最近たまに、「ポールさんはもうボロ戸建てやDIYやらないんですか？」と聞かれますwww
僕ちゃんのコラムを最近読み始めてくれた人は知らないかもしれませんが、僕ちゃんはもともとはバリバリにDIYしてましたwww
たしか10年前に、当時はど田舎の富山県に全くなかったシェアハウス一軒家を1人でDIYして完成させて、健美家DIY大会に応募したくらいガチ勢でしたwww
当時の健美家DIY大会、審査委員長の黒井親分（仮名）に、「センスが独特すぎる」とお褒めのお言葉を頂き落選したのはいい思い出ですwww
ちなみにその時に入賞したのが当時はまだ無名だったサンタリーフさんや菊地美佳さん（大会応募時の名前は家賃亭とる代さん）ですww
もちろん僕も無名でしたwww
当時のマキタの最高級電動工具をコンプリートさせて、壁紙全自動糊付け機も持ってるくらい本当にガチでやってましたw
今思えば完全にオーバースペックでしたw
（おいw）
■なぜDIYをやらなくなったのか？
話がそれましたが、なぜやらなくなったかというと、4つくらい理由があります。
①最初のきっかけは、DIYをやりすぎてイップスになり、壁紙を見るだけで吐き気がするようになったこと（まじですw）
②今でも数十軒くらいはボロ戸建てを無借金でさらに全て抵当権なしでもっており、もう必要ないということ
③ズッ友税理士に、「今から家賃5万円増えても人生何か変わるんですか？変わらないですよね？手間ばかり増えて大変なんですけど」的なことを言われて詰められたこと
（おいwww）
最大の原因は、
④ボロ戸建て投資よりも効率よくお金を稼ぐ方法、つまり自分なりの成功法則パターンを見つけてしまったからですwww
どういうことかというと、
4月に新築アパート2棟20室が完成して無事お満室になったのですが、キャッシュフローは単純にざっくり税引き前で月に60万円くらい増えましたw
ズブズブの関係の不動産屋さんから土地を買って、信頼関係のある銀行様からフルローンで融資を受け、いつもの戦前生まれの会長工務店さんに工事をお願いしたら、このご時世に某駅徒歩2分で利回り10%になりましたwww
めちゃくちゃ悪い言い方をすると、このアパートを作ってお満室にするまで僕は本当に何もしていなくて、実働時間10時間くらいだったと思いますwww
もちろん、これまでの経験と周りの方との信頼関係があってのことです！！！
皆様に支えられながら生きていることを実感しますwww
なので戸建て投資がいいとか悪いとかではなく、単純に「僕の中の成功法則」が変わってしまった、ということが大きいです。
それと、ズッ友税理士にも言われましたが、家賃が増えすぎたため、今から戸建て投資をして家賃が5万円増えてもたぶん人生何も変わらなくなってしまいました、ということですwww
今の新築アパート投資は僕にとって、加藤ひろゆきさんでいうところの「成功体験をただひたすら繰り返す」状態なのですwww
あ、よく考えたら僕は失敗王でしたwww
（おいwww）
昔はその成功体験がDIYとボロ戸建てだったんですねw
もちろん安くていい場所の戸建てあったら今でもほしいし買いますよw
ということですwww
（どういうことやwww）
■新築アパートと築古高利回りアパート、どっちが儲かる？
あと本当に言いたかったことがあって、もしかすると不動産宗教戦争の新たな火種を起こす話になるかもしれないんですが、
新築アパートと築古高利回りアパート、どっちが儲かると思いますか？
僕ちゃんは数年前にお金がなくなった時に、積極的に1棟物のアパートやマンションを売りましたw。新築したアパートも中古で買った1棟物も売りました。
中古は低くても利回り15%以上のもを買っていたので、全ての物件で相場で売るだけで利益を出すことができましたwww
（まあ、上昇相場だったのでラッキーだっただけなんですが）
さて、ここで問題なのです！
高利回りボロアパートと新築アパート、相場で売った場合、どちらが儲かったでしょうか？
正解は…
モノによる、ですwww
（おいwww）
数字がわからないのに答えられないですよねwww
（当たり前ですがwww）
