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DX@母ちゃんさんの空室リフォームアドバイス。クロスの張り替えで家賃1万円アップ

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第17話 著者のプロフィールを見る

2022/4/19 掲載

皆さま、こんにちは。今回は私がこの一年取り組んできた、空室リフォームの紹介をしたいと思います。もともと私の空室リフォームに対する考えは、過度なリフォームはせず、シンプルに清潔に、そして家賃設定を手頃にするというものでした。

■ DX@母ちゃんさんの空室リフォームアドバイス

築古系のアパートでは、その作戦でも、広さと清潔感と募集条件である程度の手応えを感じていました。それが、築15年〜20年のRCマンションでは、それだけでは募集をしても他のライバル物件が多く、完全に埋もれてしまっているのを感じていました。そして、このままでは今後は価格競争で、徐々に家賃を下げざるを得ないという危機感を抱いていました。

そんな中、私の物件の空室をDX@母ちゃんさんに直接見て頂くという大変ありがたい機会を頂き、具体的なアドバイスをたくさん頂きました。そのアドバイスを頂くまでは、原状回復と条件を調整して募集開始しようとしていましたが、正直、入居付け出来る自身はあまりありませんでした。それはいわば、早く決まる事を願うだけの「 弱気な空室対策 」でもありました。

ただ、DX@母ちゃんさんのアドバイスを聞いてからは、それだけ「 入居付けの速さ 」や「 家賃アップ 」や「 顧客満足 」に繋がるのであれば、是非挑戦してみたいと思うようになりました。何より面白そうと思えたことが大きかったです。

それからは見よう見まねで試行錯誤しながら空室リフォームを行ってきましたが、ひと部屋目からその効果を実感しました。そしてそれ以降も次々と成果を得られました。

初めての挑戦は空室待ちが出来る程に。同じ部屋をもうひとつ作って対応しました。
初めての挑戦は空室待ちが出来る程に。同じ部屋をもうひとつ作って対応しました。

募集開始6日でお申込み頂いた部屋。家賃は4千円アップ。
募集開始6日でお申込み頂いた部屋。家賃は4千円アップ。

妻に選んでもらった壁紙部屋。募集開始約10日でお申込み。
妻に選んでもらった壁紙部屋。募集開始約10日でお申込み。

こうして、次々と成果をあげる事が出来ました。ただ、リフォームをすれば当然費用も掛かります。これらの物件はファミリー物件が多く、一戸当たり55〜70uあり、平均35万円ほど掛けてリフォームをしています。頂ける家賃は5.8〜9.8万円です。

それでも、築20年前後の物件で退去があれば、原状回復でもある程度の費用は掛かります。同じクロスを貼り替えるのなら、500番の白クロスより、1,000番のアクセントクロスにする方が入居付けに効果がありますし、入居者の満足度も上がります。

ちなみに、500番から1,000番クロスに変えた場合の私の物件での差額は、3〜5万円程でした( 部屋の広さとどれだけアクセントクロスを取り入れるかで変わります )。それまで白クロスの原状回復のみの時は、入居付けに3か月ほど掛かっていましたが、アクセントクロスを取り入れる事で、1か月以内に入居付け出来るのであれば、充分効果はあると感じます。

さらに管理会社さんに今回挑戦したリフォーム部屋の効果を聞いてみると、通常の他の物件のアクセス数の3倍あり、自社の管理物件の中で一番人気という事で、数字の上でも明らかな手ごたえを感じました。

■ どんな人が住み、何を求めているのかを考えて内装を変えよう

今はインターネットで部屋探しをする時代だと思います。その傾向はこのコロナ禍でますます強くなっているのではないでしょうか。そんな中、ライバル物件も数多くある中で、まずは自分の物件をネット上で選んで頂く必要があります。

そのためには、写真の見た目の効果を最大化させることが、これまで以上に大きいのかもしれません。そして、その第一関門を突破したうえで、実際に現地内覧をした時に、数件案内された中で、自分の物件を選んで頂く必要があります。

そのためには「 この物件でも良いかな?」から「 この物件に住みたい!」、そう思って頂ける事が必要だと思います。ただし、全ての物件で、この「 攻めのリフォーム 」をする必要は無いと思います。

立地や物件力があれば白クロスでも充分に決まりますし、実力派の大家さん達はそれで成果を上げています。そして、戸建や築古物件の場合には、私ももう少し落ち着いた白クロスを使っています。

