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「売り時だから買わない」というのはビジネスとして間違っている

大家対談/佐藤元春×極東船長さん_画像


スーパーカー大家さんこと佐藤元春さんと、佐藤さんが師匠と仰ぐ極東船長さんの対談の最終回。物件価格が高止まり状態にあるといわれる今、「 買い時ではない 」と動きを止める人を二人はどう思うのか? これからライバルとなる人たちは? など、不動産投資という枠を超え、「 ビジネス 」で成功するためのヒントが詰まった内容です。


■ 売り時も買い時も関係ない


世間では、今が売りどきとか買いどきかって、そんな話も出ているけど、ある程度の規模になると、「 売りどきも買いどきも関係ない 」っていう状態になるよね。


そうですね。大きな経済の流れで見れば、確かに「 売りどき、買いどき 」はあるんです。ただ、売り時でも買える物件はあるし、買い時でも売った方がいい物件もあります。

それを見逃さないためには、常に勉強して、行動を続けること。経済の流れのせいにして、「 今は売りどきだから買わない 」と言い切ってしまうのは、ビジネスとしては根本的に間違っていると思います。


初心者だって、タイミングを待って何もしないではなく、勉強しながら買える範囲のものを選ぶことはできる。一等地に買う予算がないなら、いずれ住宅用地として売れそうな郊外の木造アパートを買うとか。

それが利回り10%でローンが15年でトントンだとしたって、残債は減るんだから、貯金が貯まっていくようなもの。10年後にそれを元手に何かするつもりで頑張っていれば、5年後にチャンスは来ると思うんだよ。



何もしないでいるより、やってみることですよね。


住宅ローンで賃貸併用住宅を建てるでもいいし、やれる方法はいっぱいあると思う。他の人が「 買い時じゃない 」と言っているとか、関係ないでしょう。

そういえば昔、入っていたSNSの投資クラブに「 日本の不動産には先がない 」と言っていたオーストラリア在住の投資家がいたけど、あの時に付和雷同で手を引いていたら、今のオイラたちはなかったよな。



海外投資をすすめる人は、今もそういうことを言っていますよ。


でも、実際にあれから時間が経過して、今うまくいっている現実がある。金利がこうだから動かない、相場が高いから動かない、そんな風に自分が今、やっていないことを正当化するようなことを言ったり書いたりする人って伸びない。

常に新しい案件にチャレンジすべきだし、法人なら会社のバランスを見ながら経営方針を立てていくのが社長の仕事だよ。



そうですね。

■ 別の業種の経営者たちが不動産投資に参入する脅威


そういう意味で言うと、節税や融資のノウハウとしての「 法人 」を作る人はいるけど、本当の意味での自立成長出来る「 法人 」を創れる人って、あんまりいないってオイラは思うんだよ。


確かにそうだと思います。不動産を持つと、回りの業者からチヤホヤされるせいか、勘違いしている人も多いです。不動産の規模は大きいけれど、精神的成長が伴わない人、はたから見て「 精神的に崩壊しているな 」と思う人もよく見ます。




そうだよなあ。オイラは船乗り時代に10数年、乗組員たちと一緒に働いて、彼らの生活を背負うしんどさっていうのが身に染みたから、もう一度人を雇ってやろうっていう気持ちにはなれなかった。

だけど、チョビーはまだあと30年やれるわけだから、経営者として上を目指したいという気持ちはわかる。そこでは人間力が必要になるよな。



そう思います。


オイラたちは不動産の話をしているようだけど、実際は経営とかビジネスの話をしているんだよな。やっぱり芯の部分をしっかりと持っていないと、チョビーみたいには絶対なれないと思う。


私は今後、不動産投資をする上で脅威になってくるのは、既存の大家さんでも地主さんでもなくて、別の業態で活躍している経営者たちだと思っています。

今後は精神力のある経営者たちが、本格的にビジネスとして不動産の世界に参入してきます。私はそこを見据えて、その方々に負けないような知識・ノウハウ・行動力を身につけようとしてやっています。


実際にそういう動きはあるの?


はい。ここ最近、私に相談して来る人のカテゴリーが大きく変わっています。私は1時間に最低10万円の相談料をもらっているんですが、ほぼ100%、第一線で戦っている経営者たちなんです。自分自身、恐ろしいライバルを育てようとしているのかなという感じがあります。


FICATAに飾られている人気ドライバーの色紙

■ ニッチなところに詳しくなるほどビジネスのチャンスは増える


船長は14階建ての物件の次は何をやるんですか?


考え中さ。今は新しい情報は積極的には求めていないんだ。オイラはチョビーみたいに自分から情報をとりにいくやり方ではなくて、最近はあえて窓口をしぼって、懇意の企画会社の社長が提案してくれるものから、やるかどうかを決めるというスタンスなんだ。

面白いことをやりたいっていうのが、オイラの今の原動力。利回り8%の物件ができるけど、面白くないから見送るということもある。



わかります。時間は有限ですし、どうせなら、面白いことをやりたいですよ。


そうそう。ただ、オイラたちが買っている物件って、大体急いでいるんだよね。今回の14階の土地も一瞬だよ。「 買います 」「 融資停止条項なしで 」と。


今から買い付け証明書のひな形送るんで、取り急ぎFAXかメールください、そんな感じですよね。


ただ、そうは言っても、今までは購入した土地の半分はネットで自分で見つけたんだけどな。今年の春の新築の土地も半年間棚晒しだった。

たまたま物件を売却して、次にやるものがないなと思ってネットで見つけてその日に電話をかけたら、「 これ、明日から値下げして出そうと思ってるんです 」と言うから、「 それ買うから、ちょっと止めてください 」って買えたのさ。面白いもので、じっくりもんだ物件ってだいたい買えないね。





