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大家が抱える不安への対処法〜とにかく具体的に考えよう!〜

ぺんたさん_画像 ぺんたさん 第46話

2019/12/9 掲載

こんにちは、ぺんたです。先日岡山大家の会でセミナー講師を務めさせていただきました。その懇親会の席上で一人の女性大家さんから相談を受けました。

所有する築40年超のRCで外壁からのサビ染みと共用廊下の床ヒビ割れが気になり、見積りを取得したところ何と1,300万円!! とてもこんな金額は払えない。どうしよう…というお話でした。

他にも、あと15年は所有するつもりだったのに大丈夫だろうか??。これから排水管のメンテが必要な時期にさしかかるけど、私にできるのか??といった不安も抱えておられたようです。

悩んでも出口が見つからない・・・ということで、私に相談されたようです。私は酔っ払っておりましたが( 笑 )、その方には「 とにかく具体的に考える 」ことをおすすめしました。

■ 不安は先が見通せないことの恐怖

誰しも何らかの不安を抱えて生きています。例えば、「 この会社にこのまま勤めていて将来大丈夫だろうか? 」「 結婚相手の素行に不安を感じる・笑 」「 私の子育ては間違っていないだろうか? 」等々…。

それらに共通しているのは先が見通せない恐怖であったり、解決法が見つからないことの恐怖だったりします。正直、数え上げたらキリがありませんよね。

大家の会に出席しても、このように不動産のことで不安や迷いを抱えて、身動きが取れなくなっている方を多くお見受けします。

この女性大家さんの場合、「 建物の補修を安価に行う解決法が見つからない 」ことで「 所有し続けることの不安 」に駆られてしまっているように思われます。

しかし、裏返してみれば補修を安価に行う方法が見つかってしまいさえすれば不安は解消されるのです。

手前味噌ですが、私が課題を抱えて不安に感じたときは、とにかく具体的な解決法を探すようにします。ネット検索することもあれば、詳しい人を訪ねてインタビューすることもあります。

自分なりに動くことで、たいがい何らかのヒントや解決策が見つかるため、不安に押しつぶされそうになったことはありません。不安というメンタルの問題を、「 行動 」で昇華しているわけです。

■ 私だったらサビ染みにどう対処するか・・・

せっかくの機会なので、外壁のサビ染みに自分だったらどうするか、いつも通りのやり方で解決策を探してみました。

女性大家さんからは、「 外壁のヒビから赤いサビ染みが流れ出ているけれど、爆裂するまでには至っていない 」と伺いました。たぶん、こんな↓感じではないでしょうか?


(出典:コンクリートメディカルセンター様HPより)

ネットで情報を探したところ、外壁のひび割れから雨水が浸入して内部の鉄筋やラス網などを少しづつ錆びさせていっているのが原因だとわかりました。

相談を受けた方の場合、これに対して、業者から「 外壁の全塗装 」を提案され、それが非常に高額だったようです。

そこで「 外壁 」×「 ひび 」×「 補修 」で検索してみたところ、ひびに沿ってU字型にカットし補修材を充填する工法が一般的なようでした。これでひびの奥まで防水ができ、サビの加速を防ぐことができます。


(出典:有限会社アービル様HPより)


(有限会社ナカヤマ彩工様HPより)

このUカット工法は外壁塗装の前に行うもののようなので、たぶん外壁塗装の見積書に既に含まれていると思われます。そう考えると本来の目的である「 サビ染みを防止する 」ために「 外壁を全塗装 」まで行うのはいささかオーバースペックです。

あとはお財布と相談ですが、私だったら第一選択はこのUカット工法のみ実施して、外壁塗装は行いません!

まぁカットした部分が目立ってしまいますが、とにかく安く上がる可能性が大です。あるいは「 肌合わせ 」といって周囲の外壁と同系色でUカット補修した箇所だけを部分塗装してあげると目立たなくなるかもしれません。

更にUカット工法よりも安価に済ませる方法はないか?と探したところ、コニシボンドさんのHPに他の工法が2つ載っていました。

参照:ひび割れの補修工法(コニシボンド株式会社様)

最初は外壁塗装しか解決手段を持っていませんでしたが、Uカット工法を含めて合計4種類の選択肢が見つかったので、あとは財布とにらめっこして最適な工法を選択するだけ。これで不安を感じなくてもよさそうです!(^^ )

■ 床のひび割れにどう対処するか・・・

共用廊下のひび割れについては、「 長尺シートを提案された 」とおっしゃっていました。コンクリート打ちっ放しの床にこのような↓ビニール製のシートを貼り付ける工法です。


