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玉砕したボロ戸建の行方。「売地」看板を設置。都内の土地なのに建売業者に敬遠された理由。

斉藤国正さん_画像 第21話

サラリーマン大家の斉藤です。前回は、保証会社が「 強制執行で立ち退き 」させたボロ戸建( 12号 )の悲しすぎるビフォー・アフターを紹介しました。今回はその物件が建つ土地に関連しての私の活動をレポートします。

12号物件は再建築不可だったが、再建築「可」になった物件


第7話:都内の再建築不可物件に出口ができた!私の実例( その1 )
第8話:容積率オーバーで融資がつかない! ピンチを乗り越えて再建築不可物件が再建築可になった実例・その2

以前7話・8話でご紹介させて頂きました、こちらの物件。





公道に接していない再建築不可の12号物件( 入居中 )を所有していた私が、公道沿いの15号物件( 空き家 )を買えて、「 再建築可能になった! 」と喜んだものの、

@公道沿いの15号物件にローンがつかずに悲しむ

A公道沿いの15号物件の建物を壊すならローン可と言われて、取り壊す

B公道沿いではない12号物件が退去となり、土地として売れる!と喜ぶ

C公道沿いではない12号物件家が退去後に中を見ると猫の糞まみれでショック…

という感じで、私の感情はこの2つの物件に揺さぶられまくりでした。一体どんな出口を迎えるのか…。この記事を書いている今でも全く先が見えない状態です。

土地として売るのだから12号物件の建物内部が玉砕していても問題ないのでは?


ここまで読んで、「 でも、土地として売るのだから、12号物件の建物内部が玉砕していても問題ないのでは? 」と思った方もいるでしょう。確かにそうです。私も同じ思いでした。でも、事情が変わったのです…。

すでに書いた通り、12号物件は、15号物件を買ったことで公道に接道しました。私はひとまず、12号物件の建物は残したまま古家付きの土地として、15号物件の土地と合わせて売りに出しました。

80uもある「 都内 」の土地ですから、新築の一戸建を建てたい人に売れると思っていました。だからこそ、15号物件( 接道するための土地 )を「 建物解体が融資条件 」でも買うことにしたのです。

しかしながら、売却活動をすること数カ月‥‥ちっとも売れません。価格も周辺相場を見て、平均のチョット下という水準に設定しています。それなのに、価格交渉どころか、問い合わせすらも皆無。

あまりに反響がないので、14号物件を売ってくれた、建売業者さんに相談をしてみました。


(2018年8月に購入した、14号物件@江戸川区 750万円 利回り12%)

すると、その建売業者さんに、「 この土地は間口が狭すぎる 」との指摘を受けたのです!

間口:4m×奥行:20mという土地の形状に問題があった



 ← (接道面)4m →

確かに、接道している間口( 道路に面している長さ )は4mしかありません。画像向かって左側の私道負担部分を除くと丁度4mです。そして、住宅建築の常識として、4mは狭すぎるのだそうです。

残念ながら、恥ずかしながら、私‥‥、「 家を建てるのに必要な間口の広さ 」について、全くの無知でした。

建売業者さんに指摘されて初めてインターネットで調べてみると、確かに「 7m程度が望ましい 」との記載多数…。てっきり、今流行り( ? )の1F部分に駐車場を設置する現代風な戸建てなら、4mでも十分だと思い込んでいました。


(斉藤のイメージ)

この土地の左の方にも2軒、そんな感じの家が建っていたため、この土地にも当然、建てられるっしょ! という、安易というか、何も考えていないに等しい雑な推測をしていました…。

道路沿いの土地と建物を買えたことで、「 再建築不可が再建築可になった 」という事実だけに喜んで、「 都内だし、売れるんじゃないか? 」という適当なノリで投資してしまいました。

そこで焦りだしたサラリーマン投資家


言われてみれば、4m×20mって細長すぎるかもしれない…。素人丸出しのサラリーマン投資家の私は、そこで初めて焦りだします。

今さらですが、ネットでカンバン( 16,000円+税 )を注文し、極太マッキーで連絡先を記入し、久しぶりの「 労働力投入 」して「 立て看板 」を設置しました!