売主の気が変わったり、他の人が買ったり、売り止めになったり、よくありますよね。


ゆっくり選べるような土地は他の人も入りやすいわけだから。その瞬間で判断しないと買えないような案件でないと、よそに行ってしまう。特に最近は競争が激しいから。


瞬時に判断できるのは、経験があるからですよね。


その通り。木造アパート、4階建てのマンション、10階建てのマンションと進んできて、たくさんのことを学んだよ。

振り返ると、初めてRCの一棟物を建てた土地は、一回も建物が建ったことない雑木林だった。その土地に企画を載せたものが売りに出ていたんだけど、これじゃ駄目だと思って自分で練り直したのさ。



あの土地は、もともとは雪捨て場だったんですよね。


ああ。だから、この物件がこう化けるとイメージできる想像力が大切なんだ。


その部分は私も相当、石垣さんから吸収させてもらいました。それでもわからないところは一級建築士に聞いてみる、建築会社に聞いてみる、近隣の杭のデータを聞いてみるなど、そういう積み重ねがあって、土地を見るとどれぐらいのものがどんなふうに建つかというイメージができるようになってきました。


結局、積み重ねなんだよな。チョビーの車の話もそうだけど、ニッチなところに詳しくなればなるほどチャンスは増える。俺たちの知らないニッチはまだいっぱいあるし、不動産の世界でいったらオイラなんかまだ鼻くそレベルさ。


私もまだまだ、やりたことがあります。それにしても、石垣さんとは考え方というかベクトルが一緒なので、話していて本当に楽しいです。


ライバルだからな。チョビーが新規の案件をやると、本気で悔しいからね。


私もそうです。本気で悔しい。


ここまで来られたのは間違いなく、あの時の出会いがあったから。オイラ一人じゃ絶対にここまでは来られなかった。


私も全く同じ意見です。これからも、色々なことを学ばせてください。


こちらこそ、これからもよろしくな。




編集後記
不動産投資という手法を、大きなビジネスの中のひとつとして捉え、取り組んでいる姿勢が印象的だったお二人。見据える先にあるものは家賃年収でもキャッシュフローでもなく、やってみたいことに思い切り挑戦するという「 悔いのない人生を生きる覚悟 」であったように思います。多くの反響をいただいたこの対談も本日で最後。極東船長、佐藤元春さん、為になるお話をありがとうございました。


○ 全5回のテーマ
第1回【12年で規模は100倍、投資総額は100億円超に 】
第2回【 絶対に借り換えをしない理由とブレークスルーのきっかけ 】
第3回【「人生はお金じゃない」という人に「稼いでから言って」と言いたい 】
第4回【「3年で佐藤さんのようになる方法を教えて」という人たち 】
最終回【「売り時だから買わない」と言うのはビジネスとして間違っている 】

※写真撮影:張田満さん


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 極東船長さん(きょくとうせんちょう)

極東船長さん

船長のブログ
極東船長の子供たちに伝えたいこと徒然

北海道の東の町在住
10棟300室の大家

□ 経歴

1958年、北海道生まれ

高校卒業後、家業である漁業を継ぎ乗船、24歳から船長になる

1993年(35才)
船の転覆を機に陸の仕事に就く。
収入が激減し、投資の勉強を開始。

1995年(37才)
1棟目、札幌市内の中古APを購入(1DK×8戸、築5年)⇒売却

1998年(40才)
2棟目、札幌市内の中古APを購入(1K×14戸、築10年)⇒売却

2004年(46才)
3棟目、新築APを札幌市内に建てる(1DK×15戸、土地から取得して新築)⇒売却

2005年(47才)
4棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1DK×10戸、築7年)⇒売却

2005年(47才)
5棟目、苫小牧市内の中古APを購入(1K2戸×2DK×4戸、築10年)⇒売却

2006年(48才)
6棟目、札幌市内に新築APを建てる(1LDK×8室、新築)

2007年(49才)
7棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×12室、築3年)

2007年(49才)
8棟目、道東某市内に中古APを購入(1DK×20室、築4年)

他にも都内区分、中国区分、苫小牧の中古AP等、様々な物件の売買を続けながら、徐々に規模を拡大。

2009〜2014年(51〜56才)
札幌市中央区にRCマンション7棟を新築(うち2棟売却済)

2016年(57才)
所有物件は個人と法人合わせて15棟300室

家賃年収は3億弱、諸経費控除後の税引き前CFは1億弱、税引き後CFで6千万円

※物件は常に売買しているため、タイミングによって変わります。


■ 佐藤元春さん

佐藤元春さん

不動産投資家
有限会社恒志堂代表
札幌市内で妻と2人暮らし

有限会社恒志堂 HP
佐藤元春さん facebook

■ 経歴

□1975年
北海道札幌市生まれ
スーパーカーに憧れる少年時代を過ごす

□1998年
北星学園大学卒業

□1998年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)入社

□2001年
競売で区分マンションを落札し、不動産投資を始める

□2004年
有限会社恒志堂を設立、取締役に就任

□2005年
株式会社札幌セミナー(現札幌練成会)退社

□2007年
有限会社恒志堂の代表取締役に就任
33才にして人生初のスーパーカーを購入する

□2008年
株式会社モトケンを設立、代表取締役に就任
アパート経営者とガス会社を繋ぐ仲介事業を展開

□2013年
スーパーカー&カフェ・フィカータをオープン

□2016年
投資総額が100億円を超える
フェラーリ、ポルシェ、マクラーレンなど合計24台のスーパーカーを所有

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