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本来は満室経営の強い味方なのに!「仕事ができない管理会社」とサヨナラする方法

賃貸経営/管理会社 ニュース

現在の管理会社から新しい管理会社へ管理変更したいオーナーは多くいるだろう。
しかし思った以上に管理会社変更には労力もかかるし、トラブルも多い。

例えば先代から何十年と管理を委託している管理会社で相続を機にその物件を子供が引継いた時に、先代からの管理内容を調べると、リフォーム費用が割高だったり、管理状況も他の会社と比べても悪いので、その会社の社長に相談したところ、「何十年もお父さんの物件を管理してきて、あんたみたいな素人に何が分かる」と逆に凄まれたなんて事を聞くこともある。

また、現在の洗練された不動産オーナーが、物件を購入しそのまま引き継いだ現在の管理会社が、メールもろくに使えない会社だとしたら、管理を変えたくもなる。

そこで、管理変更を行う際の注意点と、スムーズに管理変更を済ませるためのコツを話す。

管理変更を行うには「解約期間」「預かり金」「家賃振込先」に注意しなければならない。

■解除期間
管理会社の解約には、管理契約書で猶予期間が設定されている。
解約条項としては「貸主と管理業者は、少なくとも3 ヶ月前に文書で通告し、解約の申し入れを行い契約を終了させることができる」や「貸主が契約を終了させる場合は、3ヶ月分の管理報酬を管理業者に支払うことにより即時に契約を終了させることができる」など決まりがあるので確認する事が重要だ。

この解約の猶予期間は短いところで2ヶ月前というところも有るが通常は3ヶ月が多い。
また長いところだと6ヶ月も期間があるケースもあるので注意が必要だ。

解約の猶予期間は通常3ヶ月の会社が多い。長いところだと6ヶ月も猶予期間がある会社もあるので注意が必要
解約の猶予期間は通常3ヶ月の会社が多い。長いところだと6ヶ月も猶予期間がある会社もあるので注意が必要

例えば1月に管理会社の変更を通知したとしたら、春の繁忙期に熱意を持ってリーシングを行ってくれるとはとうてい思えない。

だから管理変更は、解除の猶予期間を確認の上、繁忙期にかからない時期に解約を申し出るほうがよい。
また、6ヶ月前など長期の解除条件がつけられている会社には、事前に十分な折衝を行うと同時に、次に任せる管理会社にも協力してもらったほうが良い。

■敷金や預り金が管理会社預かりの時には注意
管理会社が敷金や清掃料などの預り金を預かっている場合、その会社の運転資金に流用されてしまっている事がある。
敷金や清掃料など預り金が多額になると、すぐに返却できないことが有るので十分注意が必要だ。
契約解除の前に、まずは預り金の返還を事前に済ませたい。

■家賃を不当回収される可能性
入居者に管理会社変更を通知してからも、前の管理会社がオーナーに黙って虚偽の再通知をして、勝手に入居者の家賃を回収されてしまったケースが過去にあった。
「まさかー」と思うかもしれないが、相手が悪意のある会社であれば、そういった犯罪行為を行ってくるケースも有る。
必ず管理会社変更通知を、「オーナー」「旧管理会社」「新管理会社」の三者の署名捺印の元、入居者に通知書を渡すと同時に共用部にも掲示する事が大切だ。

管理会社の変更告知などはマンションの共用部などに掲示している場合が多い
管理会社の変更告知などはマンションの共用部などに掲示している場合が多い

普通の管理会社であれば引継ぎもスムーズに済むが、いろいろと問題の多い管理会社を解約する際には、細心の注意が必要だ。
非協力的な管理会社や昔ながらの管理会社では、クレーム、修繕、滞納など履歴の管理をしていないケースが実は多い。

次の管理会社としっかりと打合せの上、十分な時間をかけて万全の体制で引継ぎをするようにしたい。

執筆:J-REC教育委員 原田哲也

【プロフィール】
2010年より、一般財団法人日本不動産コミュニティー(J-REC)の北海道支部を立上げ、不動産実務検定の普及に尽くし、多くの卒業生を輩出。2018年よりJ-RECのテキスト編集、改定などを担当する教育委員に就く。
また自身が主宰する北海道大家塾は既に50回の開催を数え、参加人数も述べ3000人を超える。

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