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見積もり1,000万の修繕費がたったの22万で済んだ話-業者の見積もりをちゃんと検証しよう!-

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第33話

2019/5/8 掲載

こんにちは、ぺんたです。先月、天野真吾さん防人1号さん元中卒大家こと野中さんを自宅にお招きして、BBQパーティーをやりました。

スペシャルゲストのDX@母ちゃんも神戸から遠路駆けつけて下さったのですが、差し入れがなんと巨大な肉の塊でした( 笑 )。肉好きにはたまりません! 母ちゃんに感謝です!



母ちゃん自ら切り分けてくれて、炭火焼きで食べると絶品でした!(*^-゚) 一宿一飯の恩義・・・という訳ではありませんが、翌日はうちの物件をご案内させてもらいました。その道中で、

「 ぺんたさんって、問題のある物件を安く買って、うまいこと再生してはりますよね・・・ 」

というコメントをいただきました。そうなんです。わたし、そういうのが大好きなんです(*^-゚)。今回はそういう難あり物件の問題を安上がりに解決できたというエピソードをご紹介します。

■ 手すりがグラグラで最悪の場合転落死してしまうかも・・・

私の街の郊外に、その物件はあります。かなり田舎なのですが大型のショッピングモールも出来たうえ、国道沿いにはどんどんロードサイド店舗も建っているエリアです。

そういった商業施設の従業員をターゲットに購入しました。外観はまだまだ手を入れなくても良さそうです♪



実は購入の2年近く前から売りに出ていたのは知っていたのですが、その時点ではまだ高いので手を出せませんでした。

徐々に販売価格が下がって行った頃合いを見て商談させてもらったのですが、その際仲介業者さんは、

「 実は3階共用廊下の手すりがグラグラになっているので、修繕費に500万ほどかかる見込みです。それでも買われますか!? 」

と脅かすではありませんか・・・( 笑 ) 。更に追い打ちを掛けるように、

「 管理会社さんが独自に見積もりを取られたところ、1,000万円ほどかかるということでしたよ 」

「 現状のまま放置した場合、最悪は入居者がそこから転落死してしまう可能性も考えておかなければなりません・・・ 」

ともおっしゃいます。宅建業者として知った事実をそのまま私に告知しているのでしょうけど、転落死とは穏やかではありません。私はそれまで不具合を知りませんでしたので後日現地を確認しました。

■ 現場確認して買い付けを提出!

3階の手すり部分とはこの箇所↓↓です。



わかりにくいので模式図で表しますが、縦に鉄骨の支柱が立っていて、その間にアルミのフェンスが挟まっている構造です↓↓



現地を確認したところ、両端の鉄骨支柱はしっかりしているものの、間に挟まれた支柱は根元が錆びて破断していました。そのせいで、手で押すと本当にグラグラしていて、成人男性が寄りかかると即座に転落しそうな感じでした↓↓



少したじろぎましたがw、この程度の修繕工事で500万や1,000万という金額はオーバーだよな・・・と強く思いました。

その後何度か通って現場を眺めているうちに対策案が浮かびました。両端の鉄骨支柱はしっかりしているのですから、その間に横方向の新たな鉄骨を溶接してあげれば転落の危険性は除去出来ると思ったのです↓↓



このやり方だと、新しい鉄骨をクレーンで吊っておいてその間に溶接してしまえばなんてことはありません。

もしかしたら溶接する職人さんのために足場を組む必要があるかもしれませんが、それを見越しても50万から100万程度で対処できると踏みました。

そこで、少し指値を入れて買い付けを入れさせていただき、折り合いが付いたので順調に決済することができました(^^ )

■ 「 もっといい方法があるよ・・・ 」

無事決済した後に、職人さんを呼んで見積もりをお願いしました。上で書いたような構造を前提にお願いしたところ後日連絡があり、

「 ぺんたさん、もっと安く上がるいい方法があるからそっちで見積もりますよ! 」

ということでした。詳しく聞くと、

「 共用廊下にアーチ状の鉄骨を組めば、クレーンや足場が不要になります♪ 」

ということでした。建物内部の鉄骨と手すりの鉄骨支柱が同じ間隔だったのに着目した提案でした。こんなイメージです↓↓



話を聞いて大丈夫そうだったのでそのまま発注。出来上がりがこんな↓↓感じでした。



出来上がった現場でフェンスを押してもビクともしません。ちゃんと剛性は確保できていて一安心です。

その結果、不動産業者から500万とも1,000万とも言われた補強工事は、なんと22万で完了しました!( 実際の見積書です↓↓ )



■ 不動産業者はイレギュラー工事が苦手

初心者の方は「 不動産業者さんはいろんな職人さんとつながっていて、どんな不具合でも直してくれる 」と思っているかもしれませんが、そこまで求めるのは酷というものです。

管理会社さんは室内の現状復帰工事は多く手がけるので詳しいですが、今回のようなイレギュラーな修繕工事や土木工事には疎いのです。

彼らはそういう工事の場数を踏んでいないので、初体験の我々と同じぐらいのスキルなのです。この物件の管理会社さんに後日、この件を確認してみました。

「 出入りの業者さんに見積もりを投げたら、手すりの見積もりだけをお願いしたつもりだったのに、鉄骨階段を再建築する見積もりを持って来ました。それが1,000万以上だったんです(..;) 」

錆びて安全性に問題のある現在の鉄骨階段をまるごと撤去して、新しい鉄骨階段を作る見積もりだったようです。。。( 入居者のある状況でどうやって新築するつもりだったのでしょうか!?w )。まあこんなもんです( 苦笑 )

イレギュラー工事は人任せにせず、自分の常識的な判断で進めたほうがぜったい良い結果につながると思いますよ(^^ )

■ 結果的に割安で購入できました♪

この物件は当初5,000万円を超える価格でしたが、高額な工事費が邪魔をして、誰も買い付けを入れませんでした。

私は上のような経緯で大きな金額は必要ないと判断し、購入に踏み切りました。結果的に、3,000万未満の金額で買うことができました。



それだけでなく、アパートの手前に、同じ広さの空き地がオマケで付いています。手すりの問題を解決しただけでこの土地がタダで手に入れられたようなものですから、難あり物件はおいしいですよね(^^ )
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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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