つまり、一番大切なのは、自分の物件にはどんな人が住み、その入居者さん達は何を求めているのか、それをイメージして、内装も変えていく必要があるということです。そういった事も、この1年間、実際にリフォーム費用を払い( 立て続けに退去があった時は泣きました・笑 )、実践した事で学べたと思います。

不動産経営で数字はとても大切だと思いますが、数字だけでは表せない「 経験 」も大切なのだと改めて気付くキッカケになりました。そして、今では空室連絡が来ても「 決まらなかったらどうしよう?」というネガティブな気持ちではなく、「 次はどんな内装に仕上げよう!? 」と前向きに捉えられる様になりました。そんな攻めの空室対策が少しずつ出来るようになったのが、一番の収穫だったと思います。

ちなみに今までは家賃を上げる事に対して、若干の罪悪感がありました。それは今にして思うと、内装など特に努力もせず、入居者さんにとってメリットが無い中、家賃だけを上げ、大家だけが美味しい思いをする事に対しての罪悪感だったのだと思います。

それが今では、きちんと入居者さんにとっての付加価値を付け、それに見合った家賃設定にし、その「 頂く家賃以上の価値を提供するんだ 」と思えるようになった事で、そんな罪悪感も無くなった気がします。

それよりも、気に入って長く住んでもらえて、工事会社さんや管理会社さんにも工事を発注出来、大家も関わる人みんなも嬉しい、良い事なのだと思えるようになりました。

■ クロスの張り替えで家賃1万円アップ!

最後に、最近作った部屋で何と1万円の家賃アップをする事が出来たので、その事例を紹介したいと思います。

たまに大家仲間から、おしゃれなクロス選びに自分も挑戦したいけど、クロス選びのセンスがないから出来ないという声を聞きます。

私もクロス選びのセンスには自信がありませんが、私の場合はまずは空室になった現地に行き、その時に感じた「 メインの色 」を想像します。そしてその色に合った色の組み合わせを考えます。

その際スマホで「 メインの色 コーディネート 」と検索すると、女性の洋服の色合わせのコーディネートなどが出てくるので、それをクロスの色合わせの参考にしています。それ以外にも「 Pinterest( ピンタレスト )」というサイトでおしゃれな内装を画像保存しておいて参考にしたりしています。

あとはひたすらトライ&エラーを繰り返し、クロスの見本帳イメージと実際の貼った感じを実際に見て感じ取るしかないのかなと思います。そうする事で自分の中の鉄板の組み合わせが出来るのではないでしょうか。ちなみにいつも天井のクロスはリリカラの木目の「 LL-5198 」です。困った時はいつもこれなので、まだまだ攻め切れていないのかもしれません(笑)。

天井のクロスはリリカラの木目の「 LL-5198 」

そして、自分なりに部屋の内装や設備を試行錯誤し、自分の物件で実験した事で、これ位のリフォームをすれば家賃1万円アップが出来るというイメージを掴む事が出来ました。ちなみに、この物件で言うと15世帯ありますので、半分の7世帯で同様のリフォームをすると全体で家賃が7万円アップします。7万円といえば、家賃1世帯分増えたようなものです。

不動産賃貸業は物件を買った時に一番売上が大きく、時間の経過と共に売上が下がっていく「 右肩下がり 」の事業だと思います。そんな中、大家の努力次第で下がるどころか、上がる可能性があるという部分に、やり甲斐を感じます。

ちなみに、これらのリフォームにかかる費用を1世帯35万円とすると、7世帯で245万円。それに対して、年間家賃は84万円アップします。利回りにすると約34%と考えると悪くない投資と言えると思います。

そして、この物件の購入価格に対する利回りも0.7%くらい上がります。これらは机上の空論といえばそれまでですが、こういった事を考えて実践し、思い通りの結果が出た時は最高に嬉しいですし、そこが大家業の醍醐味なのではと思います。

そして、入居付けに大切なのは、内装だけでなく、管理会社さんと意思疎通が出来る関係を作る事や、現場の声を一番よく知っている賃貸仲介の方たちの意見に耳を傾ける事です。いま空室を抱えている方にも、まだ出来る事があるかもしれません。新たな事に挑戦してみるチャンスと捉えて、一緒に空室対策に励みましょう!

最後に、このようなリフォームに挑戦するきっかけを頂いたDX@母ちゃんさんをはじめ、あの時にアドバイスを頂いた皆さまに感謝です。改めて、ありがとうございます!

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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