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利回り57%軽量鉄骨アパートの購入と駐車場開発、満室までの過程

ぺんたさん_画像 第28話

こんにちは、ぺんたです。
私はこれまで中古RCと重量鉄骨の物件にフォーカスして物件を購入してきました。銀行の評価が出やすいからです。

しかし、最近はたまに木造や軽量鉄骨物件も購入するようになりました。RCや重量鉄骨物件のおかげで銀行の担保評価にも余裕が出来ているはずですし、特徴のある物件であれば再生すると面白いなと思ったからです。

今回はそんな物件のひとつをご紹介します。

■ 築古・軽鉄・駐車場なし

その物件が最初に目に留まったのはもう3年以上前のことです。地元不動産業者さんのホームページにひっそりと掲載されていました。昭和築・パナホーム施工の軽量鉄骨アパートです。当時の価格( 900万円 )でも利回り30%以上は出ていたように思います。



1DK×8戸の小さなアパートで、ご覧の通り外観はそこまで痛んでいません。前オーナー様がコツコツ修繕して来たようでありがたいことです。しかし残念ながら駐車場がないということと、管理会社さんの集客力不足により半分の4戸しか入居がありませんでした。( ※手前に見える駐車場はお隣のアパートのものです )

ウラ側には空き地があったので駐車場にどうかと思いましたが残念ながら他人の土地で、今回の売買対象ではないということ・・・。



しかも仮にこの裏地が買えたとしても、進入路が軽自動車1台がやっと通れるぐらいの狭さです。



この細い道の右手側は法面になっていて、一歩間違えば脱輪・転落してしまう恐れがあります。ご紹介いただいた仲介業者さんは「 軽ならば大丈夫だと思いますよ 」と仰りながらも、後日ご自身の軽自動車で脱輪してしまったそうなのでとても怖くて通れません。

そういう難点のある物件でしたので最初に検討したときは撤退しました。

■ 値下げと借り上げ駐車場の存在

その後だんだん価格が下がって行き、私の大家仲間も購入したいとおっしゃるので一緒に内部を見学させてもらいました。室内は古めかしい和室ですが8畳あり、低価格帯にしては広めです(^_^)



お風呂のバランス釜はプロパン屋さんに変えてもらいます。



思ったよりも室内の状況が良かったのでセルフリフォームでもなんとか形になりそうです。その後、仲間の大家さんも撤退されてしばらく経ってから仲介業者さんから電話をいただきました。

「 裏地の所有者さんと話が付きましたので、あのアパート買われませんか? アパートのほうは指値していただいて構いませんから 」

しかし、裏地が駐車場に出来たとしても、せいぜい5台分しかとれません。そう伝えると、「 いま借り上げ駐車場が3台分あるので、合わせると100%になりますよ♪ 」という返事。

あれれ、他に3台分確保出来てるんだったら話は別やん! と急にやる気が出て、500万円で指値をさせていただきました。単純利回り57%に当たる価格です。

決済のときの売主さんの晴れやかな笑顔が印象的でした。もうこのまま誰も買ってくれないと沈んでいたところに私から買付が入ったそうで、「 地獄に仏でした 」と喜んで頂けました。

■ 農地転用と擁壁工事

裏地は農地だったので農地転用に時間がかかったのですが、数カ月後に無事購入することができました。次に裏地への進入路を確保するために擁壁工事です。脱輪しそうだった法面が当初はこんな感じ↓だったのですが、



重機で掘り込んで立派な重力式の擁壁を作りました。





いま思うと他の安価な工法でも良かったのかな? という気がしますが、まあ何ごとも経験です。擁壁のおかげで進入路が広くなり、普通車も入れるようになりました。



■ 室内をセルフリフォームして満室に

ここまで来たらあとは私にとって定型業務のようなもの。和室を洋室に転換して行きます。木目の和天井が古めかしさを醸し出していますのでここから着手です。



低家賃のお部屋なので、クロス貼りなんてもったいなくてできません。セルフ塗装で清潔感がありながら、派手な( 笑 )部屋にしていきます。





次に、タタミを上げてフローリング化して行きます。



白っぽいフロアタイルを貼って洋室化完了です!



壁クロスと和天井はすべて塗装で済ませました。かかったのは塗料代と塗装資材のみです。室内洗濯機置き場の増設まで含めて一部屋あたり10万円ほどで仕上がりました。想定賃料の3ヶ月分強です。

こういう派手な設えは純粋に私の好みなのですが、なぜかヤンキーっぽい方に人気があり募集開始から比較的短期間で満室になりました。ということは私の好みがヤンキーっぽいということなのかもしれません(^_^) 派手な色は大好きですもん!

(※これから高賃料・築浅RCにチャレンジしますのでこの作風ではぜんぜん通用しません。DX@母ちゃんと山岡清利さんの健美家コラムは毎回食い入るように読んで作風チェンジを図っています(笑))

■ 出来上がりの利回りは・・・

この物件は、以下のように仕上がりました。



ちょうど売り出された時の価格と同じですね〜。満室時の年間賃料が280万円ほどですので出来上がりの利回りで約30%弱です。

長期間誰も手を出さなかった物件を、必要と考えた施策をストレートに実行することで満室にすることができました。こういうのって大家業の醍醐味で、私は大好きです!(^_^)

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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