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大家が個人で確定申告する時の注意点。なるべく課税事業者にならない方法を探ろう

鉄筋たてたろうさん_画像 鉄筋たてたろうさん 第27話 著者のプロフィールを見る

2024/2/29 掲載

こんにちは、鉄筋たてたろうです。
今月は確定申告シーズンということもあり、税金についての話をしたいと思います。

以前にも確定申告の話は触れたことがあります。その時は「規模拡大のためには納税をしたほうが良い」という内容でした。今回は少しテクニック的な話も含めて、解説していきたいと思います。

■個人の確定申告について

まず前提として、不動産投資の拡大のためには法人での物件取得、実績作りが大切です。

しかし、個人の確定申告は気にしなくていいかというと、そうではありません。法人代表者の収入状況・属性は銀行にとっても重要な要素なので、融資を受けたいのであれば、個人の確定申告についても目を配り、作りこむ必要があります。

確定申告を行う上で、まず気を使うべきは所得です。どのような所得であれ、個人の収入でも黒字を残せているか、が大事です。

一般的に言われていることではありますが、規模拡大のためには節税というアプローチではなく、黒字を出し、納税額を積み上げて銀行評価を上げる、というアプローチが必要になるわけです。

つまり、規模拡大のためにはある程度の納税負担は避けられないという結論になります

個人で不動産を保有した場合、不動産所得の決算を行い、所得を計上していくことになりますが、個人は法人と比べて税務上の戦略の選択肢が狭いです。確定申告書を作りこみ、銀行評価を上げるためには、数少ない選択肢の中から最適な会計処理を行う必要があります。

具体的に気を付けるべきは「物件取得初年度の処理」です。

・取得した不動産の土地建物比率
・取得した建物の償却の年数設定

この2点については、個人においても選択の余地がある部分です。(いずれの処理も減価償却費の増減に影響し、ひいては不動産所得の増減に影響を与える部分となります)

一般的には、法人は減価償却のペースは任意とされており、個人は強制償却と認識されています。しかし、個人においても購入初年度に償却期間を設定すれば、期間を延ばすことは可能です。

結局のところ、税務的に求められているのは「中古物件の償却年数は合理的に見積もってください」ということなのです

一般的には簡便法と呼ばれる計算式「残存年数+経過年数×20%」を採用すれば問題ありませんが、実際には選択の余地があり、期間を長めに見積もることもできるわけです(期間を簡便法より短くすることはリスクを伴うと考えるべきです)。

償却を長くとるということは、費用を少なくし(黒字を増やし)、税金を多く納めるという話になるので、税務署からの否認リスクは少ないとも言えます。

簡便法「残存年数+経過年数×20%」を最短期間としたうえで、そこから期間が延びる分には、税務署としても良い話なわけです。

つまり、償却年数などに気を配り、合理的な設定を行うことによって、銀行評価の高い確定申告書を作りこむことは可能ということになります。

出来れば所得は黒字に着地させましょう。それも青色申告の65万円控除などを利用できる方はその範囲までは黒字を計上し、納税額を抑えながら、評価の高い申告を行うことも重要といえるでしょう。

銀行も、物件購入初年度の赤字は仕方ないと見てくれますが、2年目以降の赤字は厳しく見てきます。

「物件を買い続けたいのであれば、税負担を抑えるよりも、次の1棟の融資を獲得することを優先すべきだ」

この観点を持ち、規模拡大の種を育てていく感覚を持ちましょう。

■インボイス、消費税について

インボイス制度が最近のトピックであるものの、居住用建物がメインの大家の場合、インボイス制度を過度に気にする必要はないと思います。

消費税関係の問題で一番気を付けるべきは「なるべく課税事業者にならない方法を探る」ということです。2期前の課税売上が1,000万円超となると課税事業者になってしまいますが、居住用の家賃は非課税売り上げなので、ほとんどの大家さんはこの水準を超えません。

ただし物件を売却すると話は変わってきます。売却のうち建物部分については消費税が課税されるので、課税売上1,000万円を超過し、課税事業者になってしまう可能性が出てきます。

課税事業者になると、免税事業者に戻るためには厄介な規制がかかります。

それは「高額特定資産の3年縛り」と呼ばれるルールで「課税事業者であるときに1,000万円(税抜き)以上の建物を買うと、免税事業者に3年間戻れない」という内容です。

つまり、免税事業者に戻るためには一定期間建物を買わないほうがよい期間があるということです。

消費税が課税されるというのは税負担上かなりの痛手となりますし、建物が買えないというのもまた規模拡大においては致命的な問題となります。

売却は手許現金を増やし、BSを強固にするという意味では最適ですが、税負担の観点からは慎重に検討する必要があるということになります。

戦略上のミスがないかを顧問税理士と確認し、慎重に戦略を立てるのが良いと思います。
皆様のお役に立てば幸いです。

※税務上の具体的な計算・戦略作りは、顧問税理士に相談の上、行っていただければと思います。

 

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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

鉄筋たてたろうさん

鉄筋たてたろうさんてっきんたてたろう

不動産投資家
起業家

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経歴
  • □1985年
    福岡県生まれ

    □2004年
    上京、東京大学理科二類入学
    在学中に勉強をして経済系の資格を取得

    □2008年
    就職

    □2012年(27歳)
    独立・起業
    仕事を通じて不動産投資に出会う
    1,2億円の中古マンションを購入(1棟目)

    □2013年(28歳)
    富山に中古マンションを購入
    千葉に木造アパートを新築

    □2014年(29歳)
    千葉に鉄骨マンションを新築

    □2015年(30歳)
    東京23区の土地から新築RC投資へシフト
    以後、都内のRC物件を中心に規模を拡大

    □2021年(36歳)
    本業の他に不動産関連の会社を数社経営
    社員70名、合計年商35億

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