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利回り5%でも売れていく東京の新築RC。不動産も同じことを続けると飽きてくる【対談3回目】

大家対談/鉄筋たてたろう×ポールさん_画像 大家対談/鉄筋たてたろう×ポールさん

2021/6/20 掲載


前回に引き続き、富山の天才投資家ポールさんと、東京23区内で新築RCマンションを建てている鉄筋たてたろうさんにお話を伺います。新築物件の保有期間や売却についての考え方、人を雇って働く上で意識していること、情報発信を続ける意味など、今回も盛りだくさんな内容です。







■ 利回り7%で新築したものが5%で売れていく

ポールさん
たてたろう先生は、物件の売却に関してはどんな方針を持っていますか? 何年後に利回り何%で売るといった目安はありますか?

鉄筋たてたろうさん
現状としては、二等立地に7%台で建てたものを5.5%くらいで売る想定でいます。持っている間も賃料はそこまで下がらないので、2%弱の差分は大きいです。元々2億円の物件なら数千万円の利益が出ます。

所有期間中も7%超の利回りなら余裕でキャッシュフローが出ます。僕の場合、融資は期間30〜35年、金利1%台、返済比率は6〜7割になることが多いです。返済比率はやや高いかもしれませんが、空室はそうそう出ないので、安定的に運営できています。

ポールさん
よく、新築RCだと1億円借りて手残りが2%といいますが、東京でもそのくらいですか?

鉄筋たてたろうさん
そうですね。総額2億円で利回り7%の新築ですと、毎月約40万円のキャッシュフローというイメージです。出費としては管理費と固定資産税があります。修繕費はほとんどかかりません。正直、持っていてもラクなので売らなくてもいいかという感覚になります。

ポールさん
うらやましい感覚ですね( 笑 )。でも、実際は売っちゃうんじゃないですか?( 笑 )

鉄筋たてたろうさん
「 売れればラッキー 」くらいの気持ちで利回り5%台で売りに出していますが、東京の中心地の場合、経営者や外国人投資家にかなり人気があるので、ぱっと売れていくことも多いですね。

売却する時は業者間サイトのレインズに載せることもあれば、大手不動産会社に任せて動いてもらうケースもあります。結果的に、平均の保有期間は1.5年〜2.5年程度になっています。

ポールさん
大金持ちじゃないですか( 笑 )。実は富山でも今、不動産価格が上がっていて場所によっては3年前に比べると土地の値段が2倍、建築単価が1.2倍になっているんです。今の市況だと3,500万円で建てた物が5,000万円で売れる可能性もあります。

鉄筋たてたろうさん
ポールさんこそ、大金持ちじゃないですか( 笑 )


ポールさんの新築富山物件

■ 同じことを続けていると飽きてくる

ポールさん
たてたろう先生はお話ししていると、お仕事が好きな人だなという印象がありますが、仕事は好きですか?飽きないですか?

鉄筋たてたろうさん
はい。仕事は好きですし、飽きないです( 笑 )

ポールさん
実は、富山の若手投資家の中では、「 不動産も同じことばっかりだと飽きてくるよね〜 」ということがよく話題になっています( 笑 )。僕はちょっと儲かったらすぐ飽きるんです。今はふんどし王子と不定期に投資家バーを開いて、みんなで集まるのが楽しいです。でもそのうちまた飽きると思います( 笑 )。

鉄筋たてたろうさん
僕が言ってもいいことかわかりませんが、大家業は物件選びを間違えなければ、すんなりと回ってしまうのが魅力です。極端な話、お金を借りて、管理会社に入居付けをお願いすれば、あとは税金を払って通帳を眺めるだけでいい場合もあります。ですので、飽きるというのはよくわかります。

不動産投資業界には時間がない人も多いと思うんです。ポールさんは時間があるので、そういう人たちに対して、何かしらのサービス、アイデア出しも含めて提供できるのではないでしょうか。

ポールさん
なるほど〜。たてたろう先生は、なぜ飽きないんですか?

