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会社員の私が実践する「 自分客付け 」&「 自主管理 」のコツ

日野たまきさん_画像 第32話

こんにちは!火の玉ガールです。前回のコラムでは、8月末に決済した23区内戸建のリフォームBefore&Afterの様子と、入居が決まった後の利回りの話までお伝えしました。

なぜそんなに高利回り&超特急で入居付けまでこぎ着けることができたかと言いますと、「 自力客付け 」だったからだと分析しています。

というわけで、今回のコラムでは、現役フルタイム会社員である私が実践する「 自力客付け 」と「 自主管理 」のコツについてお伝えしていきたいと思います。

■ リフォーム完了前の戸建ての入居者をジモティで募集

前回のコラムで、工事が終わってキレイになったところの写真だけを使って、試しに『 ジモティ 』に賃貸募集記事を載せてみたことをご紹介しました。

このときまだ絶賛リフォーム中で、リビングの床にはブルーシートががっつり敷き詰められていたため、主に天井付近の写真を中心に使いました。

ある写真などは工具が思いっきり写りこんでいましたが、文面に以下のような表現を多用し、リフォーム中であることがむしろプラスに感じられるよう努めました。

「 想像力を働かせてイメージして下さい 」
「 まだ工事進行中なので、借りる方の好みを反映できます 」
「 DIYに興味のある方、一緒にやりましょう! 」

ジモティの記事本文には写真は5枚までしか載せられないので、図面は無料版「 マイホームクラウドβ 」で手作り、写真は「 RoomClip 」に載せてURLを貼っておきました。





募集家賃については、工事開始前にWEBデザイン系のオシャレ不動産業者さんに現場を見てもらい、どの程度まで直してどれくらいの家賃が設定できる、という話を成約事例を参考に見せていただきながら細かく打合せしていました。

他にも、自分でネットで調べるなどした結果、「 同地区で同条件のライバルはほぼいない 」、ということがわかりました。借主さんの好みにハマりさえすれば、幾らでも決まりそうです( 笑 )。

結局、”このくらいで貸せたらいいなぁ〜“という妄想家賃範囲で一番高めの家賃を、リフォーム期間中は1割引、完了したら値上げしようと思って試しに出してみるとすぐに反応があり、あれよあれよと決まってしまいました。

自分が現場に詰めているリフォーム中に内見したものですから( 忘れもしない、あの台風19号直撃の日の翌日でした )、もちろん案内係は自分です。

募集記事にも書いたように、「 完成した姿をしっかりと脳内に思い浮かべて見学してください 」と力説しながら案内したところ、内見者さんの反応から、「 これはイケる 」という手応えを得ました。

案内中は世間話を交えながら、借主さんのありとあらゆる情報をゲット( 笑 )。その後は、借主さんが「 じゃあ、借ります 」と言うまでその場を離れません( 笑 )。

■ 申込書はその日のうちにゲット!

借りる気になっている内見者さんに、「 じゃあ、申込書と契約書は後日郵送しますね 」とか言っちゃうそこのアナタ、甘い甘い!「 入居申込書 」と「 保証会社申込書 」は内見終了後にその場で記入、が鉄則です。

まさか、「 入居が決まると思わず、申込書を持ってきていないんです 」なんて言わないですよね?( 圧 )。

まあでも、百歩譲って、忘れて来てしまったなら仕方がない。それでも、“ 鉄は熱いうちに打て ”のことわざ通り、借主様の気が変わらないうちに入居者情報をゲットしましょう。

私のやり方ですが、その場で保証会社のHPを開いて「 借主様の家族構成、保証人、連絡先、年収 」などをお聞きし、その場でどんどん打ち込んでいきます。

保険証or運転免許証などもスマホで写真を撮影して、目の前で保証会社の申込までを済ませます。( 私が使っている保証会社はWEBで申込が完了します )

それが済んだら、LINEアドレスを交換し、保証会社の申込控えをスキャンしてJPEG形式でLINEに送り、「 結果が出たらお知らせします 」と伝えておけばOK。

保証会社の審査に申し込むということは「 かなり本気で借りる気がある 」ということなので、この先、音信不通でフェードアウトということにはまずなりません。

「 本気の人しか相手にしないよ 」という熱意をこちらも見せてるわけなので、それは相手にも必ず伝わります。

経験上、保証会社の審査が通った後のキャンセルはほとんどありません。審査結果が出たら粛々と契約書を作って「 ひな型 」を送信、希望入居日までに契約・入金を済ませればOKです。

ちなみに、入金を待ってやきもきしたくないので、私は振込なら契約前日までに、そうでなければ現金持参でお願いし、後振込にはしません。

なお、不動産業者を通さない直契約の場合は、更にすっぽかし防止のために、自分の家から徒歩圏のコンビニイートインコーナーやファミレスを指定し、「 現地に着いたら電話して下さい 」と伝えています。

( これは前回のコラムでお伝えした動画主”ふかぽん@a_kenyuスキーム”といいます・笑 )。

■ 会社員ですが自主管理の方がむしろラクです

自力客付けの場合、「 初期費用分割で 」と言われることが多いのですが、今回もそのパターンでした。

そこで、初期費用を12等分して家賃に上乗せし、契約を1年間の「 定期借家契約 」として保証会社を通し直しました( 家賃UPとなるため、最初の保証費用も上がる旨は分割OKを出すときに説明しました )。

問題なく1年間入金が確認できたら、その後は元の家賃で2年間の「 再契約型定期借家契約 」に変更、という内容を特約に盛り込みました。前振込or現金払いでしたら契約書と一緒にその場で鍵の引き渡しまで完了です。

私は保険募集人の資格は持っていないので、借家人さん用の火災保険( 保証会社提携のもの )は申込書だけ書いてもらって投函し、「 後日、振込用紙が送られてくるので直接お支払いしてください 」、とお願いして解散です。

これだけ密に話ができていれば、入居開始してからの設備や建物に関する不具合連絡( 一般的にはクレームとも言う )も怖くありません。

「 何かあったら写真を添付してメールください 」と伝え、連絡があれば水道屋さん、大工さん等の連絡先を借主さんにお伝えして直接やりとりしてもらい、後日、請求書を私に回してもらえば問題ナッシング。( or現地で払ってもらって翌月家賃から棒引き )

入居者さんから直接電話がかかってくることを怖がって、全物件を管理会社に任せているという大家さんもいらっしゃると思うのですが、私にとっては自主管理の方がむしろラクです。

いや〜。不動産て、本当に奥が深くてオモシロイことこの上ないですね( 変態 )!。それでは、また来月のコラムでお会いしましょう。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
インバウンド系会社員
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2018年
年間キャッシュフローは約1,000万円

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


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