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都内の格安再建築不可戸建。その購入理由と融資付けのアレコレ【前編】

不動産投資の投スポ/カティさん_画像 不動産投資の投スポ/カティさん 第23話

2018/11/29 掲載


皆さん、こんにちは! 投スポ編集部です。



今回から2回に分けて、女性投資家のカティさんに寄稿いただいた「 都内の格安狭小戸建( 再建築不可 ) 」の購入&リノベーションに関する内容をお届けします。
前編の今日は物件との出会い、価格交渉、融資付け等について。都内に小資本で不動産を持ちたい、自己資金を貯めるために自宅コストを抑えたい、味のあるDIYや雑貨が好き! そんな方はぜひご覧ください。


■ DIYと雑貨が好きな大家です

はじめまして。ごく小規模に大家業をしているカティ( 52才 )と申します。「 カティ 」というのは、旧姓を縮めて呼ばれるようになったものです。

還暦サラリーマンの夫と東京都立川市に住んで12年、3年前からは大型犬オールド・イングリッシュ・シープドッグのボッサ( 3才・狼旅団員番号8 )も家族です。



物心ついて以来、両親が驚く程に不動産や建築・インテリア等に強く興味がありました。大学を卒業後、入社したのは大手住宅メーカー系列のリフォーム会社。パソコンも携帯も普及前、モーレツ社員となって経験を積みました。宅建の資格も取り、買取転売会社に勤めたこともあります。

不動産投資を本気で始めたのは5〜6年前。その前からも自宅を賃貸に出していたので、大家歴としては一応12年近くになります。

夫も建築関係の仕事な上にDIY歴も長いので、二人でプランやデザインをし、プロとセルフリノベのミックス形式で作り込み、東京R不動産アールストアといった、セレクトショップ展開の仲介会社で入居者を決めてもらうというスタイルでやっています。

今年の健美家DIY大家さんコンテストに築50年の団地区分で応募したこともあります。同じ物件を、あのレインズの不動産流通推進センターによる建物再生コンテストにも出したところ、地味で小さな事例なのに賞をいただきました。



今回、私たち家族が都内の4層スキップフロア住宅から、「 狭小平屋 」へ引っ越して前の家を賃貸に出した話や、今住んでいる平屋の融資付け、セルフリノベーション等について紹介させていただくことになりました。

我が家は再建築不可・僅か37uの小さな平屋で、都内と言っても郊外エリア。お話をいただいたときは、「 この家が誰かの参考になる? 」と思ったのですが、編集長から「 都内の格安の戸建や築古物件のリノベーションについて、知りたい方は多くいます 」と言われ、書くことを決めました。

■ 雑貨が溢れるスキップフロアのマイホーム

さて、先に登場するこの家は私たちにとって2軒目のマイホームです。夫婦ともども雑貨好き、古くても意味がなくても大歓迎! 取り壊される建物から残置物や建材を何度レスキューしてきたかわかりません。



コレクションで家を飾り尽くすことを願っていましたので、いつか都心の渋い小ビルをリノベーションして住むのが憧れでした。この2軒目のマイホームは、リノベーションで建物の一部をガレージにしたり、室内を4層スキップフロアにした木造戸建です。



また、夫は犬好きでもあり、特にオールド・イングリッシュ・シープドッグと暮らすことを願っていましたが、共働きでは難しいため、所詮は夢で終わると思っていました。

ところが、4年程前に私の親の高齢化問題が降りかかります。実は私の実家、はっきり言って「 やらかしてしまった系のサブリース賃貸併用住宅 」でして、まだ返済がたっぷり残っています。相次いで入院した両親に代わり、姉と弟の3人で話し合いながら運営していく事になりました。

介護と実家の管理のため、私はフルタイムの仕事に限界を感じて一旦離職、その時、「 今が犬を飼うラストチャンスではないか? 」と夫婦で話し合いました。そしてとうとう、生後4ヶ月のオールド・イングリッシュ・シープドッグ( ボッサと命名 )を迎えることになったのです。