鉄筋たてたろうさん
売上げや規模といった数字ではなく、興味のあることを追求しているからかもしれません。いま関心があるのは、住まいのコンセプトを変えることが賃料にどういう影響を与えるかについてです。

例えば東京のある一定の場所で、どうすれば高い賃料で貸し出せるか、ということですね。貸会議室などのコンセプトを付け加えたらどうか? カフェを作ったらどうか? そんなことを考えるのが面白いです。不動産「 賃貸 」というよりも、不動産「 事業 」の方に興味があります。



■ 会社を経営して社員さんを雇うのは大変?

ポールさん
ところで、たてたろう先生はいくつも会社を経営されていて、何十人も社員さんがいるじゃないですか。僕は会社員時代は部下が何人もいたんです。それを卒業してやっと色々なしがらみから解放されたのに、トップとはいえ、また組織を作ってその中で働く気力がわきません。社員さんがいれば簡単に辞めることもできないですし、大変ではないですか?

鉄筋たてたろうさん
僕も最初の頃はすべて自分でやっていました。ただ、顧客のいる仕事なので、自分でいうのもおかしいですが責任感の強さが裏目に出て、結果的に身体が持たなくなってしまったんです。それで社員を雇いました。

最初の頃は頭脳の部分を自分でやり、作業の部分だけを社員にお願いしていたんですが、それも頭が一杯になって続かなくなり、考える部分もある程度、従業員に任せるようになりました。そしたら、任せてしまう方がラクだったんです。

初期のメンバーは友達つながりで入ってくれた人が多くて、信頼できる社員が集まっています。僕のスタンスとして、まず社員を信じることから始めます。一旦は任せて、行動してもらう。うまくいかない時もありますが、そういう時は話し合いをして、改善していくというプロセスを続けています。

ポールさん
素晴らしい考え方だと思います。

鉄筋たてたろうさん
「 いい会社 」にしたいという理念があるんです。会社という組織をいい人の集まりにしたいんですね。いい人とは、性格がいい人。過去に、感覚が合わない人がいて、そういう人に仕事を任せるのは難しかったので、採用の時は能力よりも人柄や性格を重視しています。

もしうまくいかない時があっても、信頼できる社員ばかりですので、僕は誰に何を任せれば流れを変えられるかの配置の問題を考えればいいだけになりました。結果的に自分の時間も増え、不動産のこともじっくりと考えられるようになりました。

ポールさん
僕は今日、初めて先生にお会いしましたが、たてたろう先生自体が、性格がいい人だと思います。

鉄筋たてたろうさん
ありがとうございます。不動産事業はお金を扱う仕事ですし、投資なのでお金儲けは当然、目標の一つではあります。でも、仕事は生きることの一部でしかありません。お金を主眼にしていると、何が目的で生きているかを見失ってしまいます。

僕はいつだって「 楽しい 」と実感しながら生きていきたいと思っています。そのためには、何よりも人間関係が大事ではないでしょうか。

ポールさん
すごく共感します。時々、「 僕はまだお金持ちじゃないから、ポールさんに会いにいけません 」とか言う人がいるんですが、僕は「 面白い人 」が好きで、その人がいくら持っているかとか、全然関係ないと思っているんです。自分が面白いと思うことをする人生がいい人生だと思うし、そういう人と仲良くなりたいです。




■ 自分のできることを通じて世の中をよくしたい

ポールさん
たてたろう先生はTwitterやLINE公式アカウントで、有料級の情報を無料で発信されていますよね。「 東京ではこんなプランで建物が入るのか〜 」と富山の若手メンバーと一緒に勉強させてもらっています。

鉄筋たてたろうさん
見ていただき、ありがとうございます。遊び半分で始めたところ、今回のような機会までいただき、反響の大きさに驚いています。色々なことにチャレンジしたことが、いい流れを連れてきてくれたように思います。

本業で培った情報や不動産に対する相場観、細かな会計上のテクニック等、様々な内容を発信しているんですが、自分の知っていることが、こんなに人の役に立つと思っていなかったので嬉しいです。

ポールさん
念のためお聞きしますが、「 鉄筋たてたろう 」というお名前は、本名ではないですよね?

