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アパート経営の難敵、入居者クレーマーが満室稼働に支障をきたす

賃貸経営/管理 ニュース

不動産投資の対象となる物件には、様々なタイプがある。新築にするか中古にするか。マンションにするかアパートにするか。マンションならば一棟で所有するか、区分で地域を分散して複数戸を持つか。

集合住宅ではなく戸建て住宅を買い進める投資家もいる。投資エリアも都心部や都心部に近いところにするか、郊外の利回りの高い場所にするかなど選択肢は幅広い。

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収益物件は、郊外ほど利回りが高く魅力的な半面、管理の部分で都市部とは異なる苦労も少なくないようだ。

個々の投資家の物件選択は、自己の投資ステージや投資方針に違いはあるものの、安定したキャッシュフローの確保を目指すという点は皆同じである。

そしてその「安定したキャッシュフロー」を確保できるかは、入居者の属性に大きく左右される。つまり、例えば都心部の高級賃貸であれば高給取りのサラリーマンや外資系企業の社員が借り上げて家賃滞納のリスクが少ないが、一方で低廉な賃料のマンションやアパートには、学生や社会人の若年単身者や高齢者、生活保護者といった層が入居するため滞納が発生し易く、想定したキャッシュフローが確保できない場合がある。

「入居者の質はクレームの質とイコールだと実感している」。

ある個人投資家のS氏はこんなことを漏らした。そのS氏は、埼玉県でアパートや戸建て住宅を複数運用しているが、運用物件の軸足をアパートから戸建てに移したほうがいいのではないかと考えさせられるクレーマーと出会ってしまったと話した。

舞台は高利回りの2階建てアパートの1室(家賃4万6000円)で、入居者とのトラブルが今年になって発生したという。

「1人やっかいな人がいた。突飛な服装をした、少し変わった風貌の50代半ばの生活保護者だったが、精神的に病んでいる人だった。この人は1階に住んでいたが、2階の空室部分の募集に向けてリフォームを始めると、「音がうるさい」などとクレームを付けにくる。リフォーム会社にお願いして静かに歩いてもらうようにしていたが、少しでも音がするとすぐに私のところに電話がかかってくる始末だった」と振り返る。

「例えばこんなことも…」と次のように続けた。

「リフォームでパッキンの修理をするときに水道をすべて止める必要があったため、リフォーム会社のスタッフのふりをして『5分でいいので水を止めてもらえませんか?』とお願いに出向いたら『そんなことできるか!バン!!』とドアを閉められ、大家に言って出直して来いとものすごく怒鳴られた(僕が大家なんだけどなぁ)」と話す。

そのうち何を言っているのか全く分からないクレームが増えて、コミュニケーションも成立しない状態となったため、リフォームも進まずしばらく空室が続くことになってしまったとのことである。

また、管理会社との関係についても考えさせられたという。クレーマーが入居しているので、管理手数料を上乗せして管理を任せようとある大手業者に依頼したものの、断わられた。

「4戸のアパートなので大家さんがやったほうがいいですよ」と遠回しに言われたが、実はその大手業者がそのクレーマーを客付けしているので、当初からトラブルになる可能性を把握していたとS氏は見ている。

地場の管理会社にも当たって、クレーマーの入居状態を包み隠さず話したものの「トラブルになるのが嫌だから」と管理を受けてもらえなかったという。

そんなことを経験していると、一時はアパート経営を止めようとまで思ったそう。

結局S氏は、「入居者に1人変な人が住んでいるだけで周りの入居者に影響がおよび最終的に普通の賃借人が退去してしまい満室稼働にならない」として運用物件の軸足を戸建て住宅に移した。戸建てであれば1人のクレーマーによる被害が広がることがないと判断したためである。

そのクレーマー入居アパートは結局どうなったのか?

「クレーマーは4月ごろに脳梗塞で倒れて今は施設に入所している。倒れた後に見舞いに行くと、案外まともな印象を受けました。周囲の話によると、大学時代に打ち込んでいたスポーツで足にケガを負い働けなくなったとして生活保護を受けているようでしたが、車いすの人や障害を負っていてもが社会の第一線で活躍している人は大勢いることを考えると、今回のトラブルはあくまでその人の資質の問題だ」と感じたとのこと。

結果的にクレーマーが退去してアパートは満室なったそうだが、特にアパート系は入居者問題に気を付ける必要があると実感したと話している。

今回のS氏の例はいろいろな点で示唆に富んでいて非常に興味深い。貧困ビジネスとの付き合い方、自主管理の難しさとこれらに付随する入居者審査の精度の問題などなど。

PM・BMの両方を行う会社と当初から管理委託契約を結んでおけば、これほどこじれることはなかったかもしれないが、S氏の事業規模ではそれも難しかったのかもしれない。

言うまでもないが、不動産投資は物件を取得するのが目的ではなく、取得してからが本番である。取得した物件をいかに運用していくか、大いに参考になる事例である。

健美家編集部

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