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J-REITで分配金生活☆シリーズ2 12月決算の注目銘柄はこれ!

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2020/12/02 配信

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REITでも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ第2弾。今から買っても間に合う12月決算のJ-REIT注目銘柄をご紹介する。

J-REIT(ジェイリート)とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。

分配金利回りは3〜6%と、株式投資よりも高配当なものが多い。詳細については過去記事を参考にしてほしい。

12月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である12月28日(月)15時までに購入しておく必要がある。

フロンティアRのWebサイトには「三井不動産がスポンサーの商業施設特化型リート」と大きく書かれている。ある意味、それだけ周知されていないと自覚しているということだろう。
フロンティアRのWebサイトには「三井不動産がスポンサーの商業施設特化型リート」と大きく書かれている。周知されていないと自覚している、ということか。

12月決算のJ-REITは9銘柄
注目はフロンティアR、マリモ地方創生R、日本R

株式会社の決算は年1回で、決算後に株主に配当金が出る。中間決算の時にも配当金を出す会社の場合もあり、その場合は年2回配当金をもらえる。J-REITは現在62銘柄あるが、1銘柄を除き、年2回決算をする。投資主(株式投資の場合の「株主」と同義)は年2回分配金がもらえる。
※ジャパン・ホテル・リート投資法人が年1回決算するJ-REIT。

12月が決算のJ-REIT個別銘柄は9銘柄ある。
※投資口価格(円)と予想分配金利回り(%)は2020年12月1日終値現在。証券コード順。

日本リート投資法人(証券コード:3296)
投資口価格354,500円、予想分配金利回り5.90%

マリモ地方創生リート投資法人(証券コード:3470)
114,600円、6.08%

CREロジスティクスファンド投資法人(証券コード:3487)
154,700円、4.20%

日本ビルファンド投資法人(証券コード:8951)
583,000円、3.83%

日本プライムリアルティ投資法人(証券コード:8955)
316,000円、4.82%

インヴィンシブル投資法人(証券コード:8963)
32,000円、0.43%

フロンティア不動産投資法人(証券コード:8964)
376,500円、予想分配金利回りは5.47%

ジャパン・ホテル・リート投資法人(証券コード:8985)
52,000円、0.38%

ジャパンエクセレント投資法人(証券コード:8987)
124,900円、4.73%

※なお、MCUBS MidCity投資法人(証券コード:3227)は日本リテールファンド投資法人と来年合併するため、決算期を12月から2月に変更した。そのため、上記のリストからは外している。

上記の中での注目銘柄は、フロンティア不動産投資法人、マリモ地方創生リート投資法人、日本リート投資法人の3銘柄だ。

フロンティアRは三井不動産がスポンサー
商業施設特化型だが、長期固定契約で賃料が安定

フロンティア不動産投資法人(以下、フロンティアR)は商業施設特化型リート。スポンサーは三井不動産で、「イオンスタイル品川シーサイド」(東京都)、「ららぽーと新三郷」(埼玉県)、「イオンモールナゴヤドーム前」(愛知県)などを保有している。

保有物件の取得価格合計は3,390億円(2020年6月30日現在)。予想分配金利回りは5%台となっている。

三井不動産がスポンサーというブランド力があるのに、利回りが高い理由は投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)が上がらないから。コロナ禍で商業施設の賃料減免の話が続いたからだ。

しかしフロンティアRは、リーマンショック後に起こった景気後退期にも分配金はほとんど下がらず、安定的な分配金を継続していた。その理由は、レジデンス系やオフィス系J-REITと比べて、多くのテナントとの契約は10年超といった長期間の固定賃料で契約締結しているからだ。

そのため、一部のテナントに対して賃料の支払い猶予や減免などを行っているものの、今回のコロナ禍もうまく乗り切れるのではないかと期待できそうだ。

フロンティアRの「賃貸借契約状況」。10年超の長期契約が90.9%で、残存契約期間が10年超が43.4%ある。フロンティアRのWebサイトより。
フロンティアRの「賃貸借契約状況」。10年超の長期契約が90.9%で、残存契約期間が10年超が43.4%ある。フロンティアRのWebサイトより。

