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資金枯渇のピンチを乗り越えた作戦。築古物件の外壁塗装と屋上防水のタイミング

防人レボリューションさん_画像 防人レボリューションさん 第40話 著者のプロフィールを見る

2022/8/15 掲載

こんにちは! 防人レボリューションです! 今回は37話39話で紹介した、不動産の闇が深すぎる13棟目の中古RCマンションの話の続きです。

参照:13棟目は極小1Kの築古RC。都合のいい情報しか表に出ない不動産業界の闇

この物件は1K×23戸、テナント×3戸の合計26戸の5階建RC造でした。購入時は1Kが14戸、テナントが3戸空いていました。なんといっても空室が多いので、1日も早く埋める必要がありました。

この物件の課題は次のようなものでした。

・1K×14室、テナント×3戸が空室
・空室のリフォームが必要
・外壁塗装と屋上防水工事が必要
・エレベーターの老朽化
・給水ポンプの老朽化

課題はたくさんあるのに、資金はカツカツだったため、限られた資金や時間をどう使うかに頭を悩ませました。

■ 資金が足りない中で募集を始めるためにしたこと

購入後は、まともな部屋からリフォームを進めていきました。しかし、全部の資金を使うことはできません。半年から1年後に来る不動産取得税も取っておく必要もあります。

室内リフォーム費用と外壁塗装と屋上防水工事費用と不動産取得税を合計すると、自己資金はギリギリでした。もしもさらに資金が必要なトラブルがあれば、黒字倒産する可能性があります。

そこで、管理会社の担当者にダメ元で、室内リフォーム費用の150万円を立て替えてもらえないかとお願いしてみました。返済計画は毎月30万円で5ヶ月です。すると、日頃から良好な関係を築いていたためか、快く快諾してくれました!

リフォームさえ終われば気合いで埋める自信がありました。満室になれば月に50万円ほどのCFがあるため、30万円の返済は難しくありません。これで少し気持ちが楽になりました。

外壁塗装と屋上防水はすぐに実施しました。爆裂があったことと、何より今の外壁の色がダサすぎて嫌だったからですw。壁はクリーム色と緑色、ベランダの柵は山吹色で、10年以上前に塗装していたので、古びて汚れも目立ちます。

私はシンプルで明るい色が好きなので、外壁塗装はいつも白っぽくして玄関ドアや手すりの鉄部は紺色にすることが多いです。

黒色の外壁もシックでお洒落だと思うのですが、明るいと暗いなら明るいほうを、陰と陽なら陽を選び、よりポジティブなイメージが湧く方を選んだほうが、運が良くなるような気がしています。

あまり奇抜にならず、悪く言えば可もなく不可もなくという感じを目指しています。とはいえ、好みは人それぞれで正解も人それぞれですので、自分が好きなように塗装すれば良いと思います。

この時、本来なら老朽化していたエレベーターと給水ポンプもなんとかしたかったのですが、資金的にタイトなため後回しにしました。とりあえず早期満室に集中して、これらは数年後に着手する作戦でいこうと決めたのです。

ちなみに、この後回し作戦は読者の方にはオススメしません。後回しにすると、人が住み始めてから被害が拡大して後悔することになります。実際に、今は築古物件を購入したら、すぐに悪いところを一気に改修します。先手必勝です!

この物件では大きな問題は起きませんでしたが、最悪、人命に危険を及ぼす可能性があります。例えば、外壁の大規模修繕工事を引き伸ばしたために、ヒビから雨水が入り込み、鉄筋を錆らせ、爆裂を起こし、外壁の塊が落下して人に直撃するかもしれません。

エレベーターが老朽化し、リニューアル工事が必要なのに、これもお金がないからとケチって引き伸ばしにすれば、エレベーター落下事故が起きるかもしれません。安全を軽んじるリスクはとんでもなく大きいものです。

余談ですが、お金がないからといって相場よりも安い業者を選ぶと手抜き工事をする可能性があるため、めちゃめちゃ安くなくていいので、良心的な価格の信頼できる業者を見つけることも非常に大切です。

話がそれましたが、管理会社に室内のリフォーム費用を立て替えてもらい、リフォーム工事が終わると、無事に空室が埋まっていきました。好立地で家賃も安くしたので、それほど時間はかかりませんでした。

