築古再生大家の4つの物件購入基準。「買いたい病」の処方箋は自分のルールを守ること！

こんにちは♪ 豊橋大家ゆうちゃんです！
これまで築古物件の再生を手掛ける際、プロパンガス会社とタッグを組んで、コスパの良い設備の充実した部屋をつくってきました。

しかし、この4月から新規の設備貸与契約をしないと公言しているプロパンガス会社も増えてきました。これによって、再生のコストが上がり、空きの多い築古物件再生の難易度がさらに上がるのではないかと思っています。

ただ、そのことにより築古物件の価格も下がる可能性はあるので、再生実績のある方や売却等で資金力のある方にとっては、安く買えるチャンスになるかもしれないですね。

■ FIREのことで頭いっぱいで買いたい病を発症！

さて、不動産投資をしていると「買いたい病」にかかる時があります。私も不動産投資を始めて9年目の2016年38歳のこの頃、FIREしたいという思いが日に日に強くなり、買いたい病にかかってしまいました。

買いたい病にかかった時の対処法については、大家列伝でも少し触れましたが、自分なりの物件購入基準を守ることに尽きます。

買いたい病にかかると、どんな物件でも自分の都合の良いように解釈して、何とか物件を買おうという行動に出てしまいます。そんな時にその衝動をぐっと堪え守っていた自分なりの物件購入基準が以下の通りです。

1についてですが、不動産投資は歪みを取りに行くビジネスなので、綺麗で満室で儲かる物件はほぼありません。一見価値のないように見えるガラボロ物件など、手を施せば商品化できる物件を選ぶようにしていました。

2については、建物の延べ床面積に対して、割安で購入できれば、安い賃料で貸しても利回りがとれるという考え方です。

築古物件は、リノベーションしても築古という事実は変わりません。そのため、築浅の物件と同じ家賃の場合、勝算があるとしたら部屋の広さになります。その広さに対する買値の基準が、延べ床面積の㎡単価が10万円以下というものです。

例えば、延べ床面積500㎡の物件だと、買値5,000万円（土地値込み）であれば、5,000万円÷500㎡＝10万円/㎡となります。その物件が、1部屋50㎡の場合、50㎡×10万円＝1戸500万円で買ったことになります。

そうなると、50㎡の部屋を賃料5万円で貸すことができれば、利回りは12％（賃料5万円×12ヶ月÷1戸500万円×100％）になります。

この利回り12％以上（但し、返済期間15年、金利2％以下）を私は築古物件を安全に運営できる最低基準にしていたので、延べ床面積に対する「㎡単価10万円以下」で物件を購入できれば、家賃下落の心配をすることなく、地域最安値程度の賃料で貸し続けられると考えたわけです。

3については、金融機関は融資をするにあたって、まず担保評価を算出しますが、築古物件は建物の評価が0のため、土地の評価が全てとなります。

そのため、その基準となる路線価以下で購入できれば、購入時自己資金や共同担保を求められたり、購入できても不足分の返済が終わるまで次の融資をしないと言われたりすることなく、規模の拡大ができるのではと考えました。

最後に4については、築古物件については、出口まで考えて儲かるかどうか判断しないと最後に痛い目に合う可能性があります。

築古でもしっかりとメンテナンスをしていけば問題なく運営はできると思いますが、最後に解体に莫大な費用が掛かってマイナスになってしまっては、それまでの運営の努力が水の泡になってしまいます。

そのため、更地の実勢土地値より解体費が大幅にかかってしまう物件は買わないようにしています。

以上のような自分なりの購入基準を設けることで、私は何とか買いたい病に打ち勝つことができました。そして、現在に至るまでこの購入基準を守り続けたことにより、ほぼ全ての所有物件は「持って良し、売って良し」の状態で運営できています♪

なお、上記の購入基準については1～4のどれかを満たしていなくてもどれかが突出して良ければ購入の対象としています。

例えば、延べ床面積の㎡単価が10万円以下でなくても、土地の評価が出る物件や土地の評価が路線価以下でなくても再生させれば高利回りを期待できる物件など。

また、私が定めた購入基準は法定耐用年数切れの木造、軽鉄、耐用年数が残り少ない重鉄、RCなど主に築古物件を対象としており、耐用年数が十分残った物件については1～4全てにおいて緩和して購入を考えています。

不動産投資は「仕入れが全て」と言っても過言ではないビジネスなので、そこを妥協すると後々苦労することになります。

そのため、自分が対象とするエリアや金融機関にマッチする物件を自分なりの購入基準を設けて探していけば、「買いたい病」が発症しても間違った判断をすることなく、効率良く物件お宝物件探しができると思います♪

次回は、欲しい欲しい病に打ち勝って、ようやく購入できた7,500万円の築古RC物件の再生について、紹介します。

引き続き全国で再生仲間募集中ですのでXで絡んでもらえると嬉しいです。
https://twitter.com/toyohashiyuchan

最後まで読んでいただきありがとうございました。