• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

6,179アクセス

築50年超のアパートを売却!投資家シェアハウスは断念…。気づけば色々ある私の不動産活動

日野たまきさん_画像 日野たまきさん 第49話

2021/5/16 掲載

こんにちは、火の玉ガールです。少し前の話になりますが、今年は年度をまたいで、買ったり売ったり、不動産活動にいろいろな動きがありました。今日は、中身を紹介しようと思います。

■ 都内の再建築不可物件を売り出してみた

まず、昨年12月に購入した自宅徒歩圏の戸建( コラム第46話参照 )は、3月上旬にリフォームが完了しました。

やる気満々の若手営業マンに専任でやや高めの家賃で募集を開始したものの、期限である2週間以内に目立った反響はなかったため専任終了、家賃を相場程度に下げ、近隣の客付け業者さんにも募集依頼をし、さらに大家直接募集サイトなどにも並行して掲載しました。

そうこうしているうちに、以前物件購入時にお世話になった大手売買専門の不動産業者担当者さんのご紹介で、再建築不可や借地権ばかりを買取再販している業者さんと知り合う機会がありました。

話してみると、「 今は不動産物件価格がかなり上がっていますよ 」とおっしゃるので、私は「 いやいや。銀行ローンが付きそうな権利関係が複雑でない、キレイな物件だけでしょう 」と苦笑いしたのです。

ところが、その担当さんが「 再建築不可物件でもローンが引ける金融機関はあるし、数年前よりかなり相場は上がっていますよ 」とおっしゃるので、売却でも同時に出してみることにしました。

現在空室なので、マイホームとして探している実需向け( ※再建築不可物件のため、通常の住宅ローンは難しいと思います )、または投資用で探している方向けです。想定家賃で利回り8%強の価格をつけて、賃貸と同時に売買物件としても掲載を始めました。

ファミリータイプの区分マンションや戸建で、過去にもこの手法を使ったことがあります。コラム第14話 の後半に登場する戸建も、最初の入居者さんが退去したタイミングで賃貸・売却両方で募集を出し、売買の方が先に申込が入ったため売却と相成りました。

物件の条件、市況によってもどちらに軍配が上がるかは変わります。今回はまだ結論は出ていません。どちらが先にオファーが来るのか? 楽しみに結果を待ちたいと思います。

■ 個人で所有していた築50年超のアパートを売却

次に、コラム第35話で紹介した個人で所有していたアパート、4月末にこちらの売却が完了しました。築50年超という私よりも年上のアパートでしたが、購入時・所有時・売却前と基礎・外壁・屋根・内装含めかなり手を入れましたので、見た目はとても50歳には見えません( 笑 )。

古いので次の方の融資を心配していたのですが、土地値相当額の借り入れができたそうです。関東ですのでけっこうな金額です。土地の担保評価は大事だな、と改めて実感した次第です。

ここは賃貸需要がめちゃくちゃ強い地域というわけではありませんが、広めの1DKで賃料崩壊もしておらず、しっかりした管理会社に入ってもらっているので、初級レベルの方でもそんなに苦労せず運営できるのではないかと思います。

自分が買ったときは不動産投資2年目で初の築古ボロ再生案件。4室中3室が空室、ALLバランス釜、基礎バックリ割れ・・・と初心者にはかなり難易度の高い物件でした。それを5年でキレイにして満室にし、嫁に出した充実感は計り知れません。

大家としての経験値、家賃のインカムゲイン+売却のキャピタルゲインと様々なギフトをもらい、またこの物件での経験がその後の自分の不動産投資道( 築古ボロ再生 )を決定づけるきっかけになりました。この物件には本当に感謝しています。

■ 投資家向けシェアハウスは自分には無理だとわかった

最後、コラム第17話等で紹介した『 伝説 』のシェアハウスの近況です。3月末に一棟貸ししていた法人様が退去された後、“貸寮”で客付けをして下さる不動産業者さんに査定してもらった高額家賃で賃貸募集に出しました。

それと同時に、グループホームとして貸し出し可能か打診してみたり、スペースマーケットにも貸会議室の時間貸しで掲載したりと、自分なりにベストな使い方を模索していました。

さらに、自分の仕事用作業スペースとして自己使用し、4月週末〜GW期間中はTwitterで告知してキャッシュフローゲーム会や、火の玉ライブラリーカフェを開催するなど、どんな用途で使用できるか様々な可能性を探っています。



何回か自分主導で人を集めてみて感じたことは、「 自分にコンセプト型シェアハウスの自主管理は無理! 」ということです( 笑 )

コラム第10話でも書きましたが、シェアハウス運営を成功させるポイントは、コンセプトをはっきりさせることだと思います。コロナ禍の現在ではただでさえ募集が難しいのに、ターゲットやコンセプトがはっきりしない中途半端なシェアハウスは、価格競争に巻き込まれるだけ、というのが私の持論です。

物件の立地とデザイン力、自分の強みなどを掛け合わせて、定期的に勉強会やセミナーなどを開催する、独身者用の投資家向けシェアハウスはどうかな?などと一瞬考えました。

しかし、継続的に自分が様々な企画をしたり、入居者さんと交流したりするタイプの運営は相当大変! とやってみてわかりました。自分の向き不向きが分かっただけでも、イベントを企画してみてよかったです。

今の時流と自分の得意不得意をうまく融合させ、住宅のポテンシャルを最大限生かせるような活用法を今後も探していこうと思います。それでは、また来月もコラムでお会いしましょう。

プロフィール

■ 火の玉ガールさん

hinotama

不動産投資家
都内で夫と息子と3人暮らし
ブログ:不動産投資で人生が熱くなる

■ 経歴

□197×年
徳島で生まれる

□2011年3月
東日本大震災後、旅行代理店の仕事が暇になったことから、FP等の資格試験の学習を開始。
資格試験の勉強を通じて不動産投資の魅力を知り、2012年4月から本格的に不動産投資について学ぶ。

□2013年1月
最初の投資物件として東京都三鷹市に中古区分物件を購入。

□2013年7月
千葉県千葉市に中古区分物件を購入(2016年12月売却済)

□2014年3月
埼玉県川越市に中古戸建てを購入(2017年12月売却済)
以後、戸建て、一棟と物件を買い増していく。

□2017年
東京都23区内に戸建て2棟購入
うち、1棟をシェアハウスに改修後、2018年現在法人社員寮として一棟貸し賃貸中

□2019年8月
東京都23区内に中古戸建購入

□2020年
東京都23区内に中古戸建を3軒購入

2020年3月にサラリーマンを卒業、大家業を中心に日々不動産活動に注力中

著書
『不動産投資で人生が熱くなる!?サラリーマン・OLの将来を豊かにする「3点倒立生活」のススメ?』(ごま書房新社)


ページの
トップへ