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50万円。元弁護士事務所だった区分マンションをコンバージョンリフォーム。

脇田雄太さん_画像 脇田雄太さん 第38話

2010/1/12 掲載

明けましておめでとうございます! 
本年もご愛読よろしくお願いいたします。

2010年。
第一弾となる今回は、昨年春頃に50万円で購入していた 『 元弁護士事務所だった区分マンション 』 のリフォームプロジェクトについてご報告していこうと思う。

まずは物件概要から。

  • 長崎市中心部
  • 鉄筋コンクリート造 区分1室
  • 2LDK(当初)
  • 約50平米
  • 昭和48年築
  • 現金購入 ( 50万円 )


■2009年12月11日 ( 金曜 )

2009年春。
わずか50万円で購入していた元弁護士事務所だった区分マンション。
しばらく放置していたのだが、やっとリフォーム工事をはじめることにした。

このマンションについては過去にも何度かブログ等で紹介してきたが、もともと弁護士事務所だったため、ユニットバスやキッチンなどの水回りの設備が無い。
そのため、一言でリフォームといっても、水回りを新設するなど、 『 事務所 』 から 『 住居 』 へのコンバージョン作業が必要となる。

そこで、ブログでもおなじみの、リフォームのS野さんとLPガスのM田さんにお願いし、まずは、下記の見積もりを取得することに。
  • 全室フローリング化
  • 壁/天井壁紙張替え ( 腰壁仕様 )
  • 間取り変更 ( 2LDK→1LDK )
  • ユニットバス新設
  • 室内洗濯機置き場新設
  • 洗面台新設
  • トイレ和式→洋式化
  • キッチン新設
  • 電気温水器設置
  • テレビドアホン設置
  • ホシ姫サマ設置
結果。
「 リフォーム費用 = 約200万円 」
との数字が出た。

物件自体を50万円で購入しているのにリフォームに200万円は少し高い気がしたが、このままにしておく訳にもいかないのでやむを得ない。

それに、リフォームのS野さんとLPガスのM田さんには内緒 (笑) で、こっそりと取得していた相見積もりの金額が300万円を超えていたので、まあ、そんなものなのだろう。

そこで、施主支給をさせてもらうことでコスト圧縮を図りつつ、工事着手することにした。

さっそく、施主支給する品をネットで購入し、配送手配をしていく。施主支給すべき品はたくさんあるのだが、第一弾として次の品から発送していく。

  • フローリング × 14坪
     ※坪3000円×14坪+送料3200円 =4万5200円
  • ホシ姫サマ
     ※1万2500円(送料込み)
  • 小型シーリング照明 × 2基(トイレ/洗面)
     ※1200円×2+送料800円=3200円

現在の室内は、カーペットと板の間が混在しているのだが、どちらもかなり劣化しているので、全室新しいフローリングに張り替えるつもりだ。

当初は、今流行の、白い木目のフローリングにしようと思っていたが、壁紙を腰壁風にするつもりなので、腰壁柄とあわせるため、少し明るめの木目柄を選択した。
坪3千円でフローリングが購入できるのはかなり安いと思う。

フローリングには、
12mm×147.5mm×1818mm サイズと
12mm×303mm×1818mm サイズがあるが、
幅が303mmある方が、坪当たりの枚数が少ないため施工時の手間が少なくて済む。

皆さんもフローリングの張り替え工事を発注される際は、 事前に幅が303mmサイズで施主支給することを条件に、 リフォーム会社さんと、フローリング張り工賃の価格交渉をしておくと良いと思う。

〜次回に続く〜

プロフィール

■ 脇田雄太さん

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表

専業大家

【 経歴 】

1977年生まれ。大阪府出身。
立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。
在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。
在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。
2009年から「脇田雄太事務所」代表として活動中。

『賃貸住宅フェア』『健美家セミナー』など、セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞(電子版)・雑誌等メディアへの登場も。

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
  • 2棟目
    京都府の戸建賃貸
    現金購入
  • 3棟目
    長崎県の戸建賃貸
    現金購入
  • 4棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 5棟目
    長崎県の一棟売りアパート
    現金購入
  • 6棟目
    長崎県の区分所有マンション
    現金購入

    現在も激安物件を中心に物件を増やしている。

    脇田さんの保有物件その1
    脇田さんの保有物件その2
    脇田さんの保有物件その3


【 脇田さんの著書 】



人生を切り開く「1億円」投資思考


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リスクと闘う不動産投資

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【 感銘を受けたこの2冊 】

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