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居住者からのクレームでよくある、マンションの「あの嫌な臭い」。一挙解決Q&A

賃貸経営/管理 ニュース

不動産投資で区分所有マンションを持つ人は多いが、戸建住宅と比べマンションの場合、トラブルがクレームになりやすい。

同じ条件で設計されていても、マンションも戸建同様に“一品製品”であり、住む人の使われ方・住まい方が異なるため、トラブルの発生の仕方もさまざまだからだ。

また築古物件だけでなく、高性能化された築浅物件でも、今までにはなかったトラブルが発生することもある。

居住者のクレームは基本的に管理会社が対応することが多いが、個人財産という観点から、オーナーとして原因と対策は把握しておいたほうがいいだろう。また、中古物件購入時のチェックポイントとして参考にしてほしい。

建築設備の設計・コンサルティングを手がけ、現在は住宅設備のクレーム相談(NPO住宅110番)に対応している(有)環境設備コンサルタントの山本廣資氏によると、住宅のクレームは水・音・空気に大別されるが、マンションのトラブル事例で多いのは「漏水」「騒音」だという。

また、高気密マンションは当然だが、築古物件でもサッシの気密性はある程度高いため、すきま風対策として入居者が通気口をふさぎ、その結果臭気が発生してしまうこともあるようだ。今回は、まず臭気(トラップ)のトラブルについて話を聞いてみた。

写真1

Q1.キッチンのレンジフードを回すと異臭がします。

A1.異臭の発生原因は、レンジフードを回したことでキッチンのトラップの封水が切れたためと考えられます。換気扇と違ってレンジフードは排気能力が大きいため、室内の空気と一緒にバスルームやキッチン、洗濯パンの排水口の封水も引っ張ってしまうことがあります。

ワンルームマンションではよく起こることで、対策としてはどこか1カ所窓を開けるか、部屋の中に通気口があればそこを開けておきましょう。排気した分が給気されれば室内空気量のバランスが保たれ、封水が切れるということは避けられます。

給気口を閉じてレンジフードを運転し、キッチン排水口から逆流現象が起こっている事例
給気口を閉じてレンジフードを運転し、キッチン排水口から逆流現象が起こっている事例

Q2.洗濯パンから下水のような臭いが上がってきます。

A2.洗濯パンの排水口のトラップの封水が切れていることによる、臭気の逆流である可能性が高いと考えられます。

毎日洗濯機を使っていれば封水が切れることはありませんが、週1回程度だと、猛暑が続く夏など季節によってはトラップの水が蒸発する可能性もあります。

賃貸物件では会社員や学生などの入居が多く、毎日洗濯することが少ないと想定されます。こういう場合には、洗濯パンの排水口にコップ1杯程度の水を注いでおくといいでしょう。

また1日1回以上洗濯機を使うにもかかわらず臭気が上がってくる場合には、Q1のレンジフードを使うことによる封水切れの可能性もありますので、窓を開けるか、給気口を開いておきましょう。

洗濯パンの排水口。中に水がたまっていれば封水機能が保たれている
洗濯パンの排水口。中に水がたまっていれば封水機能が保たれている

Q1、Q2でもう1つ考えられることは、小規模住戸の給気口不足の可能性です。

換気設備には給気口(空気の入口)と排気口(空気の出口)が必要となっています。通常は排気側に換気扇やレンジフードなどを付け、これら排気設備を運転すると、給気口から排気量に見合った空気が入ってくる仕組みになっていますが、厨房の排気量に見合ったものが付いていないことがあります。

給気口は部屋の広さに応じて付けられていますが、部屋数が少ないと給気口不足となります。

部屋の壁に付いている給気口(開放状態)。換気扇・レンジフードを使うときには開いておこう
部屋の壁に付いている給気口(開放状態)。換気扇・レンジフードを使うときには開いておこう

例えば、レンジフードを運転しているときに、洗濯パンからの臭気がひどいということであれば、レンジフードの排気力が強くて、洗濯パン排水口のトラップの水を吸い出している可能性があります。

この場合、一度洗濯機ホースをはずして水を流し、給気口を開けた上でレンジフードを運転させてみてください。このときに洗濯パンの排水口から水が跳ね上がり、臭気が出てくるようなら、給気口の必要面積不足が原因という可能性が高いでしょう。

Q3.トイレがいつも“何となく”臭いのですが…。

A3.定期的にトイレの掃除をしている前提で、何となくトイレが臭いという場合は便器の形式も疑ってみたほうがいいかもしれません。

過去に、節水型便器を設置されていて、排水を流した際に、ほんの短時間(瞬間よりは長い)排水管内の臭気が逆流した事例がありました。この場合、トイレの換気扇を回すことで排水管内の臭気が引っ張られていて、給気口の閉鎖・汚れや給気口不足といった換気機能とも関係がありました。便器の形状による臭気の発生であれば便器の取替えが必要となります。

■換気設備とも関係がある“臭気”

シックハウス症候群の増加や住宅の高気密化に伴う室内空気環境の悪化を受け、その対策・予防として、2003年7月以降、すべての建築物に24時間換気システムを設置することが原則義務付けられた。

換気方法としては、以下の3つの方式がある。

@第一種換気=外の空気を取り込む給気と、室内の空気を外に排出する排気を、換気扇など機械で行う

A第二種換気=機械で給気を行い、排気は自然に行う

B第三種換気=給気は自然に行い、排気は機械で強制的に行う

住宅に採用されているのは主に「第三種換気方法」。すべての居室に自然給気口を設置し、浴室など住戸内1〜2カ所に換気扇を設置して排気する方法が一番安く一般的な方法。

ほかにも排気ファンを廊下などに設置しダクトを使って外に排気する方法、各居室に給気口・排気口(機械式)を設置し空気の流れをコントロールする方法などがある。

自然給気・強制排気という仕組みは、結露がしにくいというメリットがあるが、外気が入りやすいということで冬は寒いというデメリットも。そのため、冬場に給気口をふさいでしまうと、最近の高気密マンションでは窓に結露が発生したり、バスルームやキッチンの換気扇を動かすことで封水が切れてしまい、異臭が宅内に入り込むことになる。

臭気発生原因と対策としては、

@トラップの封水が切れている

洗濯機をたまにしか使わない場合、水が蒸発して封水が切れている可能性がある。また、衣類のくずや髪の毛が付いていて毛細管現象で水がなくなることもあるため、定期的にゴミを取り除く必要がある。築古マンションでユニットバスではないバスルームの場合は、こちらの原因の可能性が高い。

Aトラップの不具合

トラップ自体にひびなどが入っていると、水が抜けてしまい封水機能は働かない。取替えが必要。

B換気設備の給気口を閉じて運転している

給気口を開けて換気設備を運転すれば臭気がしないのであれば、これが原因。給気口を開けても臭気がする場合は、CDが原因と考えられる。

C給気口の開口面積不足

厨房排気専用の給気口を付ける必要あり。

D換気設備の給気口やフィルターの汚れ

外壁に付いている給気口の中に設置されている虫除けメッシュが目詰まりしている可能性あり。できれば入居者の入れ替わりのタイミングを利用して、給気側のフィルター、虫除けメッシュともに清掃したほうがトラブルを回避できる。

排水の臭気は給排水設備の不具合と思われることが多いが、換気設備との関係があるということも気を付けたほうがいい。また、厨房排気の回り込みによる臭気や、近隣へまたは近隣からの臭気もあるので、次の機会で紹介したい。

健美家編集部(協力:玉城麻子)

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