40代後半の会社員時代から不動産投資を始め勤続29年、51歳のときに退職・独立した吉原泰典さん。59歳となる現在は不動産投資家・空き家再生コンサルタントとして活動している。
これまで海外不動産や地方の戸建、中古RCや新築など幅広く投資をし、いまでは都内23区、首都圏を中心に、新築・中古の1棟マンション等、数十億の不動産を所有する。そんな吉原さんがすすめるのは「実家再生」投資である。
自らも岡山県で空き家となった実家を再生し、月8万円、年96万の家賃収入をえている。実家が空き家になり困っている人はもちろん、これから不動産投資を始めたい投資家予備群にも実家の活用は手堅く「おすすめ」だ。
さらには現在の銀行融資で求められる頭金2割の壁を打ち破る秘密もそこに眠っていると断言する。そこで吉原さんを取材し、詳しく話を聞いた。
さまざまな不動産に投資をして学んだこと
まずは吉原さんの不動産投資体験談を伺いたい。10年以上前に不動産投資を始めたきっかけとは？
「50歳を目前にこのまま会社員を続けても明るい展望が描けず、どうにかしなくてはと思っていました。その思いが決定的になった出来事があります。勤務先から『確定給付年金』が『確定拠出年金』に代わると聞かされ、コツコツ積み上げた企業年金をいくら給付できるか『確定できない』制度に代わったことに危機感を抱きました」
老後に備えて資産形成を自分で行っていかなくてはならないと焦りを感じ、投資に興味を持つも、仕事は管理職で忙しさを極めていた。副業をしたり、値動きが激しい株やFXを追ったりする時間はなかった。そんな中、不動産投資は将来の年金不安対策のために有効かと思い取り組めそうだった。
「リーマンショック前にフィリピンの不動産を購入したことが始まりです。次は転勤で島根にいたことから貯金代わりに300万の戸建てを現金で買い、家賃5万で貸す戸建て投資を始めました。その家賃を貯めて本格的に不動産投資を始めました」
現金で戸建てを買う手法より、属性をいかして融資を活用する「レバレッジをきかせる」投資法のほうが、投資効率がよいことから、融資を活用して1棟RCマンション、鉄骨アパートを購入してきた。現在は都心RC、鉄骨、都内首都圏を中心に全国に数多くの新築、中古の1棟マンション等を保有する。
これまでの投資経験から、これから不動産投資を始めたい人へのアドバイスを。
「今は投資ブームもあって投資を始めたい人は多いようで、よく相談を受けます。しかし昨今では、我々の息子世代である20代の高属性、高学歴の人が要注意です。業者のいいなりになって、担保評価の低いワンルームを購入して失敗している印象です。
ワンルームもやり方次第ですが、資産を拡大していくにはワンルームは不向きなのは事実。そして実需で本人が住宅ローンを組みたい場面になっても信用毀損を起こしています。
また戸建ては回収するまでに時間がかかります。それよりも無借金ですぐに活用でき、ほかの不動産を買う際の担保にもできる『実家』を活用するのが先です」
投資をするならワンルームや戸建てより、実家再生が先
東京に住んでいて不動産投資に興味がある層は、「メガバンク志向」で、それゆえにチャンスを逃していると吉原さんは指摘する。
たとえば東京在住でも、四国出身で、四国の実家が空き家になっているのならば、まずはその実家を再生し、賃貸に出し、家賃収入をえる。その実績を元に、次は四国の地方銀行で実家を共同担保に入れて融資を受けて収益物件を買うような流れが期待できる。メガバンクに固執する理由はないというわけだ。
このような方法を吉原さんは3月6日発売の著書『「空いた実家」は、そのまま貸しなさい』で「不動産投資ABCの法則」と呼んでいる。
「実家の再生を踏み台に不動産投資を進め、資産拡大のサイクルを回すやり方を私は『不動産投資ABCの法則』と呼んでいます。Aは自分が住みたいと思うマイホーム。Bは誰も住まなくなった実家のこと。CはBの実家を共同担保に使って購入したアパートなどの収益物件です。
マイホームには住宅ローンがつきもののですが、実家を貸して入ってくる家賃をローン返済に充てれば、実質的なお金の負担なしで家賃収入を生み出すことができます」
ポイントはどんなに小さくても「無借金無担保」の不動産を組み入れること。これこそが「実家」だ。
そう聞くと、すぐにでも実家を使いたくなるのだが、両親は健在で実家に住んでおり、活用できる段階ではないという人も多いだろう。そのような場合はどうしたらいいか？
「親が元気で家に愛着があるなら、無理に貸す必要はありません。ただ親が元気なうちにできることがあります。謄本を取りよせ、家の広さを確認して、相続税がかかるのかからないかを調べておくこと。
謄本を取り寄せるのは500円程度ででき、相続税については住んでいる地域の、税理士への無料相談会などを利用して調べられます」
遺品整理業者に不要品処分を依頼。最低限のクリーニングで貸す
では具体的に実家を貸すまでの手順であるが、それまで人が住んでいた実家は大掛かりなリフォームの必要はなく、遺品撤去やハウスクリーニングだけで、そのまま貸すのがいいという。
「実家再生のためにかかった費用は64万で、その多くが片付け費用の43万です。当初、地元の産廃業者に聞くと、遺品や家財の処分に250万かかるといわれました。
しかし他社を探し、遺品整理業者に見積もりを取ると、遺品や家財のうち売れるものは買い取ってもらうことで43万に抑えることができました」
片付けのあとはハウスクリーニングを行う。ハウスクリーニング業者はマイホーム向けの業者よりも賃貸専門の業者を仲介業者から紹介してもらうことで安く抑えることができる。
その後は、物件サイトで相場を調べ、5社以上の地元の仲介会社に声をかけ、客付けを依頼する。
地方でも戸建てを借りるニーズは案外あるもので、「倉庫として借りたい」といったケースもあるそうだ。
ほかにもリフォームするかどうかの見極め方や、仲介業者の選び方、賃料の見極め方など、不動産投資を行う上でも参考になる大家業のノウハウは吉原さんの著書をぜひ参考にしていただきたい。
