• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

7,852アクセス

沖縄の軍用地に投資家が熱視線。借地料は戦後一貫上昇し、担保評価もほぼ満額

不動産投資全般/資産形成 ニュース

日本では、バブル崩壊を機に地価が暴落し、いわゆる土地神話が崩れた。三大都市圏を中心に、ここ数年は上昇に転じる地域もあるものの、地方の地価は相変わらず下がり続けている。

東京都心などでは、バブル期の水準まで戻したところもあるが、あくまで局地的な話である。しかも東京五輪後に予想される景気の落ち込みで、地価は再び下落局面に転じるとの見方もある。不動産は、景気と連動する循環型の商品との認識が根付いている。

しかし、日本において下落局面を知らない土地がある。

それが軍用地である。第二次大戦後に沖縄県内に整備された米軍基地。米軍の弾薬庫や飛行場などがあり、フェンスに囲まれて一般人が立ち入ることはできない。これらの土地は、もともと地元住民の住宅地だったりするところだ。

軍用地は、国が地主から強制的に借地(収用)した土地を、自衛隊や米軍に提供しており、地主に借地料が支払われている。国から借地料が振り込まれるので、取り損なうことのない安定収入として考える地主は少なくない。

軍用地は、立ち入りができない土地であるが売買は可能だ。登記簿謄本や公図、航空写真などから土地を確認する。謄本と公図は法務局、航空写真を市町村から取り寄せる。

?O?W?p
提供:ミウラオキナワ合同会社

軍用地投資研究家で健美家コラムニストでもある三浦弘人氏はこう語る。

「軍用地の毎月の借地料金の利回りは2.0〜2.5%。利回りとしての魅力が乏しいと判断する人もいるが、例えば、定年退職した退職金で、3000万円の軍用地を購入したとすると、購入した軍用地を担保に銀行は最低2400万円、場合によっては満額3000万円の貸し出しに応じる。軍用地を担保に必要なときにお金を使えることは、2%という利回りの低さを補う大きなメリットがある」と説明する。

借地料金についても戦後一貫して上昇しており、下落局面を知らないのは魅力だ。地主会が防衛省に対して毎年借地料金の引き上げを要望する。北谷町軍用地等地主会の施設別地料単価の推移を見ると、毎年1%ほど上昇しており、2013年は3.50%も上昇した。平均すると1.1〜1.2%上がっている。引き上げ幅は毎年3月に防衛省から通達がある。

軍用地の購入希望者の目的で最も多いのが相続税対策。もともと固定資産税評価額が低い上に、公有地であることから、「地上権で『存続期間の定めのないもの』の割合40%」を減額できる(相続税法第23条)。

つまり、通常の相続税評価額から4割引となる。タワマン節税と同じ理屈で、現金を軍用地に転換すれば、相続税評価額は約4分の1まで圧縮できる計算だ。

相続税対策を急ぎたい人にとっては、仮に4億円、5億円の借金をして軍用地を購入しても、相続税評価額はたちまち4分の1になってしまい、相続税対策があっと言う間にできる。

それに加えて、安定した運用商品として購入する個人の不動産投資家も少なくない。表面利回り2.0〜2.5%も国債利回りと比べると魅力的な金融商品となる。地元銀行の担保評価は国債並みに高い。

三浦代表は、「毎年1%ずつ借地料が上昇するとして、先ほどの3000万円の事例で言うと、1年間の借地料が60万円とすると翌年は60万6000円。複利計算で年々増えていく。銀行が借地料50倍までの担保評価で見ていることで軍用地をいったん購入しておけば、担保で資金を融通してもらえるし、売却しても購入額を下回ることがないため、軍用地の購入を増やす個人投資家が増えている」と話す。

軍用地を手放す人は相続が発生したときと、ある程度まとまった手元資金が必要な人が多い。事業の運転資金を得るために売却する人もいる。

融資を受けなくても、軍用地を売却すれば、運転資金を差し引いても差額分が手元に残るからだ。基本的に買い付けの際の取引倍率は50倍ほどに達する。年間数百件の取引件数があると見られ、軍用地専門の不動産事業者が存在する。

軍用地の売り出し情報が出ると、朝からその不動産会社に列ができる光景は珍しくない。営業マンが出勤する前に……。営業マンが先に出勤して電話で注文を受けるとアウトだからだ。

不動産の価値下落リスクがほぼなく、安心して投資ができる場所が日本にあった。沖縄の軍用地は不動産投資家から注目を集めている。

健美家編集部

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

最新の不動産投資ニュース

ページの
トップへ