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容積率オーバーで融資がつかない! ピンチを乗り越えて再建築不可物件が再建築可になった実例・その2

斉藤国正さん_画像 第8話

サラリーマン不動産投資家の斉藤です。今回は前回( 都内の再建築不可物件の出口ができた実例・その1 )に引き続き、私が江戸川区に所有していた再建築不可物件が隣地からの売却提案を受けて、公道に接することになった話をさせて頂きます。

この家を買えると再建築可能になるのです

■ 私のメインバンク( ノンバンク) へ意気揚々と融資打診



12号物件は再建築不可物件だったので、一般の銀行からは融資を受けられません。そのため、ノンバンクで融資を受けていました。

私としては『 再建築不可物件が、隣地を買うことによって、キレイな制限のない土地に生まれ変わるのだから、担保価値もUPする。当然隣地の買い取り資金も融資してくれる! いや、しないはずはない! 』と思っていました。

担当者に「 いい話ですよ! 」と、言わんばかりにメールに資料を添付して送信しました。しかし、返ってきたのは意外な回答でした‥‥。

ノンバンク担当者
「 斉藤さん、2017年に1,880万円、2018年には2,090万円。4件も融資しているのでしばらくは貸せません 」

斉藤
「 でも隣地ですよ。共同担保も出しますのでなんとかお願いします 」

ノンバンク担当者
「 ダメです 」

斉藤
「 では他の金融機関に相談しますが構いませんか? 」

ノンバンク担当者
「 構いません 」

・・・というわけで、まさかの融資不可!!!!
思えばこの時期は某地方銀行の融資審査の不祥事でこのノンバンクが大忙しだったのでしょう。

さらにタイミングが悪いことにこの担当者は翌月に転勤を控えていました。担当者の忙しさ具合や12月という時期も、私のような融資額の小さい客を断る要因になってしまった可能性は高いと思われます。

ちなみにこちらのノンバンク、融資総額が5,000万円以上になると金利が年3.9%から2.9%に下げてもらえるという「 大口割引 」があります。それも狙っていたので残念です。
 
別の金融機関から融資を受ける際には12号物件の2順位に担保設定することも了承してもらい、やむを得ず「 転進 」です。

■ 日本政策金融公庫へ融資申し込み



隣地に1番の抵当権を設定しているノンバンクに筋を通して先に相談しましたが、謝絶されてしまったので仕方ありません。そもそも購入対象物件は再建築不可の建物ではありません。

よって、一般の金融機関でもいいだろうというわけで、私は次に日本政策金融公庫に融資を申し込みました。日本政策金融公庫は融資期間は10年と短めですが、圧倒的低金利、フルローンも可能、担保設定が後日で良いなど、柔軟な融資に定評があります。

利回り10%程度の物件を公庫10年で組むと、キャッシュフローはゼロです。しかし、他の物件からの収益でカバーすればいいですし。元金の返済分は利益になるわけで、返済も早く進むので、GOです!

■ なんと!『 違法建築物件 』であることが判明




そういえば敷地一杯に3階建…

当初、公庫には物件価格1,000万円、リフォーム費用等300万円の合計1,300万円で申込をしました。当然融資してもらえるものと強気の申込です。必要書類を全て提出した2019年1月、担当者から連絡がありました。

公庫担当者
「 すみませんが、建物の容積率がオーバーしているようですので、このままでは融資ができません 」

斉藤
「 どうしたらいいですか? 」

公庫担当者
「 検査済証の提出をお願いします 」

斉藤
「 ありません 」

公庫担当者
「 オーバーしている部分を取り壊していただくとか 」

斉藤
「 検討します 」

公庫は国家が経営する金融機関ですから、国家の法律で「 違法 」とされる不動産を担保に融資をして、「 違法 」な不動産で賃貸経営をするということを許してはいけないのは当然です。残念ながら公庫さんも一旦保留とします。


一階のLDK

■ 東証一部上場の不動産担保ローン会社に相談



次に相談したのは東証一部上場の不動産担保ローン会社です。金利5%〜と高めですが、繰り上げ返済手数料がなんと無料!!!

「 ドンドン繰り上げ返済をすれば高金利も怖くない 」というわけで、担保設定がない不動産を担保提供することを条件に融資を申し込みました。

しかし、スピーディな融資判断に定評のあるこの会社、2日後に「 ゼロ回答 」となりました。

■ 建物を維持することを諦めて公庫に融資を再度打診



会社勤めの合間に融資付けに奔走して、何とか建物を残して賃貸することを目指しましたが、ノンバンク2社に断られたことで私もついに諦めました。残念です。

公庫さんの提案通り、建物を解体して更地にする前提での融資をお願いしました。最終的に、物件価格900万円と解体費用の一部100万円の、合計1,000万円の融資条件となり、無事に2019年3月末に引き渡しとなりました。


天井が屋根の形になっている最上階

■ 投資としてはいまひとつ…



12号物件は775万円で購入して購入費用に約60万円かかっています。この土地は900万円で購入し、諸費用で200万円程かかりました。合計で1,935万円かかったことになります。

さらに将来、12号物件を更地にしたら解体費用が150万円程かかり、投資総額は合計2,085万円です。そしてやっと私の再建築不可の土地は道路に接して、ファミリータイプにピッタリな戸建用地75uとなるわけです。

このエリアの土地価格は路線価で1uあたり20.5万円。実際の取引価格で1uあたり35万円が上限だと思います。私道負担も14uほどありますので、売れば2,400万円というところ。売る際の仲介手数料も80万円程度かかるとすると‥‥。

2,400万円( 売値 )−2,085万円( 原価 )−80万円( 売却時仲介手数料 )
=235万円( 利益 )


という計算になります。すごく手間がかかった割には利益が235万円しかないというのは寂しい気がします。

一方で、再建築不可だった戸建の出口はちゃんとできる! ということも実証できたのはよかったかなと思います。売るときはしっかり投資金額は回収でき、保有期間内は賃料収入で収益を上げることができる。

そう考えれば損をするわけでもありませんし、いい勉強になったと思った方がいいかもしれません。さらに記事にも書けて皆さんに紹介できるわけですからね! 感謝です。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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