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富山の投資家はなぜ面倒な木造新築アパートばかりやるのか!?

ポールさん_画像 ポールさん 第56話

2021/9/18 掲載

僕ちゃんは今年、二棟の木造アパートを建築していますwww

今日は、「 富山の投資家はなぜ面倒な木造新築アパートばかりやるのか、儲けるためなら中古を買ったほうが早いのではないか、不動産投資において木造新築アパートなんてマイナーな投資法だろ、それで本当に儲かるのかよ問題 」についてお話ししたいと思いますwww




■ 地域ごとに異なる儲かる不動産投資手法

まず全都道府県を制覇したぼくちゃんが実際に全国に行ってみて感じることは、富山は不動産投資をやる上で非常に独特な場所だということですwww

驚異のFIRE率、また洗練された投資家が多いことから、「 不動産投資の聖地 」と呼ばれることが多い富山ですが、単純に土地が圧倒的に安く家賃が圧倒的に高いという特徴がありますw

不動産投資において、超絶有利な土地柄であることは間違いありませんw。コンスタントに50室くらい買い続けることができれば誰でもリタイアできる街、それが富山ですwww

ちなみに、この前セミナーで札幌に行きましたが 北海道の投資エリアとしてのポテンシャルは凄まじいと思いました。

加藤ひろゆきさんが広めたボロ戸建て投資、更地投資をはじめ、中古の一棟モノやボロ再生もあり、木造新築アパート投資、 めちゃくちゃ頑張ればいつか極東船長さんやスーパーカー大家・佐藤元春さんのような一等地に大タワマン巨大新築RCやホテルを建築することも可能!

更地から新築RCまで、まさに不動産投資の聖地であり、不動産投資界の夢と希望の楽園、それが北海道だと思いましたwww





そして忘れてはいけないのが、都会の資本もふんだんに投入されていることです!東京のエリートサラリーマンの方たちも、札幌等に投資されている現実があります。

それに比べて富山は新幹線ができる前、東京からの日帰り出張が日程的に無理な県ということで有名でしたw。何を言いたいかと言うと、富山は都会の人が簡単に来れないという大きな特徴があるのですww

新幹線ができる前に、タモリさんがテレビで 「 富山の『 越中おわら節 』というお祭りに行きたいが生放送のMステが金曜日に終わってから富山にむかっても月曜日の笑っていいともに間に合わないから時間的に見に行けない 」と言っていたのはいい思い出ですwww

そんなレベルの田舎だったので都会の大資本が流入しておらず、30年前の平成バブルの時さえ影響を受けることなく、市場が荒らされないまま現在に至る、と聞き及んでおりますwww

( ちなみにお隣の金沢市で販売中の区分マンションは350室くらいありますが、富山は50室くらいと約7分の1ですw。マンションの数が全然違うことがわかります )

都会の大資本から忘れ去られた土地、それが富山www ( おいwww )





区分マンションだけでなく、アパートも中古でいいものは滅多に売りに出ません! はっきり言って、いい物件が欲しいなら、「 新築を作る方が簡単 」という側面がありますw 。ウソみたいな本当の話ですが、富山の大家さんには「 中古の一棟モノを持っていない、新築しか持っていない 」、という人も多くいますwww

そのことに気づいて実践して広めたのが、我ら富山の投資家の大師匠である吉川英一さんだと思います!

元祖サラリーマン投資家、新築木造アパート投資の始祖であり、吉川英一大師匠には感謝しかありません。 吉川英一大師匠は「 木造新築アパート投資 」の手法を広めたことで、間接的にサラリーマンを日本一FIREに導いた人だと真剣に思っていますwww

■ 多くのサラリーマンがFIREを実現した「 吉川メソッド 」とは何なのか?

ところで、僕たちのような自称弟子達が「 吉川メソッド 」と勝手に呼んで、勝手に守っている鉄の掟があります。それは、「 返済比率50%以下 」 「 元金均等返済 」という主にこの2点、これだけですwww





新築なので入居者が半分になるということはまずありませんが、返済比率50%以下だと万が一入居者が半分になっても銀行への返済には困らないので、運営していく上でとても安心ですwww

元金均等返済は最初は返済額が多くて大変ですが、シンプルでわかりやすいですw。 木造の耐用年数は22年のため、新築の融資は基本的には最長22年になるかと思いますが、 元金均等返済なら単純に11年経てば借金は半分になっていますw

築7年で売ると3分の1の返済が終わっている上、 耐用年数がまだ15年残っているので買う人が融資をつけやすく、売却しやすいのではないかと勝手に想像していますw。新築なので10年は設備にメーカー保証がついており、売却後もある程度安心ですwww

それに、べつに売らなくても22年持ち続ければ借金はゼロになります。理論上は散々家賃を使い込んで残債プラスαで放出するという方法も可能ですwww





つまり、「 新築木造アパート投資 」なら、こんなにメリットがあるのです!

