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「サブリース」は投資家とって不利? 有利?

賃貸経営/管理 ニュース

賃貸物件のオーナーは、不動産業者の仲介の元、入居者と賃貸借契約を結び、その後の家賃の集金業務、契約更新・終了に関しては、別途、管理業者に業務委託することが多い。これに対して、オーナーから物件を賃借した事業者が入居者に転貸する形で、仲介・管理業務を行うのがサブリースだ。サブリース契約をしていれば、空室であっても家賃が入るため、その安心感で人気を集めているが、いくつかの問題点もある。

  • 新築物件の家賃保証

アパート・マンションメーカーによっては新築時から10年間、20年間といった長期の家賃保証をうたってサブリース契約を行うケースがある。しかし、結局のところ、建築費に空室リスクの費用が上乗せされている場合も多い。

  • 契約家賃の見直し

新築当初は高く設定されていた家賃が、築年数が経つごとに下落していく。これはサブリースでなくても起こりうることだが、業者が作成した事前の収支計画に家賃の下落が織り込まれていないケースもあり、見込んでいた収益が得られない……といったトラブルが発生している。なお契約が長期であっても家賃の見直しは数年毎であることが多い。

  • サブリースの条件

サブリース契約を結び続けるためには、大規模修繕など建物の工事をすべてアパート・マンションメーカーに依頼しなくてはならない、という契約内容になっていることがある。その結果、過剰なリフォームや割高な工事を行い収益が圧迫されることも。

  • サブリース契約の打ち切り

長期のサブリース契約を結んでいても、途中で契約を打ち切られることもある。収益性が低下した物件のオーナーに対して、大幅な賃料減額を求め、これに応じなければ契約そのものを解除。契約解除と共に入居者全員を退去させるケースもある。

そのほか、「サブリース契約を解除しない」ことでトラブルになるケースもある。いずれにしても「サブリース契約が問題」というよりは、「内容をしっかりと把握せずに契約を結ぶこと」があらゆるトラブルの原因といえるだろう。

健美家編集部

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