まぁ実際に具体的な数字はアレですが、僕は今まで、「全空の高利回りアパートを買って埋めて相場で売るのが一番儲かる！」と考えていました！！
だから、ボロ戸建てDIYの次は、それをやってきたんですね。
しかし、ここ3年で僕の実績データで見てみたら、驚くべき事実に気づきました！！！
総額家賃と売却益の合計などをみると、
僕の場合は全て新築アパートのほうが儲かっていたのですw
しかも、圧倒的にですwww
体感で言うと、倍ですwww
もちろん当たり前ですが地域、利回り、物件などによって違いますよw
何回も言いますが、僕の場合は、ですからねw
しかし、この結果には自分でも驚きましたw
その原因ですが、
・ボロアパートは利回りは高いが家賃が安く、修繕退去費用が利益を圧迫すること
・買うときも安いが売るときも安いということ
が関係していると思います。
一番大きいのは、新築の物件を何年か持って築浅で売った方が、中古の物件をもっと中古になってから売るよりも、融資がつきやすい、ということですねw
耐用年数が残り少ない高利回りアパートは（もしくは耐用年数切れ）、買うのも売るのも難しいから高利回りなんですよねw
それに比べると、自分で建てた新築アパートを築浅で売る場合、買う方は融資がつきやすいし、新築最大のリスク「業者が飛ぶ心配」がないし、オーナーチェンジだから即お家賃が入ってきますwww
利回りも大手アパートメーカーの築浅のものに比べて倍くらいあります。そりゃみんな完成品の新築（築浅）をオーナーチェンジでほしいですよねwww
（おいwww）
■地方の築古高利回り物件に日本人は住まなくなる？
あといろんな投資法をやってみて思ったのが、日本人って高くても圧倒的に新しい方を好む、ということです。車も家もなんでも新しいモノ好きですよね。まあ、実際に新しいものの方が圧倒的に機能がいいですからねwww
特に20代、普通に働いてる若くて地方に住む子たちは、自分の年齢以上、つまり実家より古いボロい部屋とか住みませんよw
（お金がない人以外ね）
今の若い子はネット環境が整ってるので、家にいる時間が長くて家賃以外にお金あんまり使いませんからねw
コロナを経て特に最近そう思いますわwww
なお主観であり、データはありませんwww
（おいwww）
今後は地方は築古高利回り物件は日本人は住まなくなるかもしれませんw
あ、すでに僕ちゃんが持っている陸の孤島アパート無限城とか1人も日本人住んでませんでしたw。近所の人から、「あそこは外国だから、治外法権、ﾌﾟﾌﾟﾌﾟ」と言われた時は泣きましたwww
さらにちなみに言うと、無限城のある街は「50年後消滅都市」になっています。「50年後の女性の数が500人」というデータを見た時は本当に泣きましたwww
↑こんな感じなるんじゃないですかwww
知らんけどwww
まぁそもそも日本人に貸してないので関係ないですがw
（おいwww）
こうなってくると僕ちゃんはDIYを卒業してボロ戸建投資の次に進むどころか、高利回りボロアパートすらいよいよ買わなくなるステージに突入してきたのかもしれませんwww
いや、本当のことを言えばもうボロアパートは全部売って新築に変えたいレベルですw
誰か好立地なので僕のボロアパートたちをバルクで買ってくださいwww
（おいwww）
激安でお譲りしますよ ﾆﾝﾏﾘ
（うそつけwww）
■注意！新築なら何でも儲かるわけじゃない！
念のために最後に言っておきますが、僕のやっているのは「地方超一等地アパート投資」ですw
新築も築古も駅近の一等地にしか持っていませんw
地方新築アパート投資は甘いものではなく、むしろ初心者にとっては大変厳しく難しいものである、という事実はお伝えしておきますねw
土地が安く買えたから、融資がついたから、などと言ってアパートを建てたけど全然埋まらずに夜も眠れない、という話を最近、特によく耳にしますw
本当に気を付けてくださいねw
その点、オナチェンは安心ですw
（言いたいだけだろw）
まぁとにかく、きっとこうしてまたやることがどんどんなくなって、人生の迷子を加速させて、どこか旅に出るのでしょうwww
誰か人生の目的とは何なのか、僕に教えてくださいwww
おわり
