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失敗を覚悟した2棟目の収支。不動産投資はそれでも挽回可能でした。

大野靖弘さん_画像 大野靖弘さん 第4話 著者のプロフィールを見る

2021/8/16 掲載

こんにちは。やっさんです。夏休み、家族みんなで先輩大家さんの別荘を借りて過ごしています。大家を始めた当初は先輩大家さん達が自由に仕事や遊びをする生活を見て本当に憧れ、心の底から羨ましかったのを覚えています。

先輩たちに理想の生活を見せてもらったことが強烈なモチベーションになり、今の生活に繋がった事は間違いありません。今憧れている方たちもきっと叶う日が来ると思います。


別荘滞在中に開催したリアルミーティング『 やっさんカフェ 』盛り上がりました!

さて、今回のコラムでは、一棟目を早々に満室経営が出来た事で、勘違いをした私が二棟目で犯した失敗と、そこからの挽回ついてお話しします。

■ 売れ残り物件の3つのメリット

管理会社や協力会社のお陰で一棟目を3カ月で満室できた私は、早くも「 欲しい欲しい病 」にかかってしまいました( 笑 )。二棟目の物件選定基準も一棟目の時と同じでした。

・エリアは車で1時間以内(物件の多い地元札幌)
・融資を使い返済比率は50%以下(当時は戸建ての現金買いはマイナー)
・物件価格2,000万円以下(金融機関を回りこれくらいは融資可能と判断)
・中古ファミリーアパート(入居の安定を考えファミリー物件)
・自己資金400万円以下(次の物件のために極力温存)

ただし、一棟目のアパートを表面利回り24.9%で買えたことで購入目線が厳しくなっており、なかなかほしい物件が見つかりません。( 今なら過去の物件と比較せず、その物件単体で事業が成り立てば「 買い 」の判断をすると思います )

ある時、検索の仕方を少し変えてみました。いつもは新着順に並べて上から見ていたポータルサイトを、下から見てみたのです。するとそこには見慣れた売れ残り物件たち(失礼・汗)が並んでいました。

当初、「 売れ残り物件=ダメ物件 」だと思い、そういった物件はスルーしていました。ただ、次第に「 その物件自体がダメ 」なのではなく、「 値付けがダメ 」なだけなのでは? 売れ残り物件でも、物件の価値より安く買えれば良い物件になるのでは? と考えるようになりました。

川上物件ならぬ、売れ残りの「 川下物件( 商標登録申請予定なし )」に注目してみると、新着物件にはない3つのメリットがあることに気づきました。

1、売れ残りなので焦らずじっくり検討出来る
2、融資付けをじっくり行える
3、指し値が通る可能性が上がる

■ 元売れ残りの中古アパートが自分の2棟目に

ある日、一つの物件に目が留まりました。札幌市内にある築29年の木造アパートで価格は1,500万円。6世帯( 2DKが4世帯、1DKが2世帯 )でマイナーなJR駅から徒歩25分という微妙な立地でした。半年も売れ残っていて見慣れた物件でした。



売れない要因ですが、1階部分の「 背の低い車庫 」がネックになっていると思いました。築20年以上の物件に多い背の低い車庫は、高さがあるワンボックスカー等が入らないため、敬遠されるのです。

しかし、それ以外は悪くなかったので、「 見てみなければ分からない! 」と不動産会社さんに内覧を申し込みました。行ってみると、角地で日当たりも良く、とても明るい印象でした。近隣アパートの入居率も9割以上ありました。

内覧したその場で購入の意思表示をし、若干指し値をさせて頂いて、買付証明書を提出しました。一棟目の空室を3カ月で埋めた「 成功体験 」が背中を押しました。次もなんとかなるだろうと思っていました。

次は融資付けです。一棟目は不動産会社さんに紹介して頂きましたが、二棟目は自分で探しました。いくつか飛び込みで回る中で、地元の信用組合の支店長さんが熱心に話を聞いてくれて、無事に融資が通りました。1棟目の実績が効いた感じがしました。

札幌市、築29年アパート、6世帯( 2DK4世帯、1DK2世帯 )
物件価格:1,450万円
諸経費: 140万円
リフォーム費用:46万円
合計:1,636万円

上記のような物件に対し、1,200万円を期間10年、変動金利2.95%で借りることができました。( 金利は一棟目よりは下がりましたがそこそこ高いです。でも、まだまだこれが自分の実力でした )

自己資金は436万円で、自己資金割合は2.6割程です。返済比率を50%以下にする為( この時は返済比率約47% )に多めに入れました。表面利回りは20.5%。一棟目購入から8カ月後の購入でした。( 本当はもっと早く買いたかったのですが、それが精一杯でした )

次は入居付けですが、ここからは厳しかったです。6分の3ある空室が全く決まりません。勉強した通りにリフォームをして、広告料も相場の3カ月を出しましたが、問い合せすら来ません。最終的には広告料を5カ月に上げてもダメでした。

