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所有物件が全焼して知った火災保険の必要性と収益性(前編)

斉藤国正さん_画像 第12話

そろそろゲリラ豪雨、土砂災害が騒がれるシーズンになってきました。5月は北の大地( 北海道 )で海水浴が実施されたという情報もあり、日本の気候がまさに「 予測不能 」な状況です。

そんな万が一の天災に備える強い味方が「 火災保険 」です。「 火災 」保険とはいいつつ、その保障される対象は多岐にわたり、文字通りの火事はもちろん、雪、雨、洪水、雹、子供が何か壊したetc,etc…

なんと、『 隕石の落下 』まで保障されてしまいます。
投資家にとって多くのリスクをカバーする火災保険は心強い味方です。



火災保険にお世話になりました


さて、そんな火災保険ではありますが、『 屋根に穴が開いた 』『 車を当てられて壁が壊れた 』『 水害で浸水した 』という被害はよくありますが、全焼して建物が燃え尽きてしまったケースはなかなかお目にかかれないと思います。
実は私、この全焼を体験しております…。

投資家としては金銭的な損失には敏感なところではありますが、入居者の生命にも関係するところですから、デリケートでなかなか深く踏み込めない部分です。
しかし、今回はそんな具体的なケースを金銭面からレポートしたいと思います。

特に最近はセルフリフォームによる高い収益性を狙った築古戸建投資が流行っていますから、火災保険を忘れないように! という警鐘の意味でも是非参考にして欲しいと思います。

※火事については、『 大家列伝 』でも軽く触れました。

※連棟テラスについては、第7話『都内の再建築不可物件に出口ができた!私の実例(その1)』の中で紹介しています。ご参照くさい。

全焼した11号物件



Googleストリートビューより

上の画像は焼け残った2棟のうちの1棟です。現在は下の画像のように向かいが更地になっていますが、投資時点では同じような建物( 1棟6区分 )が建っていました。



まずは11号物件( 全焼前 )の概要から簡単にご紹介します。

〇融資:日本政策金融公庫 580万円
〇金利:1.4%
〇期間 10年
〇毎月返済額 約57,000円
〇築年:1979年2月(投資時点築37年)
〇構造:木造
〇間取り:3DK
〇土地面積:710u(土地持分1/12)
〇建物面積:53.76u(建物)
〇階数:2階建
〇賃料:57,000円
〇利回り:12%

現金で投資した物件を次々に共同担保に入れて、大手信託銀行子会社の有名な不動産担保ローン会社から融資を受けて10号物件となるアパートを投資( 2017年8月 )してから2カ月後でした。

前年に設立した私の法人の取引金融機関を増やすべく、日本政策金融公庫から融資を受ける目的で投資しました。共同担保を要求されるかと思っていたら、投資対象物件以外に担保は不要ということで嬉しかった覚えがあります。

メインとなっている仲介業者さんが「 仕入れ 」をした物件で、リフォームし、テナントを付けた状態で私に提案され、オーナーチェンジで購入しました。

安く買って、リフォームして、客付けをするところまで自分でやるのが今の流行りですが、私はここまで仕上がった物件が好きです。特にメイン仲介業者さんの売り主物件なので仲介手数料ゼロも嬉しいポイントでした。

物件購入後、3カ月後に入った連絡





内部



このような状態になりました。2018年1月某日のことです。

この2棟、12区分の連棟テラス( 土地は12人で共有 )であり、12区分の所有者で「 自治会 」を作っています。( 1棟が全焼したので今は残る1棟・6区分で自治会が運営されていることでしょう )。

その自治会長から夜に着信があり、火災が発生していることが判明しました。

幸いにして賃借人は無事


不幸中の幸いというか何より良かったのは、死者ゼロ、けが人ゼロだったことです。出火原因は中国人テナントが何かを爆発させたということでした。

夜8時〜9時ごろに出火、夜12時までには消し止められたそうです。電話の着信は夜11時頃でした。早い時間だったので、寝ていて逃げ遅れた人がいなかったらしいです。

警察が捜査をしていましたが、テナントの中国人は本国に帰ってしまいましたし、私が物件を売却した2018年4月迄に逮捕されることもなく、売却後は当事者でもなくなってしまったので、原因は分からないままです。

