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困った入居者と非常識な大家…。管理会社のハードな日常【渡辺よしゆき:第2回】

ザブングル加藤歩さん/ザブングル加藤×渡辺よしゆきさん_画像


昨日に続き、ザブングル・加藤歩さんが生徒役となり、先輩大家で不動産会社の代表も務める渡辺よしゆきさんに不動産賃貸業にまつわる様々な不安な疑問点をぶつけました。

家賃の督促に行った不動産会社スタッフが見た驚愕の光景、おばけの出るアパ―トでの対処法、犯罪に使われた事例、ダメな大家さんなど、業界の裏側を知るよしゆきさんならではの「 ここだけの話 」が今回も次々に飛び出しました…。



■ 賃貸物件が犯罪に利用された事例


家賃の回収にいって、入居者さんとトラブルになることはないんですか?


ないこともないです。聞いた話ですが、以前、50才くらいの男性入居者がドアをどうしても開けてくれないんで、「 お願いですから入れてください 」と言ったら、「 絶対に誰にも言わないか 」というので、「 言いません 」と言って、中に入れてもらったらしいんです。

そうしたらその人、女子用のスクール水着を着ていたんですって( 笑 )。トラブルっていうほどのトラブルではないですが、相当ショックったらしいです( 笑 )。


それはビックリですね。でも、そこで部屋に入れるということは、ちょっとだけ、誰かに見てほしかったんですかね( 笑 )。


そうかもしれませんね( 笑 )。あと、アパートが危険ドラッグの製造工場になっていたこともあります。

部屋の中が見えたとき、やけに扇風機が多いなーと思っていたら、あとになって葉っぱを乾かしていたことがわかったんです。オレオレ詐欺のアジトに使われていたこともありますよ。


なんなんですか、それ? よしゆきさん、多くないですか?


いやいや、そんな物騒なことを言わないでください。自分の物件以外にも、不動産会社で管理している物件もあって、部屋数が多いからですよ。


それにしても、オレオレ詐欺とか、危険ドラッグとか、相当やばいじゃないですか。住んでいる人が逮捕された後って、大家はどうすればいいんですか?


残置物は入居者さんのものなので、勝手に処分してはいけないんです。かといって、そのままにしておけば次の入居募集ができません。僕は刑務所まで行って、「 所有権を手放します 」と一筆書いてもらったこともあります。


へ〜。ピンク系もありますか?


貸会議室にしていた区分マンションが、勝手にAVの撮影に使われていたことがありました。もし、住居として借りて、AV撮影所になっていたら、契約違反で追い出せるんですが、このときは一時的で特に被害もなかったので、そのままです。


あと、やんちゃ系のたまり場になるのも困りますよね。やっぱり、クレームとしては騒音系が多いんですか?


そうですね。過去に、「 コンピューターウイルスが来るー! 」ってアパート中に響き渡る声で叫んだ入居者さんがいて、クレームになったことがあると知り合いが言ってました。

僕の不動産会社では今、200室程度を管理しているんですが、一週間に一回くらいは、音の問題が発生していますね。ただ、設備が壊れたとか、隣の人がうるさいとかは、対応のしようがあるので、なんとか解決に持っていけるんです。おばけが出るって言われたときは困りましたよ。

■ おばけ問題に対する解決法


ええ? そんなことまで管理会社さんに連絡が来るんですか?


来ますよ。一応、話は聞いてあげるようにしています。例えば、ある若い女性が、夜中になると玄関の前におばけが立っていて、足跡が聞こえるというんです。

それで、人が来たら光るセンサーライトを玄関につけてあげたら、現れなくなったといっていました。真実はわかりませんが、それで住み続けてくれたので、対応としては正解だったのかなと思います。


おばけが出るから家賃を下げろとか、ふっかけてくるような人もいるんじゃないですか?


何年か前に、そういう嘘をついて更新料を踏み倒したって記事を自慢げに書いていた人がいて、業界的には大炎上したんですよ。そういうときは毅然とした態度をとらないとつけこまれるので、すぐに鵜呑みにしてはいけません。まあ、その人の人となりを見れば、本当のことを言っているかどうかは、たいていわかります。




うーん、いろんな人がいますね〜。


あと、これも聞いた話ですが、飛び降り自殺のあった部屋で、夜になるとおばけが部屋の入口からベランダまでダッシュして飛び降りるということをエンドレスで繰り返すので眠れない、というクレームが入ったことがあったそうです。その部屋はお祓いをしてもらって、騒動は収まったみたいですが、不思議な話ですよね。

ただ、その部屋も、その方の前に住んでいた人は何もなかったそうなので、疑問は残ります。だって、東京なんて昔、大きな空襲がありましたから、そんなこと言ったらおばけだらけのはずなんですよ( 笑 )。


その入居者さんは、その部屋で自殺があったって知っていたんですか?


