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930万円で一戸建を競売落札、すぐ倍額で転売。場所は、あの有名ミュージシャンの出身地。物件の見極めポイントは?

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健美家不動産投資ニュース

定期的に競売セミナーを開催し、日々、競売の相談を受けているドクターKである。
今回、競売で公開されていた戸建の競売事例をご紹介する。

紹介する物件は、南関東にある戸建物件である。
この地域は非常に地価が高く、あまり競売物件が出てこない。今回、その地域で競売物件が掲載され、落札、転売の事例を紹介する。この事例は転売の事例の中でも、比較的に利益が得られた物件である。

但し、どのような競売物件でも転売すれば、今回と同様に利益が得られるとは限らない。

例えば、賃貸向けの物件を落札し、利回り20%の物件でも、転売だと利益が得られない物件もある。一方、転売の利益は得られるが、賃貸だと利回り5%前後の物件もある。

転売向けの物件を狙う場合は物件の見極めが必要である。ポイントは、所在地や築年数、建物状態など、いろいろな条件を確認する必要がある。正直、転売は初心者の方には難しく、プロの不動産業者がやるべき分野である。

読者には、今回、紹介する物件を参考に、賃貸物件を所有していても、後に転売するケースもあるので、このような競売物件もあるということをご理解頂けたらと思う。

1.物件概要
(1) 所在地
物件は南関東の都市であり、人口は20万人の都市である。
有名なミュージシャンの出身地であり、夏には音楽のイベントが開催され、マリンスポーツが盛んである。物件の所在地は最寄りの駅から3kmほど離れたところにある。また、海には近く、徒歩数分で行ける。

(2) 物件概要
物件は、土地が66u、建物の延べ床面積が67u、築26年の2階建ての戸建である。
外観は外壁がクリーム色に塗られ、一般的な建物である。

建物外観。築26年の普通の建物
建物外観。築26年の普通の建物

(3) 間取り、室内
間取りは3LDKである。1階はキッチンとリビング、浴室、洗面所、トイレの水回りがある。2階は洋室が3つある。また、2階の天井には屋根裏収納が付いている。

間取り。1階にリビングと水回りがある。2階には洋室が3部屋ある
間取り。1階にリビングと水回りがある。2階には洋室が3部屋ある

以下、室内の写真である。築年数は26年が経過している。家の中に物は少なく、比較的に綺麗に利用されている。

間取り。1階にリビングと水回りがある。2階には洋室が3部屋ある
間取り。1階にリビングと水回りがある。2階には洋室が3部屋ある

2.物件詳細
(1) 関係者のコメント
裁判所の公開資料には、債務者や所有者などの関係者のコメントが記載されている。
そのコメントには、1階の台所で雨漏り、1階の床の弛んでいるとの記載がある。落札後のリフォームでは修理の検討が必要である。

関係人の陳述等。見落としなく読み込もう
関係人の陳述等。見落としなく読み込もう

(2) 執行官のコメント
裁判所の公開資料には、債務者などの関係者のコメント以外に、裁判所の執行官のコメントも記載されている。執行官とは、競売などの裁判を進め、書類作成などを行う。執行官は競売物件を確認した際、自らの意見も必ず記載されている。

関係人の陳述にも記載されていたが、「1階の床の歪み」が記載されている。また、「1階の床の傾き」との記載があり、落札後のリスクとして、考慮すべき事項である。

執行官の意見。執行官の意見もしっかりと確認しよう
執行官の意見。執行官の意見もしっかりと確認しよう

(3) 物件評価の金額
裁判所から依頼された不動産鑑定士による競売の基準価格は以下である。

6,700,000円

上記の金額は、裁判所から依頼された不動産鑑定士によって、査定される。この金額は、一般流通市場の価格よりも安く設定される。理由は、この金額が一般流通市場よりも高いと誰も入札せず、競売自体が成り立たないためである。

3.落札結果
(1) 落札結果
落札金額は以下である。

9,339,000円

入札件数は4件であった。

(2) 販売価格
落札した方は、債務者と交渉して退去させ、リフォームを行い、この戸建てを販売している。その販売価格は以下である。

18,800,000円

以下、リフォーム後の写真である。リビングには、カーテンや照明、ソファが設置されている。

リフォーム後の写真
リフォーム後の写真

落札金額と販売価格の差より収益があったが、落札金額以外にも要する費用がある。

@ リフォーム代…広告内容の記載より、クロスの張替え、キッチンの交換はやっているが、外壁塗装までは行っていない。
A 税金…不動産取得税などの税金である。
B 債務者退去費用、残置物処理費用…こちらは具体的な金額は交渉次第だろう。

上記以外にもいろいろと費用はかかる。しかし、不動産投資を経験している人が計算すれば、落札した方が収益を得られていることがわかるだろう。

4.最後に

今回、競売で取得した戸建てを転売する事例を紹介した。このような転売は、宅建の免許が必要であり、個人向きではない。個人でも賃貸目線で競売物件を落札したが賃貸契約まで至らずに転売した場合、所有期間5年以下であれば、短期譲渡所得で約40%の税金がかかる。

また、落札しても、債務者との退室交渉、残置物処理、リフォームの依頼などがある。さらに、個人場合、自分で転売をできないので、不動産業者への仲介手数料も発生する。万が一、債務者との交渉が難航し、強制執行にもなれば、さらに費用がかかり、時間もかかる。

法人で転売を行うと、既に債務者との交渉には経験があるため、慣れたものだろう。リフォームに関しては、その地域を担当していれば、安いリフォーム業者との繋がりがあり、値段を抑えて、リフォーム工事ができる。販売は、自分でやれば良い。そのため、競売の転売は、法人向きと言えるだろう。

執筆者:ドクターK

【プロフィール】
「不動産セカンドオピニオンサービス合同会社」所属。競売コンサルタント。年に数十回の入札を行い、数件落札。競売をやりたい初心者向けに毎月競売セミナーを開催し、競売のノウハウを伝授。執筆活動も行い、著書「はじめての競売」に一部寄稿。

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