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初買付けは7,000万円の中古RC。今ならわかる1棟目が買えなかった理由。

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第2話

2021/7/19 掲載

こんにちは、やっさんです。私は不動産投資を始めようとした当初、一棟目をなかなか買えませんでした。今回は、今なら分かるその理由について、紹介したいと思います。

私が最初にぶつかった壁は、「 どんな物件を買えば良いのか? 」という問題でした。不動産投資の書籍を読むたびに、「 この手法は凄い!自分にはこれしかない! 」と毎回やる気を燃え上がらせていました。

それと同時に、「 地方高利回りアパート 」「 レバレッジを掛けてRC 」「 戸建て 」等、様々な手法がある事も知り、気が付くと「 自分はいったい、何を買えばいいのか? 」と出口の見えない迷路に迷い込んでいました( 笑 )。

そんな状況で物件検索をしながら内見にも行っていたため、ある日は戸建て、またある時は地方のボロボロのアパート、またある時は中心部の鉄骨マンションを見に行くといった状況でした。

また、当時の自分は気になる物件があると、先輩に「 この物件どう思いますか? 」とアドバイスを求めていました。聞かれる立場になって分かるのですが、判断を丸投げされると困ってしまいます。同じ物件でも買う人の状況によって良いか悪いかの判断が変わるからです。

今、私が初心者の立場で先輩大家さんに意見を求めるのであれば、まずは自分の属性や資産背景や家族構成、またどのような思いで不動産投資を始めて、将来どうなっていきたいのかを話すと思います。

その上で、その物件を「 選んだ理由 」「 自分なりに調べた結果 」「 ネックに感じているところ 」などを伝え、先輩大家さんの意見を伺います。その前提があるとないとでは、アドバイスの質は大きく変わり、先輩との会話の価値は何倍にもなります。

( 初心者の頃、唐突な質問をしていた私に広い心で答えてくれていた先輩大家さん達には本当に感謝です )

■ 初めて買い付けを入れたのは7,000万円の中古RC

私が不動産投資を始めた2011年当時は、中古戸建てを現金で買う手法は今ほどメジャーではなく、私の中では大家になることはイコール「 融資を引いて一棟物を買う 」ことでした。

物件を探し始めて4カ月目のある日、仲良くなりつつあった不動産会社の担当者さんから、一棟の中古RCマンションを紹介されました。人気地下鉄駅徒歩圏内という立地で、RCの重厚な造り。金額は7千万円ほどでしたが、任意売却で相場よりも安く、胸が高鳴りました。


写真はイメージです

現地に行き、担当者の方と一緒に外観の調査を行いました。どこをどう見て良いかも分からず、とりあえず携帯カメラで写真をたくさん撮りました。帰宅後、写真を確認すると画像が荒くてよく分からなかったのは恥ずかしい思い出です( 笑 )。

そして、ここで私はあるエラーを犯していました。物件選定に自信のなかった私は、物件を紹介してくれた担当者本人に「 この物件をどう思いますか? 」と意見を求めてしまったのです。とにかく誰でも良いのでプロの意見を聞きたかったのです。

初心者の頃に陥りやすい間違いとして、不動産売買の仲介業者さんを不動産投資のプロだと思ってしまう事があります。中には自ら賃貸物件を運営されている方もいますが、ほとんどの業者さんは収益物件を「 売買するプロ 」です。

必ずしも賃貸経営への的確なアドバイスを貰えるとは限りません。そうでない方ももちろんいますが、中には会社の売り上げ優先で、素人に目の前の物件を買ってもらおうとする人もいるはずです。

今の私なら、その方たちに、「 この物件は買っていい物件でしょうか? 」とは聞きません。その代わり、次のようなことを聞きます。

・売主様の売却に至る背景は?
・この物件の大規模修繕履歴は?
・過去の買付けや交渉履歴は?

