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長男も300万円のオーナーチェンジ物件を取得。物件をすすめた理由と息子たちの将来目標

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第83話 著者のプロフィールを見る

2022/9/15 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。

前回のコラムで次男の物件取得について書きましたが、実は次男だけでなく、我が家の息子たちは二人とも大家さんになりたい!と言ってます。それで以前、広島でふんどし王子さん&ポールさん&グッチーさんのコラボセミナーがあった時に、長男と一緒に参加しました。

長男は高校生で「 分からない事が分からない 」という状態です。誰のセミナーを一番最初に聞くかって重要です。もちろん事前に講師さんたちの著書は読んでおくように伝えて渡しておき、YouTubeもお勧めしておきました。

このセミナーを聞いた息子は、『 意外と大家さんって大変だな 』という感想を持ったようです(苦笑) そんな下準備を経たのですが、コラムでも書いたとおり、セミナーを聞きに行った長男より先に、次男の方が物件を取得しました。

参照:高校生の息子が300万円の戸建を購入。魚を与えるより魚の釣り方を教えよう【 次男の1棟目:前編 】

参照:300万円のオーナーチェンジ戸建を買った息子が気づいていないこと【 次男の1棟目:後編 】

これはなぜかと言うと、長男は現在、学校の関係で遠方に住んでいます。すぐに会って喋れる距離ではありませんし、購入時に必要な書類取得も学校が終わってから役所まで取りに行く必要があり、それから郵送で送ってもらうとなると時間がかかります。

ふだん物件情報を頂いてる皆さんにも身に覚えがありませんか?連絡を頻繁に取っていないと仲介さんは、すぐに忘れてしまうものです( ̄ー ̄)ニヤリ。そんなわけで、遠くにいる長男より、近くにいる次男に、先に物件を紹介することになったのです。

■ 長男に300万円のテラスハウスを紹介

長男は夏休みに帰省した際、次男である弟が物件を購入するという話を聞き、「 良いな〜!!」と言ってました。それなら長男の物件も探してやらないとな〜と思っていた所に、たまたま格安の物件情報が入ってきました。

鉄筋コンクリート造の分譲テラスタイプの物件で、所有者( =売主 )が居住中です。所有者は高齢で、物件を処分したいが死ぬまでそこに住みたいという案件でした。最初から入居者が付いているオーナーチェンジ物件で、亡くなられるまで退去がないということです。

入居者さんは70代80代のご夫婦で、私は直接お会いしましたが、とてもお元気な老夫婦という感じでした。

このテラスハウスには管理組合があります。自主管理ですが分譲マンションと同じく管理費と修繕積立金を積んでいます。修繕費は数千万円ありますので、共有部分や敷地整備に関する部分の不安はありません。

室内も現在の入居者さんが住まわれる前に水回りリフォーム済みで、そんなに大きく補修費用がかかりそうになかったのもプラスポイントでした。オーナーチェンジで手間がかかりにくい物件ということですが、その代わり、利回りはそんなに高くありません。

長男に買うかどうか、聞いてみました。

母 『 こんな物件情報が来てるんだけど、オカンがお金を貸してあげて、毎月の家賃でオカンへ返済分を返してくれるということで良いから、買ってみる?』

長男『 買う!』

即答でしたww。セミナーへ行って周りの大家さんに触発され、弟に先を越され、「 物件欲しい欲しい病 」にかかっています(苦笑)

賢明な皆様はこんな風に買ってはいけません。キチンと収支を計算し、シミュレーションをした上でちゃんと利益が出るかどうかを調べましょう。そして、現地で物件を確認して、本当に聞いたとおりの物件かどうかを見極めてから決断して下さいね。

長男がやらない代わりに、私がこの物件を買ったらどうなるかをざっくりシミュレーションしてみました( 税引前ですが )。

収支計算シミュレーション

息子は学生で金融機関からお金を借りられないため、オカン銀行から借りることになります。金融機関に借りられないのですから、当然、融資は高金利かつ頭金を入れる必要が生じます。それ以外に物件を購入する手段はありません。

そこで相談して、長男が小学校の頃からコツコツと貯めていたお年玉や入学時に頂いたお祝金、そして中学生まで市町村から頂いていた児童手当などを頭金にすることにしました。( これらは私が管理していました )。そもそも、頭金を入れない事にはCFが出ません。

今回は物件価格300万円に対し、頭金が約100万円、オカン融資が230万円です。家賃収入は月4.7万円( 年56.4万円 )で、ここから管理費修繕積立金が毎月1.3万円が引かれます。そこから返済が毎月2万円( 元金返済と金利負担合計 )、その他に固定資産税や火災保険料も出ていきます。

私から見て、この物件に対する評価は「 損はしないけど、大きく利益を出せる物件ではない 」です。
また、1軒目の物件としては、あまりにも手残りが薄いなと感じます。

しかし、学生で何かあってもすぐには動けない、電話もすぐには取れないという状況なので、選択肢は広くありません。オーナーチェンジですから、何もせずに家賃だけ入ってくるのがいいという人には向いているかもしれません。

■ 長男へこの物件をすすめた理由

私がこの物件を息子へすすめた理由は、以下の通りです。

  • @ ノンストレスで物件を回す事ができる
  • A 数年後の売却時に同金額になるか下回るかは分からないが、大きく損をする事はなさそう
  • B 数年後の売却時に借入返済元金が減っている分、手残りを次の投資に回せる
  • C 借入は身内からでリスクは最小限( 決済前に息子と金銭貸借契約書を契約済み )

銀行口座へ預金を預けておいても全く増えません。100万を預けて1年で1円にもならない。長男が社会人になる頃に、この物件が生んだお金が投資用の頭金になれば良いな、という感じです。

集金家賃は母の管理する息子の口座へ入金されます。次男と違って目の前にあれば使ってしまうタイプの長男が強制的にお金を貯めるには、自分が自由に使えない口座に入金するのが一番です。忘れた頃に、「 おっ、貯まってるやん!」というくらいで丁度いい。

また、この物件を買うことで、物件情報をくれた業者さんにも顔が立ちます。私の法人ならスルーしてしまうような物件です。しかし、普段からお世話になっており、できれば購入してあげたい。お付き合いの一環として購入するには、丁度いい感じの物件だと思います。

これで二人の息子は、小粒ながらも晴れて大家さんとなりました。長男は大学卒業後は起業したいと言ってます。どんな事業で起業したいかも聞いています。私からは、「 起業したいなら事業計画書を作って来い 」と伝えてます。事業計画書見て儲かりそうなら、私が息子に投資します。

次男はお金持ちになりたくて、「 どうすればお金持ちになれるか 」を考えています。「 時間が一番大事 」という事を高校生の内から理解しており、どうやったら一番早く自分が望む年収になれるか、よく私と話しています。

■ 次男が家賃用口座開設

つい先日、家賃用の口座を開設する為に、次男を連れて銀行窓口へ行って来ました。

次男が家賃用口座開設

山ほど署名捺印をして書類を仕上げて、銀行口座を開設する。これを経験した次男は「 うわ〜、オレこんな仕事は向いてないな〜 」と言っていました。私と同じく書類仕事は苦手なようです。自分の好きな事を仕事にする喜びを是非知ってくれると嬉しいですね!

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。
ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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