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新請負会社と契約締結。新築RCの工事費1000万円を削るために実行したこと。

サラリーマン大家ゆめさん_画像 サラリーマン大家ゆめさん 第9話

2021/5/16 掲載

私のマンション建築失敗に関する連載コラムへようこそ。

私は2018年2月に2億4,000万円のマンションを建設するため、工事請負契約を締結しました。これまでのコラムでは、元請会社から下請会社への支払いが止まって工事が中断するトラブル、元請会社との契約解除などをお伝えしてきました。

今回のコラムでは、トラブルだらけの最初の元請会社との契約を解除後、銀行から紹介された新しい請負会社と契約を締結し、工事を再開した際に起こったことを紹介します。

※過去のコラムを読んでいただけると理解が早まると思います。
参照:これまでのコラム

■ 請負契約締結と完成までのスケジュール

なんとしてでも建物を完成させたい!その思いから銀行に追加融資を依頼し、それが無事に認められたことで、私はようやく新しい請負会社と工事続行の契約を締結することができました。

まず驚いたのは、新請負会社から提示された契約書の重厚感です。最初の請負会社に示された契約書との差は歴然!よくこんな会社と契約したと思います( 笑ってやってください )。



新請負会社との契約に際して、工事代金の支払い時期について交渉を行いました。正直、手元の資金は干上がっていましたので、なるべく工事後半に代金支払いを行いたいと考えていました。

コラム3話「 度重なる『 契約にないお金 』の請求!マンション建築で施主が負うリスクの大きさを心得よ 」でもお話しましたが、つなぎ融資を利用するときに請負会社と工事代金支払いの時期、金額を交渉します。

今回は私の資金繰りが厳しい中での交渉となりました。銀行にも相談しましたが、「 契約当事者間のことに口は出せません… 」と当然の回答でした。私はダメもとで下記の提案をしました。



すると新請負会社の社長は、「 わかりました。それでいきましょう 」と即断してくれたのです。工事を請け負う方としたら、好ましくない内容にもかかわらず…。

思わず、「 いいんですか? 」と間抜けな質問を返したところ、社長から「 すべてわかっていますから、大丈夫ですよ 」と温かい回答をいただき、泣きそうになりました。そして、銀行に報告し、契約を締結しました。

■ 契約締結までに苦労した調整

当初、見積額は想定より大幅に高額になっていました。そのため、工事内容を見直して減額する必要性がありました。次は約1,000万円減額した内容です。入居者へのサービス低下に極力つながらないように工夫しながら取止め、変更を行いました。

・外壁レンガ調タイル貼りを吹付けに変更
・バルコニーガラスパネル手摺をアルミ手摺に変更
・キッチン、ルームの部屋扉取止め
・下駄箱の仕様変更
・宅配ボックスをレンタルに変更
・キッチンメーカー変更
・消火器BOXを設置台に変更
・ルームナンバー、ポストの仕様変更
・人感センサー取止め
・照明器具を施主支給に変更
・便器のメーカー変更

続いて旧元請会社の杜撰な工事が原因の「 不具合改修工事費 」という費目が見積最終頁に記載されていました。約800万円です。また別の意味で涙が出そうです。



このようの見積書の内容を踏まえて、2020年11月末の完成ということで締結するに至りました。

■ 杜撰な工事に対する補修のため工事が遅れる

2020年6月に工事が再開されました。まずは、不具合個所の補修からです。例えば、エントランスホールの土間コンクリートが10pも高く積まれていたため、そのコンクリートを斫る必要がありました。

一部の部屋のバルコニーへの出入り口サイズが消防法に適応しておらず、既に入っているサッシをすべて取り換えるという工事もありました。

さらには、工事が終わっているバルコニーの避難ハッチの取付位置が壁や窓に接近しすぎているため、このままでは消防検査に通らないという事実まで判明しました。



これに関しては消防への事前協議も難航し、なかなか施工方法が決まりませんでした。最終的に、既に開いていた穴を塞ぎ、各フロアの土間コンクリートに再度穴を開けるという工事を行いました。

この消防との調整と施工方法決定、工事実施に3カ月を要し、大幅にスケジュールが狂ってしまいました。旧請負会社にそのまま任せていたら、最後の消防検査で完了検査を通ることができず、袋小路に陥っていたことになります( 恐ろしい! )。

その他、コロナの影響も受けることになりました。具体的には2020年4・5月の緊急事態宣言の解除後に特定の商品に発注が殺到したことで、玄関扉サッシの納品が遅れ、内装工事がズルズルと遅れてしまったのです。

しかし、それは請負会社の責任ではありません。最初の会社のひどい仕事ぶりとは違い、新しい請負会社がきちんと仕事をしてくれていることは私にもわかりました。あとは、工事完了まで見守るしかありませんでした。

【 今回の教訓とまとめ 】

・新築工事では建物を誰が建てるかが非常に重要
⇒もし前の業者が建物を完成させたとしても、完了検査が通らなければ銀行からの最後の融資は下りなかった。想像すると怖くなります。

・工事業者を決める時は、過去にどのような建物を建ててきたのかを確認すること
⇒木造のみなのか。RCはやったことあるのか。高層マンションの経験はあるのか。建築する都市での建築経験はあるのかを事前に確認することでリスクを抑えられる。もし、その工事が初めてなら、踏みとどまる勇気も必要。わざわざ自分が熱いか冷たいかわからない一番風呂に入る必要はないのです!

プロフィール

■ ユメさん



サラリーマン大家
関西在住

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不動産投資本当にあった怖い話

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夢が叶うか不動産投資

ユメさんのtwitter
@yumechoKM

■主な経歴

高卒で一部上場企業就職

組織の論理が優先される会社員に限界を感じ、不動産投資にチャレンジ

2棟購入後、2億4000万円のマンションの新築にチャレンジするも請負会社が倒産、必死で状況を立て直す

不動産投資の失敗談やサラリーマン大家の気持ちを中心とした情報発信を行う

不動産投資失敗王を目指す(逆境を乗り越えて復活へ)

家賃収入約1,600万円
キャッシュフロー約650万円

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