旦那様が「広く見せる」妙案を提案
水回り含め、フルリフォーム開始
前回では、廃墟物件を1万円で購入し、大工さんと水回りの間取りを相談しているところまで紹介した。
大工さんから現場でもらった提案は、細長い物件の奥から、トイレ、風呂場、洗濯機置き場などの水回りをタテに並べる案だった。
しかし、それではLDK部分も細長くなってしまい、部屋が狭く見えてしまう。
すると、打合せに同席していたみかりんさんの旦那様が、現場で寸法を測ってみて、妙案を提案してくれた。
建物奥に風呂とトイレを横に並べて、その手前に洗濯機置き場と洗面化粧台が並べる案だ。
この案だと、テラスハウスの狭い空間が上手に利用されている。
トイレのドアを普通の1枚板タイプを取り付けると、空間が狭すぎてドアの開閉できないが、折り畳みタイプにすると、洗面化粧台との距離が短くても開閉できる。
大工さんも、この案で施工は問題ないと言ってくれたため、旦那様の案でリフォームしてもらうことになった。
また、1階LDK部分も、元々は採光がなく暗かった。こちらも旦那様の提案で、明かり採りの小窓を、壁の高い位置に新設した。すると、部屋の雰囲気が一気に明るくなった。
床は畳から洋室化し、オシャレな壁紙を貼ってもらった。壁面の「LAUGH A LOT (たくさん笑って)」はみかりんさん提案の遊びゴコロだそうだ。
みかりんさんはステージングに専念
ジモティーやリサイクルショップ、100均を駆使
「リフォームは職人さん達にお任せしたので、私はステージングを頑張りました！」
ステージング用のおしゃれな照明などは、ジモティーやリサイクルショップ、ネット通販、100均ショップを駆使して、みかりんさんが安く調達している。
床に置いた小さなソファーや緑色の丸いカーペット、白黒の細長い枝とガラスの花瓶、和紙風の細長い照明、天井の照明などだ。
「ジモティーで購入するモノは、だいたい1つ1,000円ぐらいのものです。このソファーもそうです」
「ステージング用でしたが、入居者さんから『入居してから使いたいので、置いておいて欲しい』と言われて、他のグッズも含めてプレゼントしました」
「狭いスペースですが、なんとかLDKに見せるためにはどうしたらいいか、必死で考えました。そして、このダイニングテーブルセットを見つけたんです」
この二人掛け用の細長いダイニングテーブルは、狭いLDKを広く見せるのに効果抜群だったそうだ。
あまりに重宝したので、その後は他の物件でも、同じテーブルを購入してステージングに使う予定だ。
ダイニングテーブルの上の飾りや、トイレに作った収納棚に置いた飾りは100均で買ったモノ。玄関近くのクネクネミラーは、今は廃盤で買えなくなったIKEAの大人気商品だ。
雨漏りしていた1階のキッチン部分は修理し、新しいキッチンセットとレンジフードを入れた。玄関の引き戸は、洋風のドアに付け替えた。
2階は、和室と洋室をつないで洋室1部屋へ。押入れのフスマははずし、クロスを貼ってもらった。
2階のステージングは、青と黄色の丸いカーペットを1つずつ置き、オシャレな照明器具もつけた。
2階ベランダは防水塗装して、木の枠を取り付けてもらった。すると、驚くほどステキな外見になった。
2階の割れていた窓ガラスは交換したが、サッシの枠は既存のままだ。
水回り含めたフルリフォーム代は260万円
利回りは25％。秘訣は？
この物件のリフォーム代は合計260万円。入居は若い単身男性に決まり、家賃は5.5万円。
物件代は1万円だったので、ステージング用の小物代を除いた利回りは25％だ。
物件価格の高いイマドキに、さすがベテラン大家さんである。「こんな廃墟をキレイにリフォームしてくれた大工さんに感謝してます！」とみかりんさん。
さて、実際に読者のみなさんが、1万円物件を見つけるのはなかなか難しいだろう。
しかし、みかりんさんの事例から、以下の点が参考になるのではないだろうか？
●職場の環境にもよるが、大家業をしていることを公言しておくと、物件情報が思わぬところから入手できる。
●物件の立地と家賃の関係を把握しておくこと。
すでにしている人は多いと思うが、欲しいエリアの場所と家賃相場を事前に調べておく。たまたま良い話が飛び込んできた時に、すぐに判断できるようにだ。
●「安いから」だけの理由では、買わない。
廃墟物件でも、立地によっては0円でもいらない「負動産」の場合もあるからだ。
●リフォームはプロに任せても、より良い提案ができないかを自分でも考えてみる。
プロが提案してくれた間取りでも、トイレのドアを折り畳みタイプに変えてスペースを有効利用できないか、トイレとお風呂がギリギリ入りそうか、など自分でも考えて提案してみる。
●ステージングなど、自分の得意なところを活かす。
ステージング用のインテリアなどは、ジモティーなど安く仕入れて、飾り方を工夫する。
ステージングする価値は高く、入居者に物品をプレゼントしても喜ばれる。また、モノを再利用することで、地球環境にも優しい。
ちなみに、この原稿執筆中に大手ポータルサイトに「1万円物件」が掲載されていた！
ところが、1時間もしないうちに掲載が取り下げられていた。値付けの間違いだったと思うが、問い合わせが殺到したと思われる。チャンスはどこに転がっているかわからないようだ（笑）。
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健美家編集部（協力：（のはらともみ））
