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税制の歪みを利用して自宅でがっちり利益を得る方法

平原圭さん_画像 第5話

前回のコラムでは、自宅を投資対象ととらえた際の物件の選び方を中心に紹介しましたが、今回は税制面でのメリットを中心にお伝えしたいと思います。

■ まずは何といっても住宅ローン減税

住宅ローン減税については既にご存知の方も多いと思いますが、細かな注意点などもあるので簡単に説明してみたいと思います。( 国土交通省関連ページ:http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

@メリット:最大400万( 40万x10年 )所得税( 住民税からも一部 )が控除される( →確定申告することで還付金として現金支給されます。)
A適用条件:床面積が50u以上であること。借入金の償還期間が10年以上であること


借入残高の1%( 最大4,000万分に適用 )が税額控除されるので、今現在の金利水準だと支払った金利以上の還付金が国から支払われることになります。
( 私の場合は0.5%を切る金利水準なので仮に借入残高が8,000万でもすべての金利をローン減税で賄うことができます。)

更にいくつか注意点があります。

・家族単位ではなく、個人単位で使用できるので共働きの場合はそれぞれに適用することができます。
( 例えば8,000万の借入をする場合、夫ひとりで8,000万の借入をする場合はそのうちの4,000万が控除対象なので年間40万が払い戻されますが、夫婦でそれぞれ4,000万ずつ借入をすると双方とも40万が払い戻され、合計80万が戻ってくることになります。)

・税額控除なので、所得がない場合( 専業主婦など )は還付金もなく、適用する意味がなくなります。

・所得金額が3千万円以上あるとこの特別控除を受けることができなくなるので本業の年収が高い方や、不動産からの収入もある方は注意が必要です。

・長期譲渡所得の課税の特例( 詳しくは後ほど説明します )を使用している場合は2年以上経過しないとローン減税を使用することはできません。

このようにいくつか注意点はありますが、これほど優遇された制度となっているのは個人の持ち家サポートを国が強く意識している結果だと思います( 建築業界をサポートするためではないかとの声もありますが。。。 )

上記のような理由から、積極的に使用していきたい制度であると私は考えています。

■ 自宅だからこそ! 3,000万控除をうまく活用する

私が自宅投資を始めた最大の理由はこの三千万控除になります。( 国税庁関連ページ:https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

簡単に説明すると、マイホームに限っては売却益が出ても3,000万円までは無税で構わないというウルトラCな制度です。

例えば、個人で投資用不動産を持っていた場合、5年以内に売却すると売却益に対して39%の税金が、5年以上でも20%の税金がかかります。マイホームならそれがゼロなのです。

<3,000万の売却益に対する税金>
@短期譲渡の場合:1,170万( 3,000万x39% )
A長期譲渡の場合:600万( 3,000万x20% )
Bマイホームの場合:
0円

私は2度自宅を売却し、合計で約3,500万の売却益を得ていますが、税負担は0円です。不動産投資は最後は税金との闘いですから、この制度のすごさを実感していただけるのではないでしょうか。

ただしデメリットもあります。それは住宅ローン減税の説明で出てきた『 長期譲渡所得の課税の特例 』に本件が当たることです。

具体的に言うと、売却時に3,000万控除を適用すると、それから2年経たないと新しい自宅を購入しても今度は住宅ローン減税が受けられなくなるという点です。

ですので、再度住宅ローン減税を使用したい場合は一旦賃貸に引っ越すなどの工夫が必要になります。

■ 共働きのみの特典!住宅ローン減税と3,000万控除を余すことなく活用する!

共働きでかつ自宅を投資対象としたい場合、1つ裏技がります。それは夫婦で交互に自宅を購入する( 借入をする )ということです。

この方法を用いると、仮に夫が所有しているマイホーム売却で三千万控除を使用したとしても、妻が新しいマイホームの所有者( 借入者 )になることによって売却したすぐあとに住宅ローン減税を使用したマイホームの購入が可能となります。

私の場合も現在住んでいる自宅は私の名義で住宅ローン現在を使用していますが、その前に住んでいた自宅は妻の名義でしっかり住宅ローン減税と三千万控除を使用していま

税制は難しく、とっつきにくいですが、このように知っている人が得をする様々な制度が存在します。( ふるさど納税などもそのひとつ )。

是非皆さんも税制に慣れ親しんで、様々なメリットを享受していってください。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 平原圭(ひらはらけい)さん

hirahara

不動産投資家
外資系企業会社員
都内で妻と息子と3人暮らし
ブログ:CPA大家平原圭のレバレッジ不動産投資

■ 経歴

□197×年
東京で生まれる

□2001年
外資系IT会社入社

□2011年
米国公認会計士を取得

□2013年
外資企業へ転職

□2018年1月
勤務先を円満退職

■ 不動産に関する経歴

□2004年
都内にファミリータイプの新築分譲マンション(A)を購入(⇔07年に売却、売却益2,000万円超)

□2012年
千葉県松戸に1Kx8戸の新築木造アパート@を購入(6,700万円、利回り9.0%⇒14年に売却、売却益1,000万円超)

埼玉県大宮市に3LDKx12戸の中古RCマンションAを購入(1億8,000万円、利回り10.2%⇒14年に売却。売却益2,300万円超)

□2013年
千葉県船橋市に1Kx11戸の新築鉄骨アパートBを購入(1億1,000万円、利回り9.2%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

東京都港区麻布十番に新築分譲マンション(B)を購入 (5,500万⇒15年に売却、売却益1,500万円超)

□2014年
東京都葛飾区に1Kx14戸の新築木造アパートCを購入(1億3,700万円、利回り9.3%)

千葉県市川市に1Kx10戸の新築木造デザイナーズアパートDを購入(1億円、利回り8.4%⇒17年に売却。売却益1,500万円超)

千葉県市川市に1Kx15戸の新築鉄骨アパートEを購入(1億5,800万円、利回り8.3%⇒16年に売却。売却益5,500万円超)

□2016年
東京都港区田町に新築分譲マンション(C)を購入 (7,000万)

東京都世田谷区で土地値中古木造アパートF2棟一括購入(8,200万円に対し、路線価1億超⇒16年に1棟売却し。売却益2,000万円超)

東京都大田区蒲田で新築木造アパートGを建設(1億3,000万円、利回り8.5%)

東京都大田区池上で新築RCマンションHを建設(1億9,000万円、利回り7.1%)



東京都立川市で新築RCマンションIを建設(1億4,000万円、利回り7.5%)



東京都荒川区で新築木造アパートJを建設(9,600万円、利回り9.3%)

東京葛飾区で新築鉄骨アパートKを建設(1億1千万円、利回り9.3%)



□2017年
東京都葛飾区で新築木造アパートLを建設(8,000万円、利回り9.0%)

東京都墨田区で新築RCマンションMを建設中(3億円、利回り6.8%)

東京都足立区で新築木造アパートNを建設中(1億円、利回り8.9%)

東京都大田区で新築RCマンションOを建設中(1億8,000万円、利回り7.2%)

総投資額20億超
家賃収入約1億円、年間CF2,500万
売却益約2億円

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