第33期(2020年12月期)の予想分配金は10,110円/口、第34期(2021年6月期)同10,490円/口と発表している。

2020年12月1日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は376,500円、予想分配金利回りは5.47%だ。(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数37、取得価格合計3,390億円(2020年6月30日現在)。
NAV倍率0.86(2020年12月1日現在)。

※NAV倍率とは、株式のPBR(株価純資産倍率)に当たる。計算式は、投資口価格÷1口当たりのNAV(不動産の時価に基づく純資産価値Net Asset Value)。
PBRのように、NAV倍率が1倍より大きい場合は割高といえる。

マリモ地方創生リートは広島が本拠地
東京圏の集中を避け、地方に分散させる戦略

マリモ地方創生リート投資法人(以下、マリモR)は特徴のある総合型リートだ。何が特徴かと言うと、その名の通り基本理念に「地方創生」を掲げ、「地方から日本を強くしていく」ために、物件の8割以上が東京圏以外の地方にある。

他のJ-REITでは、ほとんどの物件が東京に集中しているのに、あえて真逆を行く戦略を採っている。

広島が本拠地のマリモ地方創生リート。「地方は、可能性を秘めている」と、地方の物件保有に力を入れている。
広島が本拠地のマリモ地方創生リート。「地方は、可能性を秘めている」と、地方の物件保有に力を入れている。

スポンサーは広島市に本社を構える株式会社マリモで、分譲マンションの設計・開発から出発した不動産デベロッパーだ。現在はオフィスビル、賃貸マンション、商業施設、ホテルなど幅広く手掛けている。

「マリモ」と聞くと、北海道の阿寒湖などに生息する球状の緑藻「マリモ」を思い浮かべ、北海道の会社と勘違いしそうだが、広島が本拠地だ。

マリモRの予想分配金利回り6%台と高く、東京だけに物件が集中することを避ける上で、良い銘柄と言えるだろう。ただし、利益が少なくても分配金水準を維持するために、「利益超過分配」を経常的に行っているので注意も必要だ。

第9期(2020年12月期)の予想分配金は3,507円/口、第10期(2021年6月期)同3,464円/口と発表している。

2020年12月1日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は114,600円、予想分配金利回りは6.08%だ。(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数31、取得価格合計299億5500万円(2020年6月30日現在)。NAV倍率0.85(2020年12月1日現在)。

日本リートのスポンサーは双日
総合商社の強みで、物件の情報収集力が高い

日本リート投資法人(以下、日本R)は総合型リートで、メインスポンサーは総合商社の双日株式会社だ。予想分配金利回りは5%台。

日本リートのスポンサーは総合商社の双日。
日本リートのスポンサーは総合商社の双日。

2020年6月末現在の物件の用途別割合はオフィス77.1%、レジデンス18.8%、残りが商業施設で4.1%。商業施設の割合は少なく、ホテルは保有していないので、コロナ禍の影響は限定的だ。

スポンサーがデベロッパーでないために築浅の物件が少なく、物件ポートフォリオの築古化が進んで、分配金が低下する恐れがある。その点は資産運用会社である双日リートアドバイザーズ(株)も意識しているようで、物件の改修工事に熱心に取り組んでいる。また、物件の新規取得と入れ替えにも力を入れている。

総合商社がスポンサーという強みを生かし、物件の取得や売却の情報収集力が高い。

そして、今年10月に物件入れ替えをすると発表。商業施設の物件を4.1%から3.2%に減らし、オフィスとレジデンスを増やす予定だ。コロナ禍でも、分配金を安定化する工夫をしている。

第17期(2020年12月期)の予想分配金は11,892円/口、第18期(2021年6月期)同9,007円/口と発表している。

2020年12月1日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は354,500円、予想分配金利回りは5.90%だ。(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数100、取得価格合計2,554億631万円(2020年11月20日現在)。
NAV倍率0.93(2020年12月1日現在)。

なお、J-REITについての詳細は過去記事を参考にしてほしい。
そして、投資は自己責任でお願いしたい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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