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満室稼働のカギは「入居満足度」にあり! 共用部改善アイデアで、長期間入居を叶える

賃貸経営/管理・管理会社 ニュース

2021/11/24 配信

2021年春の繁忙期には、コロナの影響で人流が少なかった。その反動で2022年の春の繁忙期には、法人需要が活発化する可能性がある。実際に地方都市では既にその予兆が出ている。

これから迎える繁忙期を前に、今から募集条件の見直しや設備刷新等の積極的な空室対策が必要となる。

一方で、この今現在「満室」だとしても気を抜くことはできない。なぜなら、成約の後には入居者保持、つまり「入居者にどれだけ長く住んでもらうか」という新しい戦いが始まっているからだ。

■解約抑止は最大の空室対策

「テナント・リテンション」という言葉を聞いたことはあるだろうか。

直訳すると「入居者の保持」となるが、この言葉の指すところは「今の入居者にできるだけ長く住んでもらい、できるだけ長く家賃を払ってもらう」という賃貸経営における戦略だ。

礼金2ヶ月取得が当然だったような時代とは異なり、近年は「敷・礼ゼロ「や「フリーレント」での募集も珍しくない。

人口減少やコロナによる外国人需要の減少により「大家さんに厳しい時代」となったことは、特に地方エリアで不動産投資をしている人には実感があるだろう。

さらに、ここに「原状回復費」や「広告宣伝費(AD)」も加わる上、「修繕コスト」や「実際の空室期間」があるのだから、下手に解約を出すより、どうにかして今の入居者を保持するほうが得策なのである。

解約を出さないということは、いわば「究極の空室対策」とも言える。テナント・リテンションによる入居率の保持が、賃貸経営の成功のカギとなるのである。

■入居者の暮らしの質を共用部で高める

テナント・リテンションの基本は「入居者の満足度を高める」ことにある。方法はさまざまあるが、たとえば建物共用部に工夫を凝らすことも入居満足度アップにつながる。

具体策1:共用部の清掃・装飾
毎日の暮らしの場でもある以上、エントランスや共用廊下が汚れていたり殺風景であったりではマイナスである。定期的な清掃はもちろん、アートやグリーンを飾ることでワンランク上の空間を演出し、自分はこんなに素敵な物件に住んでいるんだ、という入居者の優越感をくすぐることで、満足度を高めることができる。

 昨今は定期的に生花を届けてくれる定額制サービスのほか、本物そっくりの造花や有名絵画の複製画、アートなどをレンタルできるサービスも登場。これらを活用すれば季節ごとに装飾を変えられるため、手軽に飽きの来ない空間づくりが叶うはずだ。

【参考】
アートサブスク ⇒ Casie 

複製画レンタル ⇒ ギャラリー四季

生花サブスク ⇒ bloomee 

具体策2:共用部の利便性向上
居室だけでなく共用部まで同額の家賃で使えるとしたら、入居者としては嬉しいはずだ。共用ラウンジに無料Wi-Fiを設置してワークスペースとしたり、敷地内にドッグランを整備して入居者に開放したりといった施策は、増加しているテレワーカーやペット飼育者の満足度に大きく貢献している。

また、ある物件では共用部に冷蔵庫と商品棚を設置して、入居者がいつでもドリンクやお菓子、カップラーメン等を購入できる「コンビニ」をつくったとのこと。入居者の暮らしの質に着目して入居満足度を高めた面白い事例といえる。

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サンフランシスコにあるマンションの共用部に置かれた自動販売機

アメリカのサンフランシスコにある物件では、写真のような自動販売機が設置されており、アプリを通じて商品を気軽に購入できるなどのシステムが導入されている。日本においても、コンビニよりも「近くて便利」な自動販売機を設置するのも、世帯数がある物件では得策ではないだろうか。

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アプリをインストールしたら、そこで購入が可能となる

一度の施策で全入居者に「価値」を感じてもらえる共用部への投資は、アイデアによっては専有部単体への投資よりも高い費用対効果を発揮する。また、入居満足度向上への姿勢は、部屋探しのお客様の第一印象改善にもつながり、空室期間の短縮も期待できるはずだ。

 メリットの多い共用部改善、テナント・リテンションの考えのもとに、繁忙期前にできる空室対策を推進しておきたい。

文・今井基次(いまいもとつぐ)

執筆:今井基次(いまいもとつぐ)

今井基次

■ 主な経歴

みらいずコンサルティング 代表取締役
賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。
収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを14年間行い、これまで200社以上の企業を担当。
管理会社へのコンサルティングを通じて、多くの大家さんの稼働率向上を行ってきた。
オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演を行い延べ3万人以上もの人が聴講してきた。自らも不動産投資を行なっている。
保有資格:1級FP技能士,CFP,CPM,CCIMなど多数。

■ 主な著書

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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