鉄筋たてたろうさん
はい、本名は別にあります( 笑 )。「 鉄筋たてたろう 」という形で顔も実名も出していないのは、不動産とは別の本業の大切なお客様を心配させるようなことがあってはいけないからです。

ポールさん
きっととっても忙しいと思うんですが、その中で情報発信を続けているのはどうしてですか?

鉄筋たてたろうさん
僕は不動産投資家でもあり、業者でもあります。この業界の中にいて思うのは、やはり何があるか分からない世界だということです。色々な困難が待ち受けています。

皆さんが失敗しないために必要な知識や情報を教えることは、費用もかかりませんし、何の不利益も生みません。ポールさんや健美家でコラムを書かれている方もそうだと思うんですが、自分のできることを通じて世の中をよくしたいという気持ちがあります。

ポールさん
なるほど〜。僕も情報は出し惜しみしない派です。情報を発信した方が、自分の価値が上がると思っているんです。ただ、僕のやることをそのままマネをしてニッチもサッチも行かなくなる人たちの話を聞くので、そのあたりはちょっと心配だったりします( 笑 )。

鉄筋たてたろうさん
「 ポール被害者の会 」ですね( 笑 )。

ポールさん
そうなんです。行動力があるのは素晴らしいことだと思うので、方向だけ間違えないようにしてほしいです( 笑 )


編集後記
一人で働くポールさんと、会社の代表として70名もの社員を雇用して働く たてたろうさん、働き方は違っても二人とも楽しそうです。同じ不動産投資家でも色々な生き方がありますね。次回はいよいよ最終回です。お楽しみに。

プロフィール

■ 鉄筋たてたろうさんさん
鉄筋さん

不動産投資家
起業家

note:鉄筋たてたろうはどう生きてきたのか
ツイッター:@tatetaro

■ 経歴

1985年
福岡県生まれ

2004年
上京、東京大学理科二類入学
在学中に勉強をして経済系の資格を取得

2008年
就職

2012年(27歳)
独立・起業
仕事を通じて不動産投資に出会う
1,2億円の中古マンションを購入(1棟目)

2013年(28歳)
富山に中古マンションを購入
千葉に木造アパートを新築

2014年(29歳)
千葉に鉄骨マンションを新築

2015年(30歳)
東京23区の土地から新築RC投資へシフト
以後、都内のRC物件を中心に規模を拡大

2021年(36歳)
本業の他に不動産関連の会社を数社経営
社員70名、合計年商35億


■ ポールさん

ポールさん

不動産投資家
富山県在住
家族は妻と娘
twitter:@crazymind_poul

■ 経歴

□1983年
富山県に誕生

□2005年
大学を卒業後、養護施設の職員に
お小遣い欲しさに本業の傍らガテン系のアルバイトを始める
アルバイト中に血尿が出たことで別のお金儲けの道を探る

□2013年
吉川英一さん、ふんどし王子のブログに出会い、不動産投資家を志す
クルマを売却し、バーテンダーなどのアルバイトで頭金を貯める

□2014年
区分マンションを購入
中古一棟アパートを購入

□2015年
新築アパート完成
なかなか埋まらず、破産回避の為に始めたメルカリで500万円ほど稼ぐ

□2016年
高利回りだが、古くて空室率の高い物件を買い、DIYで直して埋める手法を確立
戸建、アパート、ビルなど、「価値より安い」ものを次々と購入

□2017年
融資を引いて買った所有物件のほとんどを売却、まとまったお金ができる

□2018年
会社に辞表を提出
ふんどし王子と世界一周旅行を行う

□2021年
新築したアパートは建築中のものを合わせて9棟64室
その他に無借金の戸建てやアパートを88室所有する
現況家賃5,000万〜6,000万円。満室想定家賃8,000万円


(取材・執筆協力 アリ)

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