燃料や資源価格の高騰、円安による輸入コストの増加により、あらゆるものが値上がりしていく昨今。物価上昇が起こっているのは日本だけではない。現在のアメリカ不動産はどのような状況なのだろうか。
アメリカ不動産に特化した売買仲介事業を長年手掛け、自身もアメリカに複数戸所有するK’S Signature株式会社の小嶋啓一代表に話を聞いた。
Q アメリカの物価や家賃の上昇について、どのようなデータが出ていますか？
家賃を上昇させることに制限をかけている州もあり、ばらつきはあります。それを踏まえた上で話すと、家賃はアメリカ全体では8.3％上昇しているというデータがあります。
食品が5.8％の上昇で家賃上昇はそれを上回っており、8％を超えるのはこの20年間で初めてのことです。つまり顕著に上昇していると言えます。実際に、私のお客さまが所有している物件の家賃もほぼ全てが上昇しました。
なお、数字はアメリカの不動産仲介業者が加盟する会員数150万人の業界団体「全米リアルター協会」により公開されている2023年6月のデータを基にお話しをしています。
アメリカ不動産について語る際に前提としてお伝えしたいのは、アメリカは州により法制度が違うということです。そのため、アメリカ全体のことをひっくるめて話すのは難しいというのは最初にお伝えしておきます。
ニューヨーク、シアトル、ロサンゼルス、ラスベガス、テキサスの物件を主に取り扱っているので、詳しくお答えできるのはそれらに該当するエリアの話になる前提です。
Q そこまで家賃が上昇していると不動産投資も活況になっていそうですが、実際どうでしょうか？
高い金利と住宅の供給不足が原因で、想像するほど活況ではないといえるかもしれません。
少し前は、3.5％～4％だった金利が、現在は7％～8％に上昇しています。家賃が上がったとはいえ、利回りが低い物件であれば金融機関への返済でキャッシュフローがマイナスになりやすく、うまみは一時的に薄くなりがちです。
アメリカ全体では新築住宅の供給不足が2008年から2019年まで問題でした。2020年以降は新築着工件数が増加したものの目標供給件数には達しておらず、アメリカでは人気な中古住宅の流通戸数は下がり続けています。
ローンの支払いが停滞している物件や、債務超過の物件の販売も少なく、在庫は慢性的に不足の状態が続いています。
金利は高くても良い物件はすぐに売れてしまい、「買いたくても買いづらい」状況が歯止めをかけている一因であると言えると思います。
Q そんな状況の中でも購入されるのは、やはり節税目的で現金一括で買われるような層なのでしょうか？
節税目的は、主に日本の法人になりますが、アメリカでの実需層では、高い金利でもあえて金融機関を利用して不動産を購入する買い手もいます。
今がチャンスと捉えているためです。現在の金利は明らかに高すぎるので、一時的なものになり、後で必ず下げられるだろうという考えからです。そのタイミングで借り換えを行うことを視野に入れて今購入するのです。
また、買いたくても買いづらいのは売りたくても売りづらい状況と紙一重です。つまり、金利が現在よりも低かった時期は不動産も購入しやすくライバルも多い。そのため、人気の物件は買い注文が殺到し実際に売りに出された金額よりも高い金額を提示しなければ手に入らないことがよくありました。
現在はライバルが以前より少ない分良い物件も購入しやすくなっており、売りに出された金額より安く買うことが可能なケースもあります。
実際に、販売価格は長期的には上昇しているものの、現在はエリアによっては数％程度下落しているというデータもあるので、安く買うならやはり今という考え方ができるのです。
Q 今後金利が下がることで、上がりすぎた家賃を大きく下げなければいけない状況になることは考えられるでしょうか？
全くないとは言い切れませんが、その可能性は低いでしょう。家賃が下がるのは、日本での賃貸経営と同じように入居者が決まりづらくなった時であり、金利だけが理由にはならないからです。また、アメリカはインフレの国である点も視野に入れる必要があります。
なお、アメリカの住居の家賃の見直しは1年更新、商業系は5年～20年超です。レントコントロールという市の法律等により、家賃の上げやすいエリアとそうでないエリアもあります。家賃を下げたくないのであれば、やはり立地や法規制が無いエリアの良い物件を購入することが重要です。
アメリカは今後人口減少に向かう日本とは違い、2022年時点で3億3240万人の人口が2050年には4億人まで上昇し続けることが予想されています。
また、人口ピラミッドでも24歳から41歳までの層がボリュームゾーンです。不動産の需給バランスが健全であり、常に需要の方が供給を上回る市場では、入居者が決まりづらい状況にはなりづらいのではないかと考えられます。
Q 今、アメリカで投資用不動産を購入するのに適しているのはどんな投資家だと思いますか？
まずは、日本国内で不動産投資をされた経験があり不動産の知識がある方は、アメリカで投資用不動産を購入する上でも優位性があると思います。
その上で、過去にアメリカに留学していたとか、駐在していたとか、住んでいたなどアメリカとの接点があった方が圧倒的にお客様の中でも多く見受けられます。
このような方々はチャレンジ精神に富み、自ら試行錯誤を重ねて自分の勝ちパターンを見つけられる投資家さんです。そのような方には全力でサポートしていきたいと思います。
もちろん、最初は誰でもアメリカとの接点がないわけですからアメリカ経験がない方でも熱意がある方は向いていると言えると思います。
取材・文：（つちだえり）