そこでマイソクを自作し、初めて仲介店舗に営業に行きました。すると驚いたことに、空室どころか、誰も私の物件の存在自体を知りませんでした。そこからは、自分の物件の存在を知ってもらう事と条件面をアピールする事を意識しました。

大家さん仲間からのアドバイスで、中途半端だったリフォームもやり直しました。管理会社さんとも「 自分が主体となって 」話し合いました。そして購入から8カ月後、ようやく満室にする事が出来ました。

■ 「 空室は大家の責任 」と覚悟を決める

この失敗の要因は、入居付けに対する意識の甘さだったと思います。何より、「 自分で何とかする 」という気持ちが足りませんでした。一棟目の時のように、管理会社さんがうまくやってくれるのではないかという気持ちがありました。

そういえば一棟目が早期に満室になった時、管理会社さんが「 この物件がこんなに早く埋まるなんて奇跡ですよ! 」と言っていたのを思い出しました。自分にはその本当の意味がわかっていませんでした。

当時は大家として自信がなく、管理会社さんにもおっかなびっくり対応していました。でも、この件があってから、私は「 空室は大家の責任 」と覚悟を決め、パートナーとしての対等な立場で意見を聞いたり、自分の考えを伝えたりするようになりました。

ちなみに、満室になったのも束の間、翌月には退去が発生し、その後も退去が続きました…。入居が安定するまで1年半ほど掛かり、一時期は「 この物件は失敗だったか 」と思いましたが、次第に落ち着いてきました。

そして、購入から6年3カ月後、長期譲渡のタイミングで売却。スタートでつまずいた二棟目ですが、長期的に見たら大きな利益をもたらしてくれました。

■ 失敗だと思った2棟目もトータルで1千万超のプラスに

最後に、2棟目アパートの全収支をご紹介します。所有期間は6年3カ月です。

家賃売上等収入:1,841万円
経費や借入返済や税金等の支出:約1,394万円
⇒差し引き合計:+447万円

物件価格:1,800万円
諸経費:14万円
借入一括返済:505万円
所得税(長期譲渡):126万円
⇒売却での収支:+1,155万円

今回の買主様は不動産業者様だったので仲介手数料はかかりませんでした。そして、一棟目に続き、購入価格1,450万円よりも高い1,800万円で売れました。築35年のアパートでもきちんと運営していれば買い手は見付かる事がわかりました。

御覧の通り、1000万円を超える利益を得られました。最初に多少失敗しても、諦めず行動し続け、時間をかける事で挽回出来るのが、不動産投資の良い所だと思います。( ただし、最初に勉強せず始めると挽回できない場合もありますので、それだけは要注意です )

そして、この物件には他にも大家としての経験( という名の修行? 笑 )をたくさん積ませてもらいました。そのお話はまた別の機会に。今回も皆さんの物件購入やその後の大家像のイメージに繋がると嬉しいです!


お借りした別荘のウッドデッキから最高の夕日が見えました

今日も自分らしく。

やっさん

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プロフィール

■ 大野靖弘さん

大野靖弘さん

不動産投資家
札幌市在住
家族は妻と何か可笑しい三人娘の5人家族

不動産を通じて「自分らしく生きる」をテーマに活動中
不動産と筋肉の懸け橋になる事が目標

SNS:リンク一覧
健美家コラム:失敗告白


■ 主な経歴

□1980年誕生

□1987年(7才)
母を亡くす

□2002年(23才)
大学卒業後、外資系ブランドに入社

□2004年(24才)
父を亡くす
「人はいつ死ぬか分からない。その時に絶対に後悔しない人生を送らなくては」と強く感じる。
未来に希望が見出せず、2度の転職を経験するも、会社や国に頼る人生ではいけないと悟る

□2010年(30才)
結婚し子供も生まれて幸せを感じながらも、娘に100円の焼き鳥を買うのに躊躇する自分に猛烈に違和感を抱く

加藤ひろゆきさんの書籍を読み、大家になることを決意

□2011年(31才)
1棟目のアパートを購入

□2012年(32才)
2棟目のアパートを購入
年末に火事になる

□2013年
U
築古や新築のアパートで資産を増やす
U
□2017年(37才)
会社を退職し専業大家へ。
ここから築古戸建てを高利回りで再生する手法に挑戦

□2019年(39才)
不動産賃貸業で社会貢献出来ると気付き拡大へ舵を切る
中古RCを3棟取得

□2021年(41才)
これまでに、新築・中古アパート、築古戸建て、区分マンション、中古RCマンションなど29棟122室購入。
そのうちいくつか売却し、現在は計91室を所有し満室時家賃年収は約5,700万円以上。

不動産への恩返しの思いから、これから始めたい方へ向け、セミナー・スクール・交流会の開催の他、ブログ・Youtube・ラジオなどによる情報発信も行っている

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