(手前が15号物件更地、奧がネコにより玉砕した12号物件)

このカンバンを設置するために杭をハンマーで「 ガン!ガン!」と地面に打ち込んでいたところ、周辺の家にも聞こえたらしく、近隣住民が3名ほど「 何をしているんだ? 」と言わんばかりにチラ見しに来ました。

私の土地のさらに奧に「 高級な 」住宅を所有しているオーナーと思われる男性( 50代 )は、土地の値段まで聞いてきました。インターネットには情報をUPしてはいます。

しかし、インターネットを見るのは「 不動産会社 」もしくは、熱心に家を探している「 家が欲しい人 」だけです。隣地の皆様は、その土地が売られているということを知る手段がありません。

土地で売ろうと思ったら、近隣の皆様にお手紙を出すとか、看板を設置するというのは絶対に必要だと思いました。

「 売り 」の戦略だけでは足りない


この時点で、建売業者さんから「 間口が狭くて家が建たない 」と言われている以上、売りの戦略だけではなく、他の戦略も必要です。しかも、のんびりはしていられません。

なぜなら、まとめて売出し中の12号物件も15号物件も「フルローン」で資金調達をしており、毎月の返済額はなんと、約14万円!

毎月14万円の返済をしながら、売れるのを待っているのはとてもツライ。収入がないのに支出があるという状態ですから、補給がないままに強敵( =返済 )と戦い続けなければいけないという「 極限のガダルカナル状態 」です。

売れなかった場合に備えて、玉砕した12号物件をリフォームして、再び賃貸に出す、補給のルートをつないだ上での「 持久戦 」という作戦も選択肢として持っておきたいところですが、12号物件がネコの糞により玉砕状態なのは前回、紹介した通りです。

残念ながらDIYができない私は、リフォーム会社さん数社に相見積もり( アイミツ )を依頼することにしました。しかし・・・・・・この作戦もまた裏目に出てしまいます。

なんと! 台風15号( 2019年9月9日 )被害と、台風19号( 2019年10月12日 )の被害のせいで、アイミツどころか、現地確認すらも数カ月待ち!!!!!

こんな時期に発注をしてしまってはとても割高な工事になってしまいます。

くううぅぅぅっ!!!
私にDIYスキルがあれば!!!!


悔やんでも手遅れです。「 持久戦 」の戦略は台風により打ち砕かれました。私に残された作戦は、人事を尽くして天命を待つ( 放置プレイ )戦略のみ。

もう12号物件の内部は猫の汚物がついたまま、放置するしかない状況です。ある意味「 でたとこ勝負 」で行き当たりばったりで投資してきた私。果たしてこの12号+15号物件はどうなってしまうのでしょうか?

解体されるのか? リフォームして賃貸されるのか? それともこのまま延々と晒しモノ物件になってしまうのか? 斉藤が破綻するきっかけになるのか? 全く先はわかりません。

動きがあった場合には、またこのコラムで報告します。皆様はくれぐれも、行き当たりばったり投資はしないでくださいね!

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ 斉藤国正(さいとうくにまさ)さん



千葉県在住
年齢:40才
職業:ファンド運用会社勤務、不動産投資家
家族:妻と息子3人(小学校5年、6歳、4歳)
家賃収入 約1,200万円 
給与収入 8桁で成績によって変動

ブログ:サラリーマンと不動産投資
Twitter :SAT(勤め人不動産投資家)


大家列伝:前編・後編

■ プロフィール

□1979年
岩手県住田町生まれ

□2002年
早稲田大学法学部を卒業し、司法浪人

□2005年3月
司法試験受験をあきらめて、サービサー(債権回収会社)へ入社(給与350万円)
債権回収の現場を体験する中で不動産投資を知る

□2006年11月
知人と会社を設立し、ダブルワークを開始(副業給与120万円)

□2007年11月 
結婚後の新居を購入。人生初の不動産購入

□2008年1月
結婚

□2009年2月
長男誕生

□2010年9月
勤務先が倒産し、同業の銀行子会社のサービサーへ転職(給与700万円)