・入居付けが比較的簡単
・トラブルが少なく入居者属性もいい
・家賃を使い込んでもある程度安心
・自分で納得できる物を作れる

そして僕ちゃんが一番メリットに感じているのは、「 自分自身で、コンスタントにいい立地のいい物件を安定的に作ることができる 」という点です。ここが最大のメリットだと思いますw

FIREするためにはある程度の戸数が必要です。いい中古を定期的に買うのは売り物件の少ない富山ではなかなか難しいですが、新築は計画を立てやすく、数を建てることも可能です。それにより、FIREまでの計画も立てやすくなると思いますwww





もちろんデメリットもありますwww

・ 利回りが低い
( 今は利回り9%いかないことも多くなってきました )

・借金の金額が大きい
( 大体8室アパートだと5000マン以上借りないといけません )

・家賃が下がりやすい
( 10年で2割下落くらい覚悟しておく必要はあるでしょう )

・家賃の下落に返済が22年耐えられるかわからない
( 未来のことは誰もわかりませんwww )

・自己資金がそれなりにいる
( 僕ちゃん今回1000マン以上払うことになりましたwww )

・場所や建築費によっては債務超過になる可能性がある
( 債務超過になると次借してくれないと思いますwww )

・ ノウハウがかなり必要
( 僕は納得いくのが出来るまで5棟くらいやらかしましたよwww )

・ 完成まで決めることが多くめちゃくちゃ手間がかかる
( ここでラクをすると後で苦労することになりますw )
・完成まで様々なトラブルが起きる
( 今回は隣のじーちゃんが民法無視のオリジナル法律を振りかざして市に通報して工事ストップしてしまいましたwww )

・完成しないこともあるときく
( 僕は全部完成していますが、前に基礎屋が飛んだことありますwww )

・完成しても想像と違うものが出来上がる
( 完成したらなぜか室内に段差がありスキップフロアになっていましたw )

・ 失敗作が完成しても運営していかなければならない
( 今も頑張ってお満室運営中ですwww )

・ 資金計画に余裕を持って取り組まないと何かあった時に一撃で飛べる
( ぼくちゃんは定期的に飛びかけて毎回首の皮一枚つながってなんとかそこから起死回生していますよwww)

デメリットのほうが多いじゃねーかwww( おいwww )





このデメリットを乗り越えた人間のみが、新築木造アパート投資のうまみを味わえることができるのですwww

■ 攻めの投資と守りの投資

ここまで新築アパート投資をプッシュしてきてなんですが、僕が経験した不動産投資法の中で一番儲かるのは「 全空激安一棟モノ 」を買って埋めてお満室にしたあとで相場で売るというやり方です。これは儲かりますwww

しかし、当たり前ですがうまく行けば儲かるという話です。運や実力の要素が大きいので、「 攻めの不動産投資 」だと言えるでしょう 。間違っても経験も余裕もない方が手を出してはいけないと思います。

まとめると、新築木造アパート投資は慣れてしまえば安定的に自ら供給でき、入居付けも比較的簡単というある意味「 固い投資方法 」であり、「 守りの投資法 」とも言えると思います。





一方、今書いたように、「 全空激安一棟モノ 」は攻めの投資です。この二つはお互いのリスクを補い合って相性がとてもいいので、同時並行でやるといいのではないでしょうかw

ぼくちゃんは 不動産投資8年目に突入し、全力で走り続けて気づけば150室以上所有していますが、その中で新築物件は約半分で、残りの新築以外の半分はほぼ無借金ですw

新築と無借金、二つを組み合わせることにより全体の返済比率は30%台前半となり、天才的なピカピカの決算書が出来あがりました! これにより、また新築の融資がでるという「 融資無双無限ループのハイブリッド投資 」の完成ですw

無意識にこの投資法にたどり着いて完成させたなんて!
やっぱりぼくちゃんは天才かもしれませんwww






まとめに入りますがw、全国に行ってみて感じた事があります。それは、そのご当地ごとに向いている不動産投資の方法がある、ということです。それを強く感じていますw

九州や札幌ではコンクリートの値段が安いため新築RC投資が成り立つでしょうし、逆に新築木造アパートが成り立たないエリアも沢山あるでしょう。 富山はたまたま新築木造アパートが圧倒的有利な投資法だった、ということですwww

ポイントはそのエリアにあるひずみを生かすことだと思います。チャンスはどこにでも必ずあると思いますw。皆さんもご当地のひずみや、有利な投資法をうまく見つけて素敵な不動産投資ライフをお送りください ( どの立場やねんwww )




プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

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