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いまさら聞けない!?失敗しない外壁塗装の基礎知識をまとめました

ぺんたさん_画像 第45話

こんにちは、ぺんたです。前回の記事は思いがけずたくさんの方に読んでいただきました。どうやら皆さん外壁塗装でお困りのようですね。そこで今回は外壁塗装の見積を取得する際に大家さんが知っておいたほうがいい基礎知識をまとめてみます。

■ そもそも塗装工事の工程は?

塗装工事は足場の架設を除くとおおまかに4工程に分かれています。基本は洗浄1回・塗り3回です。

・高圧洗浄
・下地塗り ( 透明塗料 )
・中塗り( 色付き塗料 )
・仕上げ塗り( 色付き塗料 )

塗装する面にホコリやコケがついていると塗料がうまく乗りませんので、最初に高圧洗浄をやります。良い業者さんの作業を眺めていると、高圧洗浄を念入りにやっています。

「 下地塗り 」工程は「 シーラー 」や「 プライマー 」と呼ばれる半透明な塗料を使います。これは後で塗る色付きのペンキと壁をつなぐ接着剤のようなものだと思ってください。

「 中塗り 」と「 仕上げ塗り 」工程は色のついたペンキを使います。

■ サビ落としは業界用語で「ケレン」

鉄階段などがサビだらけで困っているような場合、外壁塗装のときに一緒に塗装してもらう場合があります。その際考慮しないといけないのが「 どれぐらい念入りにサビ落としをするか 」という問題です。

サビ落としのことを塗装業界では「 ケレン 」と呼ぶのですが、念入りさの度合いに応じて1種ケレンから4種ケレンまであります。4種ケレンというのはほとんどサビを落とさず、砂やコケなどを清掃して取り除く程度の作業です。

前回失敗例としてご紹介した私のアパートは、再塗装から3年経過した時点でこのように↓サビが再発してしまいました。



たぶん4種ケレンでサビをほとんど落とさずにサビ止め塗装もしなかったのでしょう( 涙 ) 

逆にこのように↓塗装面すべてをピカピカになるまで磨き上げてから再塗装するのが1種ケレンなので、塗装品質という意味では一番理想的です。



しかし、ここまでピカピカにするには手間と、場合によってはサンドブラストという特殊な機械が必要になるので見積額がすごく高くなってしまいます。

そこで私は現実解として「 3種ケレン 」を指定することが多いです。サビの浮いているところだけを念入りにサビ落とししてもらい、まだ頑張れそうな古い塗膜はそのまま残すというレベルです。イメージはこんな感じ↓です。( 元自宅の玄関扉です )



■ 塗料の種類

塗料には、薄める時に水を使う「 水性塗料 」とシンナーを使う「 油性塗料 」があります。苦情が出にくいので技術的に問題がない限り私は水性塗料を選択します。最近の水性塗料はずいぶん進化しているそうなので耐久性も恐らく問題ないでしょう。

また、同じ水性塗料でもいくつか種類があります。耐久性がないけど安いアクリル系から、すごく長持ちするけど高価な光触媒までさまざまです。


( ※私の経験と独断によるイメージ図です )

懇意にしていただいている親方によると、「 以前に比べてシリコン系は価格がこなれて来たので、ウレタン系とそんなに変わらない値段で施工できますよ 」ということです。

一方フッ素系はまだまだ高いそうなので、私はシリコン系を指定するようにしています。予算が少ないときはウレタン系ですね。

私が耐用年数の長い塗料を使わないのは価格の問題だけではなく、世の中のトレンドに追従する・・・という意味合いもあります。長持ちする塗料だとずっと同じ色遣いになってしまいます。

10年に1度ぐらい塗装してあげて、その時の流行に合わせた外装にしたほうが競争力を維持できそうだと思います。

■ 忘れちゃならないコーキング

外壁にサイディングを使っているアパートの場合、サイディング同士の間をコーキングで埋めて防水しています。これが経年劣化のヒビ割れを起こしていることが多いんです。


( 株式会社松田敏商店ホームページより )

このままで塗装を実施しても雨漏りの原因になりますので、ひび割れたコーキングは打ち替えてもらいましょう。

■ 色の選択と塗り分け

私は塗装色を自分で選ぶので、塗料のカタログをお借りして、そのなかから選ぶことが多いです。カタログに妥当な色が見当たらない場合は、色見本帳の番号で指定します。



初心者のころに面食らったのは、塗装職人さんは実に細かいところまで色指定を求めてくることです。たとえば、「 換気扇のフードは何色で塗ります? 」とか「 電気メーターのボックスは? 」「 お風呂の換気口は? 」といった具合です。



そこで塗装工事の前に、写真に手書きで塗り分けを細かく指示した書類を手渡すようにしました。親方にもわかりやすいと好評です。



■ 場合によっては「 試し塗り 」

濃い色を選んだ時には試し塗りをお願いすることがあります。塗料は液体の状態と乾燥してからでは色味が変化します。

濃い色は特にその差が激しいので液体の塗料を確認しただけでは自分のイメージ通りの色かどうか判断できません。そこでこんな風に↓実際に塗ってみて、乾燥したときの色味を確認します。



この時↑は塗った直後の色がずいぶん自分のイメージと異なっていたのでビビりましたが、乾燥したらバッチリでした。

■ 相見積もりをとるときの注意点

信頼できる業者さんが見つかるまでは、複数の業者さんに相見積もりをお願いしたほうが良いと思います。その際に大事なことは、見積もりの前提条件を全ての業者さんで統一することです。

施主の中には「 とにかく見積をよろしく! 」みたいな感じで仕様を決めずに依頼してしまう方が少なくありませんが、このやり方だと

・業者Aはアクリル塗料の3回塗り・コーキング打ち替え
・業者Bはシリコン塗料の2回塗り・鉄部塗装は除外
・業者Cは光触媒塗料の3回塗り・コーキング打ち替え

などとバラバラな内容が出て来てしまい、どの提案が良いのか判断しにくくなってしまいます。そこで私は上で書いたような基礎知識を使いながら、

「 水性シリコン系塗料の3回塗りで、コーキングは打ち替えてください。鉄部は3種ケレンでサビ止めを塗って下さい。今回は濃い色にしようと思うので、試し塗りをお願いしようと思っています。塗り分け指示は後日紙に書いてお渡しします。その前提で見積をお願いしますね 」

などと全業者さんに同じ条件で見積を依頼します。簡潔ですがこの程度で充分に伝わります。あとは出て来た見積りの内容に漏れがないかを確認したうえで、価格比較するだけで事足ります。

■ さいごに・・・

私は塗装工事の現場にちょいちょい顔を出しますし、足場に上って途中経過をよく見るようにしています。文句を付けたりはしないのですが、先方は気が抜けないと思っていることでしょう( 笑 )。そして終了したらすぐに支払います。業者さんの資金繰りに配慮してあげるわけです。

次回塗装工事を実施するときには、良かったらこの記事のことを思い出して下さいね!(^^ )余計なトラブルが未然防止できると思いますよ!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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