□2013年1月
ヘッドハントされて現在のファンド運用会社へ転職(給与8桁)

□2014年8月
次男誕生、同時期に国税による税務調査を受け、修正申告、約450万円を納付

□2015年3月
三男誕生、妻が実家の不動産会社を継ぐためにサラリーマン退職

□2016年6月
給与+家賃収入で税率が最高税率に達し重税に耐え切れず法人を設立し、個人所有1件を残してすべての不動産を法人へ売却

■ 不動産投資に関する経歴

□2007年11月
高田馬場徒歩7分(旧自宅)区分購入
金額2,700万円
※メガバンクから住宅ローンとして2,900万円借入
面積:40.8u(壁芯)
賃料:136,000円
利回り(管理・積立金控除後):5%

□2008年9月
白山徒歩7分(都営三田線)区分購入
金額730万円
※メガバンクから妻名義で510万円借入
面積:14.2u(壁芯)
賃料:81,000円
利回り(管理・積立金控除後):13%

□2011年2月 
落合南長崎徒歩2分(都営大江戸線)区分購入
金額560万円
※現金で購入
面積:12.14u(壁芯)
賃料:55,000円
利回り(管理・積立金控除後):10%

□2012年9月
荻窪徒歩6分(JR線)区分購入
金額560万円
※現金で購入(友人から借入)
面積:14.46u(壁芯)
賃料:58,000円
利回り(管理・積立金控除後):10.5%
※2017年に900万円で売却

□2013年2月
千歳烏山徒歩6分(京王線)区分購入
金額450万円
※現金で購入(知人から借入)
面積:12.46u(壁芯)
賃料:50,000円
利回り(管理・積立金控除後):11%

□2014年1月
市川・本八幡徒歩12分(総武線)テラスハウス区分購入
金額530万円
※現金で購入
面積:27.90u(土地)、37.18u(建物)
賃料:60,000円
利回り:13%

□2015年1月
船橋法典徒歩8分(武蔵野線)テラスハウス区分購入
金額480万円
※現金で購入
面積:30.17u(土地)、42.16u(建物)
賃料:50,000円
利回り:12%

□2015年8月
地下鉄赤塚徒歩12分(有楽町線)戸建購入
金額700万円(再建築不可)
※現金で購入
賃料:95,000円
利回り:15%

□2016年1月
馬込沢徒歩15分(東武アーバンパークライン)戸建購入
金額380万円
※現金で購入
面積:66.11u(土地)、48.08u(建物)
賃料:45,000円
利回り:13%

□2017年8月
新小岩徒歩27分(総武線)アパート(3DK×3戸)
金額1,820万円(再建築不可)
※ノンバンクで1,880万円借入
面積:111.30u(土地)、130.18u(建物)
賃料:192,000円
利回り:12%

□2017年10月
馬橋 徒歩12分(常磐線)テラスハウス区分購入
金額560万円
※日本政策金融公庫で580万円借入
面積:710u(土地持分8%)、53.76u(建物)
賃料:57,000円
利回り:12%
⇒購入後火事になり、更地にして売却

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額775万円(再建築不可)
※700万円をノンバンクで借入
面積:35.63u、35.54u(建物)
賃料:80,000円
利回り:12%

□2018年3月
新小岩徒歩20分(総武線)戸建購入
金額730万円(再建築不可)
※640万円をノンバンクで借入
面積:40.23u、49.68u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2018年8月
一之江駅徒歩22分(都営新宿線)戸建購入
金額750万円(再建築不可)
※750万円をノンバンクで借入
面積:29.76u、40.10u(建物)
賃料:75,000円
利回り:12%

□2019年3月
2018年8月に購入した戸建住宅(775万円)の隣の土地を購入
金額900万円(再建築不可が再建築「可」に) 1,000万円を公的金融機関で借入
面積:40.49u

□2019年8月現在 12棟14戸、更地1所有、家賃年収は約1,200万円
手残りは5割程

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