そして、必要な調査を行い、各分野のプロ( そのエリアの賃貸需要に詳しい客付け業者さんや大家さん仲間等 )に意見を聞き、最終的に自分で買うかやめるかを判断します。

■ 融資付けの結果

話を戻すと、この物件調査の後、ものすごく迷いました。まだ一棟も持っておらず、自宅を含め大きな借金をした事がなかった私は、この物件を買って良いのか不安で仕方ありませんでした。それでも、最終的に損をする可能性は低いと判断し、買付証明書を提出しました。

次は融資付けです。この時、唯一面識のあった金融機関は、以前、築古高利回りアパートを持ち込んだことのある地方銀行でした。

当時は勤め人で使える時間が限られていたため、不動産会社さんから資料一式を銀行の担当者さんへ送っていただきました。数日後、銀行の担当者さんから私の携帯に着信がありました。

「 もしもし、大野さんですか? 送って頂いた例の物件ですが、正直、今の大野さんに7千万円のご融資は難しいですよ( 笑 ) 」

箸にも棒にも掛からない感じでした。担当者の冷ややかな笑い声が、自分自身の価値を否定しているように感じ、心にグサリと刺さりました。( 当時はそういった免疫もありませんでした )。同時に、心のどこかで融資が通らなくてホッとしている自分もいました。

今にして思うと、30才で年収300万円台前半で賃貸業未経験の私に7千万円を借りられる実力はありませんでした。当時は自分にどれくらいの融資が付いて、どれくらいの物件なら買えるのか、全く分からなかったのです。


当時の源泉徴収票 給与323万円(当時の会社ではたくさんの経験をさせて頂き、感謝しています)

書籍で学んだ知識と、先輩大家さんの話等から、「 自分でも中古RCが買えるかもしれない 」と思っていましたが、それは勝手な自分目線で、肝心の金融機関目線が欠けていました。( 金融機関の立場に立つことの重要性に気付くのはまだ先のことで、その後も苦戦は続きました )。

■ まず行うべきは金融機関との関係づくり

私がまたイチから不動産投資を始めるのなら、( 融資を使うのであれば )、まずは金融機関を開拓します。

初期の頃の私は、「 自分にとっての良い物件 」、具体的には「 利回りの高い物件 」を探していました。当時は、利回りが高ければ高いほどいい物件という考えでした。

その結果、「 築古・木造・立地はイマイチ・難あり 」物件ばかりを金融機関に持ち込むことになりました。当然ですが、いい結果は得られません。思い通りにならない現状に落ち込みました。

しかし、落ち込んで終わりでは不十分です。融資の基準は各金融機関で違うので、複数を当たることが大切です。そして、各所で「 この金融機関ではどんな物件なら融資を出しやすいのか 」をヒアリングすることがとても重要です。

すぐに融資をしてもらえなくても、そうやって関係を作れた金融機関が2つか3つあれば、その後の物件探しの精度が上がります。そして、いざ気になる物件が出た時には、「 この物件ならあの金融機関が良さそうだ 」と目途が付くようになるはずです。

ただし、融資が付くからという理由で、目一杯大きな物件を買うのが良いとも限りません。7千万円の物件に買付を入れた時の私は、いくら「 大丈夫 」と思おうとしても、不安が消えませんでした。銀行の担当者さんは数字の面だけでなく、私のそんな心の内も感じ取ってお断りの判断をしたのかもしれません。

ちなみに、金融機関開拓は不動産会社さんに紹介してもらえることもあります。私も初期の1棟目と3棟目がそうでしたし、他にも何度も経験があります。

大家さん仲間から金融機関を紹介してもらうというパターンもあります。ただし、紹介する側にも責任があるので、これは狙ってできるものではありません。まずは自分で精いっぱいやること。そして、仲間に紹介してもらえる自分でいることが、紹介してもらえるポイントといえます。

■ 答えはパソコンの前ではなく現場にある

私はいつも「 不動産投資の答えはパソコンの前ではなく現場にある 」と思っています。最初に問い合わせを入れたり、銀行に行ったりするとき、私も緊張の連続でした。でも、次第に緊張もやわらぎます。

そして動いてみると色々なことがわかってきます。私の場合は、動く前に「 どんな物件を選べばいいのか 」と悩んでいましたが、実際に動き始めると、選べるほどの実力はありませんでした( 笑 )。(当たっていない宝くじの使い道を悩んでいたみたいで恥ずかしい限りです・笑)

行動してみてわかったのは、自分の手持ちのカードは多くないということでした。それは大きな収穫でした。なぜなら、手持ちのカードの特性を理解することで、どんな物件を買えばいいのかがクリアになったからです。そこからはスピードが加速しました。

私は「 挑戦の結果に失敗はない 」と思っています。その先にあるのは「 学びと経験 」です。ひとつの結果に執着せず、次に活かしましょう。次第に道は拓けます。( 融資を断られて自信をなくしていた当時の自分にも教えてあげたいです・笑 )。


我が家の家庭菜園で採れた野菜です

今日も自分らしく。

やっさん

プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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