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原状回復リフォームをDIYする?外注する?DIYを楽しむ秘訣とその線引きをこっそり教えるよ

モーガンさん_画像 モーガンさん 第7話

2021/4/12 掲載

第5回第6回のコラムでは、私が原状回復リフォームに費用をかけずに、バリューアップしてきた事例をご紹介してきました。

今回のコラムでは、その原状回復リフォームを自分( DIY )で行うのか、それとも業者さんに外注するのか、その線引きについて、私の考え方をご紹介したいと思います。

■ DIYのメリット・デメリット

昨今のボロ戸建て投資人気とあいまって、原状回復リフォームをDIYで行う不動産投資家が年々増えているように感じます。築古アパートの再生にも有利に働くので、私も2年前から積極的に取り組んでいます。

その最大のメリットは、費用を浮かせることができるということです。原状回復費用の大半を占めるのは職人さんの人件費です。DIYすれば費用は部材代のみ。外注したときと比べると、半分以下に収まることが多いです。

浮いた分を設備に再投資したり、コツコツ積み上げて物件の追加購入に充てたりできるのは大きいと感じています。

しかし、デメリットもあります。作業に時間を取られるということです。DIYをしていると1、2日はあっという間に過ぎてしまいます。

ゆえに週末しか時間が取れない兼業投資家の方が、フルリノベーションに挑戦すると、2〜3ヶ月、場合によっては半年近くかかってしまうこともあると聞きます。

リフォーム中は空室なので、家賃の機会損失をしているのと一緒です。仮に家賃が5万円の部屋を、2〜3ヶ月かけてリフォームしてしまうと、逸失家賃は10〜15万円に至ります。これでは、費用削減のメリットを打ち消しかねませんよね。

■ DIYと外注の線引き

では、どんなDIYにどこまで取り組めばいいでしょうか。

私の考え方は「 退去から1ヶ月以内に完了できる範囲内でDIYに取り組む 」ということです。全ての作業をDIYしようとせず、外注と組み合わせて1ヶ月後には入居が可能な状態にします。

1ヶ月のうち、週末の2〜3日しか割けないということであれば、その範囲内に収まる作業だけをDIYします。残りは全て外注します。

「 1ヶ月以内 」とするのには理由があります。入居者さんから退去予告が入ったと同時に、賃貸仲介さんに退去に先立って入居募集を開始してもらうためです。退去日から1ヶ月後にリフォームが終わることを約束し、来店客に紹介を始めてもらいます。

もし入居可能日が1ヶ月以上先だったり、見通せなかったりすると、本腰を入れて来店客に紹介してもらえません。そうこうしていると空室期間がズルズルと長くなってしまうので、必ず1ヶ月以内にリフォームは完了させることが必要です。

私はこのやり方で、この繁忙期も3件の入居申し込みを得ることができました。いずれも退去前の部屋で、空室期間はリフォーム中の1ヶ月間だけです。

■ 初めてのDIYリフォームは「 壁紙の貼り替え 」がオススメ!

2〜3日でも物件に足を運ぶことができるなら、私はDIYにチャレンジすることをオススメしています。そして、もし何から始めようと迷う場合は、壁紙の貼り替えからチャレンジするのが良いと思っています。

壁紙は内見の時に最も目に留まりやすく、入居者募集対策にとても効果的だからです。加えて綺麗にアクセントクロスを貼れた時の充実感から、普段のストレスを忘れて楽しい時間が過ごせるのも、オススメしたい理由です。

意外かもしれませんが、そこまで時間は取られないのですよ。



この6畳一間の四方の壁( =約30u )を張り替えるには、丸1日もあれば十分です。古い壁紙を剥がしたのち、あらかじめ糊が付いた壁紙のセロファンをはがしながら、シールのように貼っていくだけです。

そんなに簡単なのに、DIYの費用削減効果も十分に見込めます。私の地域で壁紙の張り替えを業者さんにお願いするときの相場は、900円/u前後です。6畳一間の壁なら、合計2万7千円ほどかかります。

しかし、自分で張り替えてしまえば、壁紙代のたった7千円で済んでしまいます。1日で2万円のお小遣いが貰えたのと同じですね。3日間で3部屋を貼り替えれば6万円。それだけあればエアコン1台新品交換できてしまいます。大きいですよね!

最近では壁紙を販売しているインターネットショップの情報が充実していて、DIYを後押ししてくれています。ハウツー動画は無料で視聴できますし、カッター、撫でバケ、ヘラなどの必要な道具もセットで壁紙についてくるので、あらかじめ揃える必要もありません。めちゃくちゃ便利です。

最初こそ時間がかかったり、失敗して壁紙を無駄にしたりしましたが、最終的には不器用な私でもできるようになったので安心してくださいね。

■ DIYを楽しく始める秘訣

DIYを楽しむには秘訣があるので最後にご紹介したいと思います。それは、物件を購入する際の収支シミュレーションに、外注することを想定したリフォーム予算を織り込むということです。私は物件を購入するときにDIYを前提にしていません。

もしDIYを前提にしてしまうと、体調が優れなかったり、家族との大事な用事があったりしても、無理をしなければならなくなります。そうすると長く続けることが難しいです。

逆に外注ベースの金額で見積もっておけば、DIYをしている時間は気楽な時間になります。やればやるだけ収支が好転していく、いわばゲームのボーナスステージです。

万が一、体調が優れないからと外注に戻しても、収支が悪くなるわけではないのでOKです。無理なくDIYを楽しんでくださいね。

次回は、10年以上ズボラ投資家だった私がDIYの一歩を踏み出すことになったきっかけについて書きたいと思います。お楽しみに! では、また♪

プロフィール

■ モーガンさん

モーガンさん

専業大家
茨城県在住
家族は妻、娘、息子
茨城県良質な賃貸を提供する会(良賃会)主催

Twitter :
@tsukubanosorani

ブログ:
地方の築古不動産でも満室経営!


■経歴

□1975年
茨城県に誕生

□1998年
大学を卒業後、都内のIT企業に就職、株式投資を始める

□2008年
リーマンショックの暴落を見て不動産投資の勉強を始める

□2010-2015年
千葉県に1棟ものRCを取得
以降4棟を買い進め、2棟を売却する

□2015年
不動産販売・管理企業に転職し、不動産実務を身に着ける

□2018-2019年
介護を機に退職
専業不動産投資家になる

生活費を得るために、築古・地方・郊外のアパートを中心に11棟67室まで買い進める

□2020年
茨城年良質な賃貸を提供する会を発足

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