■ 最後に残った「 4つの鍵と1つの空間 」にも無事に申し込みが

ところが、ワンルーム4つの壁をぶち抜いて一つにしてある「 4つの鍵と1つの空間 」は空室のままでした。工事途中のような中途半端な状態で、事務所としての募集は続けていましたが、何の反響もありません。

そもそも、事務所、テナントの客つけをどうやったらいいかもわかりません。住居ならこれまで何度も埋めてきたので、住居用にリフォームして満室にする方が比較的やりやすいかもしれないと考えました。

そこで住居として募集しようとしたのですが、間取りでまた迷いました。今ならこのエリアは1LDKが人気で家賃が高くても満室になるとか、3LDKも埋まりやすいことなどを知っていますが、当時は分かりませんでした。

そこで、1Kを4つにして分母を増やした方が空室リスクが減るような気がして、1K×4部屋( つまり元の部屋のような間取り )にしようと決めました。

ところが、業者に見積もりをお願いすると、900万円といいます!絶望しましたw。悩みましたが、とりあえず一旦現実逃避してキャッシュフローが貯まるまで、そのままにすることとしました。

これを別名、「 問題の先送り 」といいますw

すると、先送りしている間に、運が良いことに障がい者施設の事務所兼作業場から申し込みをいただきました。募集家賃10万円に対し、8万円の指値が入りましたが、室内のリフォームは自分でしてくれるというので、喜んで受け入れました。

こうして一番気がかりだった個性的すぎる間取りのテナントも決まり、その後、他のテナントも埋まりました。買った時はどうなるかと思いましたが、紆余曲折を経て、大きな山を越えたのです。

■ 築古再生物件の攻略法のコツは、出来る事を一つずつこなしていくこと

当時はまだまだ初心者レベルで資金も充分にない時でしたが、この物件を紹介された時、立地と価格のバランスから、「 必ずおエース級の物件になるから無理しても買うべきだ 」と思ってチャレンジしました。

難易度の高い築古再生物件の攻略法のコツは、出来る事を一つずつこなしていくことだと思います。とりあえず、試しに一つずつやってみるのです。

その時、身体を壊すほどの無理はせずに、色々あっても出来るだけ楽しんでやろうとすることが大事だと思います。時間をお金で買い、機会損失を少なくすることを心掛けるのも良いと思います。

もちろん、想定外のトラブルも数多く訪れます。しかし、「 諦めない限り、人生には成功しかない 」と信じて行動すると、人生は拓けてくると思います。

今回も最後まで読んで頂きありがとうございました!参考になれば幸いです。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 防人レボリューション(加藤ひろゆきさん命名)

防人レボリューションさん

□不動産投資家
□福岡在住
□家族は妻と子供4人と犬1匹
□趣味はゴルフ、野球、読書、犬と散歩、旅行、廃墟再生

Twitter: @sakimorirevo


■ 経歴

□1974年
福岡市にて誕生
小中高校と野球部
大学以降も草野球や壮年ソフトボールで今なお現役

□1996年
大卒後、○ヨタフォークリフトに就職。
13〜15時間労働で月に6日しか休日がなく、利益至上主義の雰囲気や飛び込み営業の辛さに悩む。
50歳の上司が同じ仕事内容だったことが決め手となり、わずか9ヶ月で退職。

人の為に命を賭ける仕事がしたいと一念発起し、1日16時間勉強し、公務員試験を突破し、消防士となる。

□2007年
たまたま加藤ひろゆきさんの本を読み衝撃を受ける。
加藤さんが不動産投資をするきっかけとなったと紹介されていた「金持ち父さん貧乏父さん」を読み、自分は完全にラットレースの中にいると気づく。
このまま何も行動しないのが一番のリスクと思い、不動産投資を始めることを決意。

□2008年
新築木造アパートと築古木造アパートを購入

とにかく利回りの高い物件を求め、築古物件を年に2〜3棟のペースで購入し続ける

□2017年
極東船長に「売却せよ」とのアドバイスを受ける。
売却してみると2年で3億以上の売却益が入った。
高利回りシングル物件を売り、好立地のファミリー物件を購入するという次のフェーズへ。

□2019年3月
20年勤めた公務員(消防士)を退職
6棟 130室 6.3億円 購入

□2020年
5棟 110室 6.6億円 購入

□2021年
33棟452室を所有、家賃年収2億6,000万円
返済比率51.5%

(2008年から始めて45棟604室購入、13棟154室売却)

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