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リフォーム込みでMax220万円。安く買って安く直す「ふかぽん流」不動産投資術【第2回】

大家対談/ふかぽん×日野たまきさん_画像

健美家不動産投資コラム


昨日の第1回に続き、31才のDIY大家・ふかぽんさんと、ふかぽんさんと同じ無借金主義で、都内の高利回り物件を買い進めている火の玉ガールさんに登場いただきます。

第2回の今日は、首都圏にもかかわらず最低でも利回り27%以上をクリアしているというふかぽんさんの物件の買い方や、二人のリフォームのコストカット術等を語り合っていただきました。


リフォーム込みで220万円で買い、5万円で貸すのが基本

日野たまき(火の玉ガール)さん
ふかぽんは千葉や茨城の安い戸建を買っているそうですが、幾らで買って、いくらで埋まる感じ?

ふかぽんさん
買う時は、リフォーム込みで220万円のラインを絶対に割らないって決めているんです。220万円で家賃5万円だと、利回りが27%くらいになるんですよ。今はアパートも220万円で買っています。

ただ、最近は100万円以下じゃないと買いたくないです。今、いくつあるのかな。20くらいかな。数はよくわかりませんが、価格は上が220万円、下は1円です。昔から貯金は得意で、全部、現金で買っています。


115万円の家、4.5万円で募集中

日野たまき(火の玉ガール)さん
働き者だもんね。それにしても、そんな安い物件、どうやって見つけるの?

ふかぽんさん
普通にネットに出ていますよ。茨城の1,000円の家を見つけたこともあります。間違いだと思ってスルーした人も多かったみたいですが、僕はとりあえず電話してみたら、本当に1,000円だったんです。みんな、首都圏で安い家は無理と思っているみたいですが、それって思い込みなんですよ。

日野たまき(火の玉ガール)さん
そうか、確かに、そうかもしれない。

ふかぽんさん
火の玉さんだって、いい物件を買っているじゃないですか。それもネットですよね。

日野たまき(火の玉ガール)さん
うん。私は都内だから、安いって言っても、500万とか1,000万円とかしますけどね。私、毎日5時間検索しているんですよ。

朝1時間、通勤1時間、昼休み1時間、帰り1時間、寝る前1時間、これはもう決まってるの。だって、ネットにお金が落ちてるんだから。どうしてみんな、拾いに行かないの?って思いますよ。

ふかぽんさん
僕、不動産屋さんで働いていたからわかるんですが、朝ネットに出して、昼に間違っていたから引っ込めて、夜に条件を変えて掲載しなおすとか、けっこうあるんですよ。だから、マメに見るのはいいと思いますよ。

日野たまき(火の玉ガール)さん
なるほど。私、買いのタイミングって2種類あると思っているんです。まずは出た瞬間ですよね。もうひとつが値下げされた瞬間です。不動産って、価格が動いたタイミングがチャンスなんです。

下げる気がない物件って、どんなに売れなくても値下げしないですからね。値下げするってことは売りたい物件なので、交渉に応じてくれる可能性が高いんです。

それで私、サイトを見過ぎているから、下がったらすぐにわかるんですよ。なので、その日に電話をして、「この値段なら買いますよ」と値下げした金額よりさらに下の金額を伝えます。

相手に、「 ああ、100万円下げたくらいじゃ、まだ高かったか 」と思い知らせるんです( 笑 )。そうすると、意外と買えたりしますよ。




融資を捨てて、がっつりキャッシュを取っていく投資法

ふかぽんさん
さすが、火の玉マインドですね(笑)。それにしても、都内のそこそこの立地で利回り15%って難しくないですか? 僕は地方のゴミみたいな物件ですけど、都内はライバルも多いですよね。

日野たまき(火の玉ガール)さん
うん、でも都内の物件って、お金持ちが資産として持ちたくて買いに来るじゃないですか。そういう人って、同じ1000万円を使うなら、それを頭金にして融資を引いて利回り7%とかの大きい物件を買うっていう人の方が圧倒的なの。

その点、私は借地でも再建築不可でも、安く買えて高く埋まる物件を現金でガッと買うから、その人たちと被らないんだよね。

でもね、私から見たら1億のRCに投資して、手残りが300万円の人に比べたら、私はその10分の1の金額で、同じくらいのお金が残るわけだから、こっちの方がいいと思う。

つまり、融資を引くことを捨てて、がっつりキャッシュを取っていく手法なんです。融資を気にしなければ、信用の棄損とか関係ないから。

ふかぽんさん
ほー。

日野たまき(火の玉ガール)さん
今月もひとつ、私から見たらめちゃめちゃいい物件を1,000万円で買ったんだけど、再建築不可だったんで、売主さんと仲介業者さんから、「 買ってくれてありがとう 」ってすっごい感謝されたの。

だけど、都内の便利な場所にあって、リフォームしないで利回り15%は固い物件ですよ。こういう物件って、初心者はお金がないからできないし、中級者以上は狙わない。実需の人は住宅ローンがつかないから買えない。

じゃあ、誰が買うのっていうと、私しかいないんですよ。だから、内見のときはよく、業者さんとバッティングするの。ある意味、ブルーオーシャンって言えると思う。


都内で利回り21%の戸建て

ふかぽんさん
なるほど〜。


どんなボロ家でも40万円あれば直せる

日野たまき(火の玉ガール)さん
話は戻るけど、ふかぽんは自分でリフォームできるのが強いよね。普通に業者さんに見積もりをお願いしたら50万円とかいわれるようなリフォームを、4万とか5万で完成させちゃうもんね。

ふかぽんさん
そうですね。どんな家も、見たらいくらで直せるかわかるようになったんで、ボロくても、買うのは怖くないですね。僕の場合、床が抜けているくらいに玉砕している家でも、40万円あれば仕上がります。

知り合いにイケメンのお風呂屋さんがいて、バスタブをタダでもらえるし、トイレも自分で作れるし、水道管も自分でやれます。水道管って考えてみれば、単なるホースですからね。いくらもしないですよ。

日野たまき(火の玉ガール)さん
は〜。私は不器用だから、本当にすごいと思う。職人さんの仕事を見ている時も、すごすぎて、ずっとほめていたら、「 こんなにほめられたのは生まれて初めて 」「 もっとほめてほしいから、がんばります 」って言われたことがあります( 笑 )。ところで、リフォームのやり方は、どこで学んだの?