(出典:タキロンシーアイ様HPより)

この工法は防水性能といい見栄えといい、たぶんベストな選択だとは思うのですが、やはりけっこうなお金がかかります。私も一度見積りを取ったところ、3階建ての単身アパート(そんなに大きくありません)で150万と言われ、やむなく断念したことがあります。

下の写真↓は私の知人のアパートで廊下にひびが多数入っているところを撮影したものですが、要はこのひびから雨水が浸透し建物を傷めてしまうのです。



このときは雨水の排水溝にもひびが入っており、↓真下にある鉄骨がボロボロに錆びて破断しかかっていました。



こういう事態を安価に解決するのにうってつけの素材があります。無収縮コンクリートの一種でグラウト材という材料があるのですが、これがひびの中に浸透して防水性を発揮します。

業者向けには20キロ単位で販売されているのですが、私の地元北九州の業者さんが一般向けに少量単位で販売されているので、それを用いてDIYすることも可能です。「 ひびうめ〜る 」という脱力系のネーミングなのですが( 笑 )、性能はしっかりしています。



参照: 「 ひびうめ〜る 」HP(株式会社ツネミ様)

ひびの箇所を予め水で濡らして・・・



そこに水で溶いた「 ひびうめ〜る 」を注入し、一定時間後にヘラで余分なセメントをこそぎ取ります。乾いたあとはこんな風に↓ひびが埋まって防水性能が復活します。



DIYでやればほんの数千円から数万円で解決してしまいますので大げさではなく劇的なコストダウンが可能です。

■ 具体的な行動を!

どうでしたか? 課題の良い解決が見つからず不安に駆られたときは、とにかく具体的な解決策を探す行動を取る! 今回のケースでは業者が最初に提示した見積の10分の1にすることも夢ではないと思っています。

今回は修繕工事の不安を取り上げましたが大家さんが抱える他の不安、たとえば「 本当に入居が進むのだろうか? 」とか「 不良入居者に悩まされて眠れない 」なども同じことです。

具体的な方法を探し、選択し、淡々と実行する・・・これだけで不安など感じない好循環に入ることができると私は思います。

※このご相談をしてくれた女性大家さん。息子さんの受験がうまくいくよう遠くから応援しています!(^_^)/~

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プロフィール

■ ぺんたさん



不動産賃貸業
平日は物件のある山口県、週末は家族のいる福岡県在住
家族は妻と二人の息子
ブログ「ぺんたの地方不動産投資日記」

■経歴

□1966年
福岡県北九州市で誕生

□1989年
大阪大学人間科学部卒業
東京の大手電気メーカーに就職

□2000年
3才の長男に発達障害があることがわかり、妻と「この子が20才になるまでにファミリービジネスを作っておこう」と決める

□2005年
義両親の介護のために長年勤めた会社を退社し、福岡へ
退職金で生活しながら、義両親の介護と長男の療育の体制を整える
引っ越しから約半年後に、福岡市内の球団に就職する

□2009年
福岡の球団を辞め、東京に単身赴任
2〜3年のペースで会社を変わりながら不振事業を再生する

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

□2015年
物件のある山口県宇部市と家族の住む福岡の二重生活を始める

■不動産投資の経歴

□2000年
『金持ち父さん・貧乏父さん』を読み、不動産投資に興味を持つ

□2004年
千葉県九十九里に中古アパートを購入するも空室が続き、持ち出し状態に

□2007年
千葉県九十九里のアパートを売却

□2008年〜
福岡の区分マンションを現金で購入
福岡の中古戸建を現金で購入
千葉県山武市の中古戸建を現金で購入

□2012年
福岡市内に2LDK×8戸で1150万円の中古木造アパートを購入(利回り29%)

□2013年
岐阜県恵那市に3DK×16戸で4000万円の中古RCマンションを購入(利回り24%)

□2014年
不動産賃貸業で起業(サラリーマンを卒業)

岐阜県恵那市に3DK×12戸の中古S造マンションを購入(利回り21%)

三重県松阪市に1R×40戸で1億円の中古RCマンションを購入(利回り17%)

□2015年
山口県宇部市に中古S造アパ―トを購入(利回り27%)
平日は宇部市、週末は福岡という二重生活がスタート

□2016年
山口県宇部市で物件を買い進める
恵那市の2棟のマンションと松阪のマンションを売却し、多額のキャピタルゲインを得る

□2017年
10月時点で宇部市内に6棟の物件を購入(利回りは9%〜57%)

所有物件は12棟・138室、満室時の家賃年収は6500万円程
借入れは約3億4000万円(返済比率35%)

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