誠
ゼロからの不動産投資(すばる舎)

赤井さん2冊目
本気ではじめる不動産投資(すばる舎)

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