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まず大家として突き抜けよ。理想高き・誇り高き不動産賃貸事業者になるための3つのステップ

天野真吾(湘南再生大家)さん_画像 天野真吾(湘南再生大家)さん 第49話 著者のプロフィールを見る

2022/9/23 掲載

■「 サラリーマン大家さん 」は低金利に支えられている

「 サラリーマン大家さん 」誕生は、空前の低金利時代が生んだ「 偶然の産物 」と言えるのではないでしょうか。表面利回り8%、金利が8%の場合、土地と建物を借り入れで賄うという不動産賃貸事業は成り立たないでしょう。

過去の高金利時代は、地主が土地を担保に建物を建てて賃貸不動産として貸し出しをするか、法人が土地を購入して建物を建築して貸し出しをするというビジネスモデル以外は成り立ちにくかったと思います。

今の低金利に慣れた人には、過去の金利データを見ると驚くのではないでしょうか。もし、この時代に自分が事業家として生きていたら、今と同じように新しい事業にポンポン挑戦が出来ていただろうか、と考えてしまいます。

<長・短期プライムレート( 主要行 )の推移 1966年〜1988年>
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出典:日本銀行 公表データ

■「 理想高き・誇り高き不動産賃貸事業者 」を増やしていくために必要なこと

不動産賃貸事業は「 価値ある空間の提供 」という価値を提供するビジネスという見方も出来ますが、個人の資産形成を「 土地・建物 」と「 賃借人 」に助けてもらっているという見方も出来るでしょう。

私が常々、疑問に感じるのは「 価値ある空間の提供 」などの「 価値の提供 」にフォーカスした事業家や企業ではなく、個人の資産形成が上手くいき、経済的に大きな成功をした人に光が当たることです。

もちろん、不動産業界にも、「 理想高きお金持ちの人 」もいるのですが、他業種に比べるとその割合が非常に少ないと感じています。では、どうすればいいのか?

まずは、不動産賃貸事業において突き抜けていくことだと感じます。不動産事業で大家さんになり、不動産収入・利益を増やして早々に一般的な生涯年収( 2〜3億円 )を稼ぐことを第一ステージとします。

この「 第一ステージ 」までは自分を最優先、他者や周囲を一時的にないがしろにすることになったとしても、自分の目的達成を第一に行動していくことは個人的には「 あり 」だと考えます。

一般的な生涯年収( 2〜3億円 )を稼いでしまえば、そこからは余裕、余力が出るはずです。そこから他者や周囲へ還元していく「 第二ステージ 」へと移行していけばいいと思うのです。

第二ステージに入った段階では、自分が欲しい商品やサービスを爆買いして社会経済活動に貢献する動きをしてもいいと思います。いや、率先してそのような活動をする人を歓迎する世の中になることを望みます。

周囲の人からみたら浪費だったとしても、インパクトがある消費活動をしてくれる人が増えることは、商品・サービスを提供するサイドの目線で考えれば救世主のようなものです。

そして、「 第三ステージ 」は自分の経済活動を更に発展させて、売上・利益を激増させます。人を雇用して、社会・地域経済活動を支援しながら、次世代の事業家育成に時間を使っていくのが理想的ではないかと私は考えています。

■ 不動産賃貸事業は、難易度が低いビジネスという理由

こんな言い方をすると不動産賃貸事業者や大家さんの一部に非難されそうですが、あえて直接的に話します。

不動産賃貸事業は、社会的なインフラ事業、電気・ガス・水道のサービス提供者と同様に、住環境の提供という「 住む場所 」を提供するというビジネスです。「 需要 」が確定している商品・サービスは、新規の需要を創出していくという側面はありません。

今は世界的優良企業となった「 Apple 」の「 iPhone 」ですが、最初に「 iPhone 」を世に送り出した人たちは新しい需要を創造しなくてはならず、非常に難易度の高い壁を乗り越えてきたはずです。

それに対し、不動産賃貸事業は需要がゼロになる可能性はない安定したビジネスです。さらにいえば、「 リピートがなくても成り立つビジネス 」( リピートはあった方がいいが必須ではないという意味 )です。

通常のビジネスはリピートのお客様を取り込めないと、商品・サービス提供者はビジネス継続をするために、常に新規顧客を取得し続けていくという必要が出てきます。この新規顧客獲得というのは、本当に難しいのですが、不動産賃貸業にはそれが必要ないのです。

■ 不動産賃貸事業に安住すると使えない人間になる

ハッキリ言いますが、この安定した不動産賃貸事業という難易度が低いビジネスに安住してしまうと、自分が難易度の高いビジネスに遭遇した際には「 何もできない 」「 つぶしがきかない 」、使えない人間になってしまいます。

現在、私自身がメガ大家さんと呼んで頂ける領域に入り、不動産賃貸事業者として一定の成功を収めて、「 不動産賃貸事業 」にも難しさがあることを理解して実践した後、文章にしています。

私は空室率が高い大きめの1棟マンションの再生事業等を展開しており、大きなリスクを取っています。一般の人、サラリーマンの方々からすれば、怖いと思われる額を借金して、果敢に事業に挑んでいます。

もちろん、大変なことも多々あります。それでも、ビジネス全体の事業構造からすると「 日本の不動産賃貸事業・不動産再生事業は難易度が低い 」ということは否定できません。

決して「 不動産賃貸事業者 」をないがしろにしているわけではなく、様々なビジネス、事業全体を見渡した時、客観的な「 不動産賃貸事業 」の立ち位置を伝える意味で書いています。

もう一つ補足すると、このコラムは事業経営者として成長していきたい人向けのメッセージです。安定した資産運用をしたい人に向けた人生のキャリア育成や作戦を考える場合は全く違う考え方になりますので、その点はご理解下さい。

■「 お金を出して、大きな苦労を買う 」、本当に苦しい経験をすべきなのか?

