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不動産は現在から将来にかけての長期運用。今だからこそ、家計の基本でもあるライフプランニングでリスクヘッジを。

不動産投資全般/資産形成 ニュース

健美家不動産投資ニュース

新型コロナウィルスで世界の経済活動が停滞する中、金融市場では不安定な動きが続く。不動産事業だけではなく、各個人の家計にも影響が及んでいる人が多いのではないだろうか。

漠然とした不安が募るこういう時にこそ、改めてライフプランを見直しておきたいものである。ライフプランとは、マネープランである。不動産事業を行う前であれば、まずは基本のライフプランを立てる。

もしくは、事業を行っている最中であれば、現時点から将来の内容を見直す、ということが今後のお金全般に対する不安を減少させる道なのである。

・3つの表で現状から将来までの資産を分析
ライフプランを立てる為には、3つの表が必要となる。1つ目は、現在の資産と負債のバランスをみるためのバランスシートだ。資産から負債を差し引いた、純資産を把握することができる。

2つ目は、自分や家族の年齢ごとに予定を書き込み、将来の支出をイメージしたものを一覧表にしたライフイベント表だ。3つ目は、ライフイベント表にもとづいて、将来的な収支状況や貯蓄残高を予想し、現在から将来までの収支の変化を見ることができるキャッシュフロー表である。

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各一覧表はFP協会のHPより無料でダウンロードすることができる

・現状を把握することの重要性

バランスシートとは、現在の資産と負債のバランスを把握する一覧表である。表は左に資産、右に負債と純資産で構成される。まず、左の資産の部には現金、預貯金、株式、投資信託、自宅や自動車、右の負債の部には、住宅ローンや自動車ローン、その他の借金の残高を書き出す。
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重要な点は、取得価格や借入金額ではなく、資産も負債もすべて時価で計上するということだ。資産合計から負債合計を差し引いて、純資産(残高)を求める。資産合計と負債・純資産合計は同じ金額となる。

バランスシートを作成することで、毎月の収支状況を把握することが可能になる。これにより、実際、毎月お金がいくら残るのか、またはマイナスなのかを把握することができる。

バランスシートでは実質的な資産、純資産を知ることが重要なのだ
バランスシートでは実質的な資産、純資産を知ることが重要なのだ

・ライフイベント表で自分や家族の目標を明確にする

将来、家族の年齢ごとにどのような支出が見込まれるのかを時系列にしたものが、ライフイベント表である。自分や家族の将来の予定や目標、希望などにより、いつ、誰に、どのぐらい費用が必要になるのかを把握することができる。主なライフイベントは、教育資金、住宅資金、老後資金などである。この表無しでは、3つ目のキャッシュフロー表を作成する事はできない。
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・将来の計画で目標とするキャッシュフローを決める
ライフイベント表を作成したら、それに基づいてキャッシュフロー表を作成する。キャッシュフローとは、各年度における家計の収入と支出から把握される資金の収支と、それによって増減する貯蓄残高のことである。そして、キャッシュフロー表により、将来起こり得る収入、支出、貯金額がどのように推移するのかを把握することが可能となる。作成方法は、ライフベント表に以下の4つの項目を付け加える。

・年間収入=年収−(所得税・住民税+社会保険料)
・年間支出(生活費や教育費、住宅ローンなど)
・年間収支=年間収入の合計―年間支出の合計額
・貯蓄残高
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さらに、この表を元に、物価上昇や運用利回りを考慮し、前年の貯蓄残高に運用利率等を加味することで、より綿密なキャッシュフロー表を作成することができる。また、不動産事業による収支を織り込むことで、一段と重要なツールとなるはずだ。一定の利率で運用をしていく場合は、貯蓄残高に記載すべき計算式は以下の通りである。

貯蓄残高=前年の貯蓄残高×(1+運用利率)±その年の年間収支

・将来分析で出口戦略を想定する
キャッシュフロー表を作成し、現状を把握することで将来の分析もしやすくなり、確実に目標へと近づくことができる。

毎月の目標収入額を明確にすることにより、給与以外の不動産事業ではいくらぐらいの収入額が必要となるのか。その為には、どのエリアに、どれぐらいの規模の物件を、どのぐらいの融資期間で、または金利で借入するべきかなど、具体的な戦略が定まってくるはずだ。

不動産事業は、運用期間が長いことが一般的である。ライフイベント表、ならびにキャッシュフロー表はあくまで計画であるため、その都度柔軟に見直していく必要がある。

しかし、運用期間が長いほど、シミュレーションした内容と現実との乖離も低い。大抵の人は、現状の資産を把握しているだろう。しかし、不動産事業を行うなら尚更、現状分析のみならず将来を見据えることが先々のリスクヘッジにも繋がり、今後の事業にも大きく作用することとなるだろう。

健美家編集部(協力:合同会社Noi 西山絵里香)

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