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6,000万円の築古RCに買い付け発射!1棟買ったらもう1棟買うことに!?

ポールさん_画像 ポールさん 第64話 著者のプロフィールを見る

2022/2/5 掲載

もう買わない!今年こそお金を貯めるんだ!
そう言いつつ、2022年に入り、さっそく買い付けを2発も発射!
見事に両方とも通ってしまった不動産買物依存症のぼくちゃんwww

二兎負うものにしか二棟かえない

しかも、物件は築38年のボロ築古RC w
ボロ戸建て、ボロアパートでは満足できず、ついにボロRCにまで手を出す始末w。これはもう何かの末期症状でしょうかw

今頃になり、大家のプーさんの「 地方RCはリスク大! 」というコラムを読んで怖くて震えが止まらなくなるメンヘラぶりまで発揮w( おいw )

ち、ちがう。これはただの都心新築RCじゃ…

スペックを軽く紹介すると、場所は奇跡の超絶一等地、富山駅徒歩10分!!
RC築38年、1LDK×12室!
値段は6,000万くらいで利回りは15%!!

僕ちゃんが持っている物件の中で圧倒的最高立地!!!
住所を聞いた瞬間、これはほしいんぽと、不動産屋さんの靴をペロぺロしながらノールック買い付けw( 良いこのみんなは真似しちゃダメだよwww )

ノールック買付。通称「五条悟買付」とも言う(言わない)

■ 1棟買ったらもう1棟を勧められる

そしたら、不動産屋さんに、「 この売主さん、実はもう一棟売りに出すんですよ。よかったら一緒にどうですか?」とサイドメニューをすすめるみたいに言われましたw

話を聞いてみると、そのスペックが富山駅から徒歩30分!( 微妙w )
しかし!!新駅ができるという噂の場所からなんと!!
徒歩25分!!( おいw )

築38年、ファミリー向けRC、3DK×8室、外壁と内装をフルリフォーム済み、利回り16%、という感じでしたw

リフォーム写真:3DKから2LDK
古いけれどリフォーム済み

不動産屋さんがデザイナーを入れて3DKから2LDKにリフォームした部屋など、とても素敵でしたwww

ちなみにリフォームの値段を聞いてみたところ、言っていいのかわかりませんが管理不動産会社様のキャンペーン企画?みたいなもので、室内フルリフォームで100万円とのこと!

65平米くらいのお部屋をデザイナーズで3DKから2LDKにフルリフォームして100万円は安く感じましたwww

リフォーム写真:洗面台
水回りもキレイ

僕も自分でリフォームをしますが、ラブホテル柄とレンガ柄を合わせるという最先端のアバンギャルドなセンスしか持ち合わせていないため、一般の方には決して理解してもらえませんw

プロのデザイナーさんによるリフォームでこのお値段は大変ありがたいです。自分が住みたいレベルでした!

リフォーム写真:ダイニング
リフォーム写真:キッチン

ちなみにリフォーム前の3DKの部屋も見せてもらいました。
ビフォー写真はこちらw↓

リフォーム前-1 リフォーム前-2

おや?僕的にはこれでも全然住みたいレベルで、むしろこのままリフォームせずに5万円で貸せる気がしましたw( まだ僕の物件じゃないのに勝手なことを言ってすみませんw )

■ 不動産投資業界って狭い

実はこの物件、最初にお話をもらったときはもっと高かったんですが、お断りの際に、「 いやー、ちょっと値段が合わないのでやめておきますが、もし利回り15パーになるなら欲しいです!( チラッ ) 」と伝えてありましたw

そしたらなんと、売主さんがぼくちゃんのことを知っていてくれて、「 ポールさんが買ってくれるなら、ポールさんが買う値段に合わせますよ 」と言っていただきました!!

田舎の不動産投資界隈って狭いですねw

ありがとうございます!
ありがとうございます!
ありがとうございます(´;Д;`)

ファミリー16%RC。宝石箱やぁ〜w

やはり、こう言う話が来るのは不動産屋さんからの絶対的な信頼、買うか買わないかの判断が早い、買った後で絶対に文句を言わない、どんなトラブルも自分で解決できるチカラがある、どんな入居者にも対応してお満室にできる、「 安心安全の大家さん♡ 」という認識をしてもらっているからこそだと思いますwww

やっててよかった不動産アイドル、インフルエンサーwww( 自分で言う件 )

自称不動産アイドルw夜逃げの入居は夜逃げする!あるある探検隊

ちなみにちょっと話は変わりますが、不動産屋さんから信頼を得る方法をエリックが撮ってくれたこの動画が面白くて良いこと言ってるから、ぜひ1658764まん回見てねw

https://youtu.be/vjnVmu9GOG4

■ ぼくちゃんには珍しいオーナーチェンジ物件!

話は戻りまして、なんとなんと!!!
今回のこの2棟はいつものように全室空室ではなく、購入時に入居率8割のオーナーチェンジ物件!!!!

夢にまで見た8割入居オーナーチェンジ

普通の人なら、素晴らしい物件と思うでしょう!!

しかし、実はぼくちゃんクラスの洗練された投資家になると、この程度では、いつも買っている投資基準からは少し外れてしまいますw( おいw )

RC築38年で利回り15パーというのは今まで買ったことがありませんw
僕ちゃんの投資基準なら、本当なら築38年なら利回り20%以上は欲しいところ…

つまり、この2棟は僕が今までやってきた投資法の基準には当てはまらない、今までなら買わない、買えない物件でした!

リスク「中」、リターン「中」

どいうことかというと・・・

今までの投資手法は、全部空室のボロボロの激安物件を買って直して客付けして超高利回りでお満室にする、という自分の経験した中では一番儲かるやり方でした。( もちろん初心者の良い子は真似しちゃダメよw )

これと同時に、新築木造アパート投資もやっています。こちらは土地から探して図面をいじくり回して建てる、カッコよく言えばゼロから儲かる物件を創造する、好きな利回りに仕上げる、というやり方。

この2つがぼくちゃんが今までやってきた主な投資手法なのです。

それに対して、今回の物件はどうでしょうか。

もうすでにリフォームもされており入居率も高い、いわば既に「 商品化 」された物件であるということです。それは大変ラクでいいですが、別の見方をすれば、「 儲かる幅がすくない 」ともいえますwww

もっと極端に言うと、
「 他の投資家さんの出口乙プギャー www 」
ですwww

他の投資家さんの出口になる""

むむむ、
洗練された投資家たるもの、物件を買うということは、他人の出口になるということだ!と自分の都合のいいように理解するw( おいw )

ということで、融資特約付きで買い付け発射!!!

ところが、そんなスムーズに超好立地の物件が手に入るわけもなく…。
ここでもまた、意外な問題が発生するのです・・・。

こっちからはド派手に買付け行くぜ!

つづく

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘

ポールさんのブログ


■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

所有物件は戸建31戸、ビル1棟、アパート4棟
新築アパート3棟がまもなく完成予定
アパート完成後の家賃年収は4,000万円弱、CF2,000万円超を見込む

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