私の物件の賃借人は、バツイチの女性1名とその子供2名、さらに独身の若い男性1名( 外国籍で女性の彼氏 )の4名同居でした。

賃借人の女性の彼氏の男性の勤務先が、空いている社員寮をお世話にしてくれて、全焼後は私にクレームをつけることもなく、スムーズに引っ越しをしていかれました。( 賃借人の家財も全焼したようですが、火災保険のお陰で全部賄えたようです )

色々大家に損害賠償請求等ができたのかもしれませんが、ありがたいことに引っ越し代も何も請求されることなく、全焼した日以降の日数の日割り家賃を賃借人に返還するだけで賃貸借関係の清算は無事に終わりました。

家賃は11月、12月、1月の家賃の一部のみ回収できた…


一方、投資的には、たった3カ月弱の家賃を回収できたのみ。せっかくリフォームした建物は全焼してしまったにも関わらず、日本政策金融公庫への返済は続きます。

返済期間10年でローンを組んだので、なかなか大きい返済額です。家賃は止まったのに、返済はどうなるんだ‥そんな不安に襲われていると、一つのワードが頭に浮かびました。

そうだ!火災保険があった!


そうです。火災保険です。それまではルーティンワーク的に火災保険へ加入し、「 高い保険料だなあ 」と思っていましたが、いざ事件がおきると急に頼りにし始めて、私もゲンキンなものです。

急いで保険証券を確認してみると‥‥。保険金額は「 500万円 」と書いてあります。最近の保険は最低金額と上限金額を選ぶ形になっていて、加入時、私は500万円〜800万円の範囲で保障額を決められるところを、500万円で加入していました。

この火災を経験するまでは、「 どうせ火事なんてめったに発生しないよ 」という甘い考えでいたので、保険は最低額で入ればいい、という考えを持っていました。

そのため、500万円しか保険をかけていなかったのです。( この事件以降私が火災保険は加入できる上限金額で加入するようになったのは言うまでもありません )

保険代理店がプロでよかった‥‥


「 ローンは580万円だから、保険が満額おりれば500万円か・・・・ 」と、思っていたら、「 550万円おりる 」と、保険代理店に教えてもらえました。

全焼クラスの被害だと10%増の保険金が出るという契約になっているようです。「 知りませんでした‥‥」。もしも保険代理店が悪徳会社だったら、この特約の存在を私に黙っていれば請求できなかったかもしれません。

やはり、保険代理店は不動産投資における最重要パートナーとして位置づける必要がありますね!

不動産会社が代理店を兼務しているケースもありますが、毎日毎日保険だけをやっている代理店専門の会社と、不動産を本業にして片手間に保険代理店をしている会社では、どちらを選ぶべきかは明らかですね( もちろん不動産会社の保険代理店業務は全部悪いと言っているわけではありません )。

とりあえず、ローン( 残高570万円 )は保険で返済


火災発生( 2018年1月 )の直後に損保会社の調査がすぐに始まり、なんと約1か月後の3月2日には火災保険金が入金となりました。わずか1カ月少々の間に調査をして保険金まで振り込んでくれて、とてもありがたかったです。

火災保険の保険金をすぐさま日本政策公庫に全額繰り上げ返済( 3月15日 )して一安心です。



火災保険には入りましょう


当たり前の教訓ですが、私の投資経験( 11年で11戸 )で1回発生しているわけですから、結構な高確率です。特に築古木造物件は火災が発生すれば間違いなく全焼となります。

賃借人への保障をするためにも保険は上限で加入するほうが望ましいと言えましょう。むしろ保険への加入は投資家としての義務とも言えます。長くなったので、全焼から完全に出口を迎えるまでの話は後編に続きます。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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