「 不動産賃貸事業の難易度は低い 」ということを書きました。しかし、「 ホテル・宿泊事業 」については、今回のコロナ環境下で需要の喪失という事態を経験しました。現在、日本人のお客様は回復傾向ですがインバウンド需要は喪失したままです。

私は稼働率が低いままでも営業を続ける選択をしたため、「 体力 」という名の資金を使い続けています。「 不動産賃貸事業 」では経験したことのない、本当にシンドイ経験をしています。

どんなに綺麗事を言っても、経営者には売上が良薬だということを痛感しました。そして、稼働率が下がった状態だと宿泊施設において活気がでにくく、従業員・スタッフたちのモチベーションを保つことも難しくなってきます。

業務委託業者、協力業者の売上も落ちて、負のスパイラルに遭遇し、経営者として自分の立ち振る舞いを問われました。トップである「 私 」が動揺すると周囲に動揺が波及してしまうため、毅然とした態度、堂々たる立ち振る舞いが普段以上に求められます。

自分が不動産賃貸事業に留まって、「 ホテル・宿泊事業 」にチャレンジをしていなかったら、このような逆境を跳ね返す「 胆力 」を積む経験は出来なかったと思います。

私は不動産事業として、「 ホテル・宿泊事業 」という難易度が高い事業を選択していますが、それでも様々な他の事業と比較したら「 難易度が低い事業 」です。「 これくらいで音をあげるな 」と自分で自分を叱咤激励しています。

これから新しい挑戦を続けていく若い年代の人は、不動産事業において、進んでいけばいくほど問題や悩みも増えてくるでしょう。

自分の感性で人生を楽しむことは否定しません。ただし、大家さんという職種は一人親方が多く、狭い価値観、狭い視野で世界を見ていてもやっていけてしまいます。伸びしろがあるのに使わなくても済んでしまうのです。

私は若い方たちに、一般的な大家さんというポジションに留まると決める前に、超一流の人の生き方に触れてみてほしいと思います。「 本当に快適なことだけして生きることで満足か? 」 と、自分に問いかけてもらいたいのです。

新しい事業への挑戦、新しいポジション( 経営者 )へのチャレンジは、ラクではありません。「 お金を出して、大きな苦労を買う 」という経験になります。私自身も、「 こんなに苦しいのか 」という経験をしました。

ただし、苦しいだけではありません。「 自分のお金を出して、身銭をきって苦しい経験を積むこと 」が、充実感や自己成長につながると私は信じています。結果的には人生を好転させるのです。

そして、5年後にはあれほど大変だったことを「 簡単だ 」と感じるようになるはずです。5年で自分の人生を激変させるのか、それともあまり変わりない景色であり続けるのか、それは、その人自身が決めることです。


<2016年7月(6年前):所有物件を掃除している姿・左は弟>

私自身は、ラクではないけれど、自分の伸びしろをあるだけ使い切る全力の生き方が気に入っています。それでは、また次回のコラムでお会いしましょう。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 天野真吾(湘南再生大家)さん

湘南再生大家さん

不動産投資家
湘南エリアで妻と二人暮らし

facebook:湘南再生大家


■ 経歴

□1969年
静岡県生まれ

□1991年(22才)
大学卒業後、国内IT系商社に入社

□1997年(27才)
外資系ITグローバル(世界最大)企業へ転職
IT系・営業畑(エンタープライズ事業:企業営業担当)に勤務

給料の20%以内の支出で生活し支出を抑制
自社株や本業とは別の会社社長業で資産を拡大する

□2008年(39才)
不動産投資を開始

ワケあり物件を再生する手法で、福岡県、神奈川県・埼玉県・静岡県・愛知県、東京都で一棟物件を購入(一部は売却済み)

□2012年(43才)
家賃収入のCFが本業の3倍を超え、セミリタイアを希望するが、会社から引きとめられる

□2015年(46才)
セミリタイア(事業家としてスタート)

□2016年(47才)
所有物件は12棟・約200室。資産20億円・家賃年収2億円


■ 主な所有物件

□埼玉県さいたま市の中古RC一棟マンション(3LDK×21戸+テナント2戸)
物件-1

□東京都板橋区の中古RC一棟マンション(3LDK×23戸)
物件-2

□神奈川県海老名市の中古RC一棟マンション(3LDK×24戸)
物件-3

□神奈川県厚木市の中古RC一棟マンション(2LDK×12戸)
物件-4

□神奈川県座間市中古RC一棟マンション(1LDK×12戸)
物件-5

□愛知県名古屋市の中古RC一棟マンション(1K×20戸)
物件-6


■ 著書

湘南再生大家さん:著書
3年で年収1億円を稼ぐ 「再生」不動産投資(ぱる出版)


■ 趣味は海外旅行

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