いえ、申し込みの際にも知らされていなかったようです。自殺があった部屋でも、何人か入居者が変われば告知義務はビミョーになるので( 笑 )、別に不動産屋さんが悪いわけでもないんですよ。


そういう部屋を知らずに買ってしまうと、入居者さんがすぐに退去するので、儲からないですよね。


売買の場合には、告知する義務がビシッとあるので知らずに買ってしまうことは起こりにくいですね。完全に告知義務違反です。それに、安いからとそういう物件をあえて買っている投資家さんもいます。入居者さんでも、まったく気にしないという方もいますから。

■ 信頼できる管理会社の選び方


僕もそういうの、気にならないです。僕、怖いって贅沢病だと思ってるんですよ。だって、本当に貧しくて食べるものに困っている人や、内戦とかで苦しんでいる人は、おばけが怖いとか言わないと思うんですよ。

ところで今の話を聞いていたら、大家さんって相当、大変な気がしてきました。でも、管理会社さんに管理をお願いすれば、そういう入居者さんとのやりとりは、基本、お任せできるんですよね。



はい。管理費の相場は家賃の5%くらいですが、手のかかる入居者さんが多い場合、決して高くないと思いますよ。


確かにそうですよね。仕事中に入居者さんから「 おばけが出た 」とか電話が来ても、対処のしようがありませんよ。でも、いい加減な管理会社さんで、きちんと対応してくれないと、困りますよね。管理会社さんを選ぶときって、何を注意すればいいんでしょう。


前の持ち主がお願いしていたところにそのままお願いしてもいいですし、物件の仲介をしてくれた会社にお願いするケースもあります。正解はないので、物件の近くの不動産会社を回って、管理物件の入居率や、話してみた相性で決めるといいと思います。色々ありますが、最後はフィーリングですね。


よしゆきさんはたくさんの大家さんを見ていると思うんですが、こういう人はうまくいかないという例があれば教えてください。




ケチすぎて経営に支障を来たしている方がいます。例えば、リフォーム工事の際に、スキルもないのに分離発注をして、現場でトラブルになり、最終的に工務店にやり直してもらったりする人です。そういう人って、飲み会とかで「 あのクロス屋が使えなくてさー 」とか、人のせいにするんですが、たいてい本人が一番悪いです( 笑 )。


ハハハ。なんとなく、様子が思い浮かびます。無駄なお金を使いたくない気持ちはわかりますが、それで高くついてしまうなら、本末転倒ですよね。


そうなんですよ。あと、非常識な人も困ります。知り合いの会社の管理物件のオーナーさんですが、「 エアコンいくら? 」ときかれて、「( 材工込みで )78,000円です 」と管理会社さんが答えたら、目の前で楽天市場のページを開いて、「( エアコンのみで )48,000円で売ってるよ 」と言ってきたんですって。

「 それでしたら、ご自分でそこで買って取り付けてください 」と返事をしたそうですが、内心ははらわたが煮えくり返る思いだったでしょうね。色んなサービスを入れてのその価格なのに、わかっていないんです。もちろん、お断りでも問題はないんですが、その言い方はないでしょ〜ということですよ。


そこは、大家と管理会社っていうより、人と人との問題ですよね。


そうです。どんな人だって、気持ちよく仕事できる相手を応援したくなるのは当たり前です。「 オレは大家で一番偉いんだ 」という態度でいる人は、結局、自分が損をすることになります。


編集後記
明日はザブングルの加藤さんが買おうか迷っているという都内の物件に関して、よしゆきさんが投資に向いているかどうかをジャッジ。その他、関東で低リスクで始めたい初心者に向けてよしゆきさんがすすめる手法など、マジメな話をお届けします。お楽しみに。


○ 全3回のテーマ
第1回、【 孤独死、滞納、空室、裁判…。アパート経営の甘くない現実
第2回、【 困った入居者と非常識な大家…。気の休まる暇がない管理会社の日常
最終回、【 小資本かつ低リスク。関東でおススメの不動産投資の始め方 】


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ザブングル・加藤歩( かとうあゆむ )さん

hirahara

ワタナベエンターテインメント所属のお笑い芸人。事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資を勉強中。

■ 経歴

□1974年
愛知県で生まれる

□1999年
松尾 陽介氏とお笑いコンビ・ザブングルを結成。

□2011年
自宅購入を機に資産運用に興味を持ち、株を始める

□2017年
事務所の先輩のレッド吉田さんの影響で不動産投資に興味を持つ

■ 趣味

新聞、銭湯(週3・4回)、自転車移動、BOOKOFF巡り

■ 特技

政治・経済・節約、運動神経が良い、将棋、イクメン、ハンドボール( 高校時代に県ベスト4 )


■ 渡辺よしゆきさん

よしゆきさん

「空室率75%のおんぼろアパートを満室にしたブログ!」
よしゆきさんのツイッター
よしゆきさんのメルマガ

■ 経歴

現在アラフォーの貧乏零細子沢山兼業大家さんです^^

□1973年
東京生まれ

□ 2004年
店舗兼住宅取得

□ 2007年
競売により埼玉県越谷市に戸建を落札(表面利回り18%)

□ 2010年
埼玉の山奥にある空室率75%の廃墟寸前アパートの 1R8戸アパート(赤鬼荘)を購入するも、数々のトラブルに見舞われる(;゚Д゚)!

□ 2011年
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを授賞するというラッキーパンチが炸裂する(TへT

□2012年3月
茨城県水戸市にRCマンションを取得。 店舗3戸、1DK×4戸、2DK×8戸(表面利回り24%)

□2012年6月
新感覚の管理会社「みまもルーム」へ 外部アドバイザーとして参加

□2012年
「FPコミュニケーションズ」主催 「金持ち大家さんアカデミー賞」にて最優秀賞MVPを2年連続授賞というマサカのラッキーキックが炸裂!^^;

□2017年
都内新築RCマンションなど、物件をコツコツと増やし、家賃年収が約1,500万円となる

■ 著書

よしゆきさん本

「新米大家VSおんぼろアパート【赤鬼荘】-満室までの涙の240日」(ごま書房新社)

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