( 覚悟はしていたものの、大型犬の大変さは予想以上でした! )

■ 大型犬の為に都内の狭小平屋に住み替え

スキップフロアの住宅は気に入っていましたが、階段の上り下り回数が多く、体に負担を感じるようになりました。犬を遊ばせる庭がないことも欠点でした。さらには、私が勤めを辞めた分の収入補填も考えないといけません。そこで、今まで以上に本気で投資物件を探し始めました。



少しして、近所に興味を引く物件を発見。再建築不可の庭付(!)狭小平屋です。行ってみると借景が素晴らしく、一度フルリフォームされているので救いようのないボロ状態でもありません。

平屋好きの夫は、本気で気に入ってしまいました。しかしそれは、投資物件としてではなく、自分たちの「 終の棲家 」としてでした。ここから、「 この平屋を買って移り住み、駅から近い前の家を貸して家賃を得る 」というプロジェクトが動き始めます。

小さな家でしたので、前の家に比べたら割安です。しかし、何といっても再建築不可、加えて私たちは「 高い年齢と低い属性 」という二重苦を背負っていました。そこで、大きな指値交渉を決行!

大手仲介の購入申込書とは別に、売主様へお手紙を書き、そこに物件の魅力を書き連ね、指値の非礼のお詫びしつつ、購入意思を熱くアピールしたところ、売出し価格の6掛に近い額でなんとか契約をまとめることができました。

建築基準法上の道路への接道なしとはいっても、不動産価格が高騰していた2年前に780万円で購入できたのは、ありがたいことでした。ちなみに近隣路線価は185,000円 /u( ※平成30年度 )、物件の土地面積は100uあります。

■ 再建築不可物件って融資はつくの?

ここからはこの物件の決済について紹介します。現金決済もできたのですが、私はこの機会に、再建築不可への融資について試してみたくなりました。当たるのはやはりノンバンク系です。

夫名義で申込を入れ事前審査が通った4行が出揃った時、提示された条件が見事に異なるので、おもしろいなあと思いました。

スルガ銀行:共同担保は今の自宅・物件購入費満額OK
三井住友トラストローン&ファイナンス:共同担保は投資用戸建・物件購入費満額OK
アサックス:既に組んでいる他の融資もまとめて借り換えが条件・であれば物件購入費とリフォーム代もOK
セゾンファンデックス:購入物件を担保とし共同担保はなし。ただし融資額は希望の5割弱

※上記は時期や物件等で変わるものなのであくまで参考程度にご覧ください

この中から私はスルガ銀行を第一希望としました。一番低い金利・さらに団信も付けられるという点が決め手でした。

本申込に都心へと夫婦で赴き、口座開設手続きも済ませ、このまま決済準備が着々と進むことを疑わずに、リノベのプランを練って図面を描いたりしていました。夫が静岡出身なので「 きっとご縁があったのね 」みたいな脳天気ぶりでした。

ところが、なんと本審査に落ちてしまったのです。「 スルガさんの住宅ローンに落ちてしまう私たちって… 」と、夫とも落胆を通り越してなんだか笑いが出てしまいました。申込の時は、ボッサをペットホテルに預けて時間を作ったというのに・・・。

でも、心のどこかでどこかホッとしている自分がいました。共同担保を入れる事に若干の躊躇があったからです。そして今年、スルガ銀行がまさかコレほど世間を騒がせるとは。。。夢にも思っていなかった頃の出来事でありました。( 明日の後編に続く )

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プロフィール

■ 投スポ取材班

日夜スクープを追い求めて不動産投資業界を駆け回るフリーのジャーナリスト軍団。

不動産投資業界でウワサされるあんなことやこんなことの真相を確かめるべく、全国の事件(?)現場を取材している。

ジャーナリストの中には兼業で大家をしているメンバーも含まれるらしいが、その正体は不明。

ミーティングでの合言葉は「事件は会議室で起きているんじゃない。アパートで起きているんだ!」

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