初期の頃は表に出る前の川上物件に憧れて、不動産会社さんからそんな情報が来ないかと期待していましたが、初心者の私にはなかなか良い情報は回ってきませんでした。
今は、「 表に出る前に回ってくる物件が、必ずしも良い物件ではない 」という事が分かりましたが、掲載前や水面下、新着物件などのフレーズを聞くと、やたらと期待してしまっていました。
同様にポータルサイトで売れ残っている物件は、良くない物件のイメージがありましたが、検討していくうちに、必ずしもそうでない事も分かりました。
これまでネット検索から購入した物件の中には、新着物件をすぐに問い合わせして購入出来たものもありました。ただそれは極一部で、その他の多くはネット掲載から数か月、中には一年以上経ったいわゆる「売れ残り物件」がメインでした。
■ 2種類ある売れ残り物件
売れ残り物件には2種類あると思っています。
1）本当に買わない方が良い物件
2）値付けが高いだけの悪くない物件
2）値付けが高いだけの悪くない物件
売れ残り物件について、この二つのどちらかを見分けて、後者であれば、自分の基準の価格に下がるのを待つか、交渉して価格が下がれば、買っても良い物件となるはずです。
見分けるポイントとして、私が大事にしている事は「 入居付け出来るかどうか 」です。これは経験を重ねる中で、より重要視するようになりました。融資付けや返済比率も大切なポイントですが、そんな返済比率も「 満室家賃 」があってこそです。
いくら自分の納得する利回りで買えたとしても、ずっと満室にならない物件では、その利回りはあってないようなもの。実際、過去には購入後に満室運営が出来るまで2～3年かかった物件もいくつかありました。
入居付けの重要性を軽視した結果でした。そのせいで、当時の目標であった専業大家になる事や、キャッシュフロー100万円の道が遠のきました。焦ってとにかく購入する事だけを考えていてはダメですね。
ただ、リスクを負ってでも高利回りを狙って、空室を創意工夫で埋めてキャッシュフローを積上げる考えは大事ですし、利回りは多少下がっても確実な利回りと、出ていくお金の少ない手の掛からない物件選びも大切です。要はバランスです。
■ 売れ残り物件を検討するときにすること
ネットで売れ残っている物件を見る時は、まずは入居率を確認し、入居率が低ければ何が原因か、そして満室にする事が可能かを考えます。
経験する中で、入居付けは必ずしも好立地や良い設備といったハード面だけが重要ではない事も分かりました。家賃設定や広告料や初期費用などのソフト面での相場を知る事と、それにどの項目をどれだけ寄せていくかも重要なのです。そして、それは大家の力にもよります。
また、入居付けには管理会社さんの影響が思っていた以上に大きいという事も知りました。賃貸仲介の営業マンさんの話を聞くと、評判の良くない管理会社さんの場合は、後々のトラブルを考えて案内が消極的になる事もあるそうです。
逆に評判の良い管理会社さんの場合は、リフォームもしてある、清掃も行き届いている、入居後の対応も安心できると、自信を持って「 決め物件 」として案内頂ける事もあるそうです。
以前の私は、「 売れ残り物件なら、安く買えるかも 」と下心で問合せする事が多かったですが、今はこういった購入後にきちんと運営していけるイメージが出来るかどうかも大切にしています。
それを繰り返していると、たまたま売主様が値下げしようかというタイミングに当たり、1割安く購入出来た事もありました。また、価格は下がらなくても熱心な不動産会社の担当者さんと出会えて、別の良い物件を紹介頂けた事もありました。
また、金融機関さんが、予想に反してフルローンで融資をして下さった事もありました。それもこれも、「 売れ残りは良くない物件 」と決め付けずに、自分なりに、「 悪くない物件なのでは？ 」と仮説を立てて、根気強く問い合わせを続けた結果だと思います。
あと、売れ残り物件のもうひとつの良い点は、焦らずに交渉できる事です。ライバルが少ないので、物件調査をじっくり行えます。リフォームが必要であれば、見積りを取ることも出来ます。
融資付けに関してもスピード勝負ではないので、ひとつの金融機関さんがダメなら、次を打診する事も出来ます。人気物件のようにライバルにスピード勝負で負けたり、最初の融資付けがダメで諦めたりする必要がないということです。
■ 今の相場で何が出来るか
私が不動産投資を始めた10年前や5年前と比べても相場はかなり上がっています。それでも買わなければゼロですし、今の相場でも利益の出る物件は探せば見つかります。
これまで購入してきた物件それぞれで、その物件でしか経験出来なかった事がありました。この先の相場や金利など賃貸経営の環境がどうなるかは誰にも分かりませんが、どんな状況になっても、これらの経験が役に立つはずです。
今の相場で何が出来るかを考えていきたいと思います。これまでどおり、売れ残り物件もしっかり検討していきたいです。それではまた次回お会いしましょう！