ふかぽんさん
自己流です。僕、メンターとかはいないんです。DIYをやった方がコストを抑えられるのは間違いないので、不動産投資を始めた時から、どうやってやればいいか、常に情報を集めていました。

昔、車のカスタムを自分でやっていた影響もあるんですよ。オーディオとか、普通に買うと10万円くらいするんです。当時、学生でお金がなかったので、自分で作るしかないじゃないですか。それで自作してみたら、「 あれ、できるじゃん 」となって、不動産もきっとやればできるって思っていました。


自慢のDIY工具

日野たまき(火の玉ガール)さん
私の場合は自分が不器用すぎてリフォームはできないから、低コストでDIY風のリフォームをしてもらうんだけど、どんな人に頼むかコツがあるんです。一級建築士事務所とかの本物の大工さんとかは、そういう仕事を嫌がるの。例えば、プロは古い襖に壁紙を貼ってください、といってもやらない。

普段、新築とかやっていると、完璧にしないといけないって思いこんでいるんですよね。でもさ、新築の5000万円の家と、中古で500万円の家のリフォームが同じである必要ってないじゃないですか。

ふかぽんさん
じゃあ、火の玉さんがリフォームをお願している人は、プロの大工さんじゃないんですか?

日野たまき(火の玉ガール)さん
うん、もともとはお掃除をやる人で、大工っぽいことができる人( 笑 )。そういう人たちって器用な人が多くて、色んな事ができちゃうんですよ。

設備屋さんとかも、お願いしたらきっとリフォームとか上手だと思う。電気工事の資格を持っている多能工さんとか、一人いてくれたら本当に助かりますよ。

ふかぽんさん
あの、そういうのは友だちに頼めばいいんじゃないんですか? 僕は幹事とかリーダーみたいな役になることが多くて、高校とか大学とか元の職場とかのLineグループを幾つも作っているんです。

そこに「 今、こういうことやってるから、誰か手伝って 」ってポンポンって流すと、協力者が現れますよ。リフォーム現場に元上司とかその上司とかもきてくれることありますもん( 笑 )

日野たまき(火の玉ガール)さん
それはすばらしいことだけど、普通はそんなに友だちっていないんだって。大家さんで、職人さんの探し方がわからないっていう人、多いもん。地元を大切にするふかぽんの強みだと思う。

今、大家さんの世界と職人さんの世界って分断されているけど、もっと交流が多くなれば、お互いに仕事が安定して、いいのにってよく思います。

ふかぽんさん
そうか〜。


編集後記
安く物件を買うことに加え、リフォームでも徹底的にコストカットをはかる二人のお話、参考になる方も多いのではないでしょうか。明日の第3回は、ジモティ使用時のリスク対策等、主に入居付けについてお伝えします。お楽しみに。


全4回のテーマ
【第1回】無借金で家賃月商70万円、31才の「DIY大家ふかぽん」が大家を目指した理由
【第2回】リフォーム込みでMax220万円。安く買って安く直す、「ふかぽん流」不動産投資術
【第3回】ジモティ経由の入居付けでドタキャン、滞納を防ぐ方法
【最終回】きっかけは与沢翼!?30才で会社員卒業を決意した理由と次の目標



※対談の様子をふかぽんさんのYoutubeでご覧いただけます

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プロフィール

■ふかぽんさん

sauza

ノンレバ投資家
DIY大家塾『FFC』塾長
YouTuber
妻と子供2人と埼玉在住



■主な経歴

□1988年
埼玉県で生まれる

□2006年
東海大学入学

倹約とアルバイトのかけもちで貯金に励む
アメ車のカスタマイズでDIYの腕を磨く

□2008年
「金持ち父さん・貧乏父さん」を読み、大家を志す

□2010年
大学卒業

中古車販売業を経て、不動産仲介の仕事を経験、不動産業界の仕組みを学ぶ
融資を受けて不動産を買う可能性を考慮して一部上場の運送会社に入社

□2016年
不動産投資をスタート
現金で安い戸建てを買い、DIYで安く直す手法で資産を増やす

□2019年
大家業開始から2年半で家賃収入が給料を上回り、会社員を卒業

□2020年2月
所有物件約20戸
無借金で家賃月商70万円

■ふかぽんさんが運営するSNS/メディア

◆ツイッター
ヤンチャ大家a.k.aふかぽん@ボロ戸建界のリアルKING

◆Youtube
ヤンチャ大家a.k.aふかぽんTVshow

◆Note
https://note.mu/fukapon

◆アメブロ
20代リタイア!無駄徹底省略ふかぽん流最速不動産投資

◆インスタ
https://www.instagram.com/fukapon3

◆ヤンチャスティック限定商品
https://suzuri.jp/yanchastic




■ 日野たまき(火の玉ガール)さん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

その後も都内の戸建てを中心に現金で物件を購入

□2020年
年間キャッシュフローは約1,500万円

◆著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)



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