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1万円から始める不動産投資。「不動産投資クラウドファンディング」とは?

不動産投資全般/その他投資 ニュース

法改正により活性化の兆し
ネットを活用した不動産投資

不動産投資とは、投資家自身がひとつ(一棟、区分)の物件に対して資金を投じ、家賃収入や売却益を狙うというもの。その際は立地や建物の構造、築年数、設備などを精査し、金融機関に交渉のうえ、融資を受けるのが一般的な流れだ。物件購入後は管理を専門業者に任せたり、自主管理をすることも。いずれにしろ、高い専門性や労力が求められる。

ところがいま、こういった通常とは異なるスタイルの手法が注目を集めている。それが、「不動産投資クラウドファンディング」だ。手掛ける事業者が増えていて、なんと1万円程度から投資を始められるという。

国内クラウドファンディング市場は拡大の一途を辿っている。そのうち、不動産投資クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の改正により、小規模不動産投資の環境が整備されつつある。
国内クラウドファンディング市場は拡大の一途を辿っている。そのうち、不動産投資クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の改正により、小規模不動産投資の環境が整備されつつある。

不動産投資クラウドファンディングとは、ネットを通じて不特定多数の投資家から資金を募り、集まった資金で不動産を取得・運営。得られた運用益や売買差益を各投資家に分配するというものだ。

そもそも「クラウドファンディング」が「Crowd(群衆・集団)」と「Funding(資金調達)」を組み合わせた造語であり、ネットを介して魅力的な案件に対して金銭的な支援をする仕組みで、大別すると以下のように分類できる。

寄付型:企画者の事業やアイデアに寄付。リターンは発生しない
購入型:モノやサービスがリターンとして設定されている
投資型:株式や配当金など金銭的なリターンが設定されている

不動産投資型クラウドファンディングは、投資型クラウドファンディングの一種で、運営会社は第一種・第二種少額電子募集取扱業の登録、もしくは金商法第一種または第二種金融商品取引業の登録などを受ける必要があり、加えて不動産を扱う場合は「不動産特定共同事業法(不特法)」という法律のもと、許可を受けないといけない。

同ビジネスを扱う事業者は増えているが、クラウドファンディング自体がさまざまな法規制により管理されていて、運営会社は金融庁の管轄下。事業者選びの際は、リーガル面をクリアしているかどうか、必ずチェックすることだ。

また、同じくネットで資金を運用したい投資家と資金を必要とする借り手をマッチングするサービスとして「ソーシャルレンディング」が挙げられるが、同サービスの場合、一般的に借り手は複数化・匿名化されているので投資家が情報を把握することは難しい。

対して不動産投資クラウドファンディングは情報の公開に制限がなく、投資対象の情報を明らかにすることができるので、物件の精査が可能だ。

不動産投資クラウドファンディングが増えた背景は、先述した不特法が関係している。同法は宅建業法第2条第1号に規定する宅地及び建物を資産とするファンドの運用を規制する法律だが、2017年に改正され「小規模特定不動産特定共同事業者」が誕生することに。

従来の不特法では資本金1億円以上などが条件で、大規模開発や複数物件の管理・運用を想定していたが、法改正により「投資家から集める資金総額1億円以下」「投資家1人当たりの出資金上限100万円」「資本金1000万円以上」など、事業者の参入ハードルが下げられたのだ。ご存知の通り、日本は少子高齢化に伴う空き家の増加など、不動産に関する課題を抱えている。法改正で不動産開発の機会を増やすとともに、少額で始められる不動産投資で、国民の積極的な資産運用を加速させるのが狙いと言えるだろう。

募集案件から投資したい不動産を選定
自由度が高く少額から始められるのが特徴

不動産投資型クラウドファンディングを始めるには、運営会社のサイトで会員登録を行い、募集案件から投資対象を選べばいい。同じく不動産に投資するREITの場合、ファンドマネージャーが複数の物件で分散運用するので投資家自身は細かい物件の選定はできないが、不動産投資クラウドファンディングはひとつの物件に共同出資するので、対象を選べる自由度が高い。

現物不動産も投資対象は投資家自身が目利きをするが、それなりの資金が求められ、金融機関から調達するには労力がかかる。対して不動産投資型クラウドファンディングは1万円と少額から始められる案件が少なくない。

おまけに、修繕管理や入居者管理といった手間も不要だ。もちろん、少額だと得られるリターンは少ないが、複数案件に分散投資をすることでリスクを抑えつつ、スケールメリットを活かして手にする収益を増やしていくことはできる。

例えば、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルが運営する「CREAL」は、2018年12月からサービスを始め、累計調達額は20億円を突破、分配金総額も2500万円という実績を誇る(2019年6月期不動産特定共同事業認可におけるクラウドファンディングサービス運用資産残高調査より)。

賃貸レジデンスやホテルが投資対象で、最小投資金額は1万円から、運用期間は短ければ4カ月〜長いと24カ月。想定利回りは4%台が占めている。物件の所在地や立地環境などは、データ、画像、動画を使って開示しているので、納得のうえ投資判断が下しやすい。

賃貸レジデンスやホテルなどの案件を用意する「CREAL」。想定利回りや想定運用期間、ファンドの詳細は公式サイトで紹介。無料の会員登録〜投資家登録を行い、専用口座に投資資金を入金して気に入ったファンドに投資の申込みを行う。 (出典)CREAL公式サイト https://creal.jp/
賃貸レジデンスやホテルなどの案件を用意する「CREAL」。想定利回りや想定運用期間、ファンドの詳細は公式サイトで紹介。無料の会員登録〜投資家登録を行い、専用口座に投資資金を入金して気に入ったファンドに投資の申込みを行う。
(出典)CREAL公式サイト

他方、FANTAS technology株式会社による「FANTAS funding」は、空き家再生ファンドを中心に新築マンション物件の開発や中古ワンルームマンションなどを組み入れた不動産投資クラウドファンディングを提供している。

1口1万円から投資ができ、申し込み手数料・解約手数料は無料。想定利回りは8〜10%を見込んでいる。投資家は優先出資者として同社と匿名組合契約を締結し、劣後出資は運営会社が払い込み、その出資合計額で運用資産を取得し、運用資産から得られた資金を出資者に分配するという仕組みだ。

分配金は投資家へ優先的に分配され、運用資産の評価額が下落した場合、下落額は劣後出資者である同社が負担し、劣後出資者の元本全額で補填できないと優先出資者の元本が減少する。不動産評価額が運用開始時評価額の2〜3割程度下落しなければ、投資家の元本に変動はないという。

FANTAS fundingは空き家再生プロジェクトなどを扱う。投資家は優先出資者となり、分配金は優先的に受け取れる仕組み。投資元本の安全性も謳っている。 (出典)FANTAS funding公式サイト https://www.fantas-funding.com/lp/a/macbee.a01?hc_uus=9b6439c431304cf8c413323c4887a3f7
FANTAS fundingは空き家再生プロジェクトなどを扱う。投資家は優先出資者となり、分配金は優先的に受け取れる仕組み。投資元本の安全性も謳っている。
(出典)FANTAS funding公式サイト

事業者が間に入るので現物不動産投資に比べると利回りは低く、当然ながら元本割れのリスクはある。一方、少額で不動産投資を始めたい、資金調達や物件管理などの手間をかけたくないという人にとって、不動産投資クラウドファンディングはメリットを見いだせるだろう。限られた資金で不動産の分散投資をしたいというニーズにも対応する。運用期間が定まっているので、現物で得たキャッシュフローの一時的な活用先にもなるだろう。うまく使ってみてはいかがだろうか。

健美家編集部(協力:大正谷成晴)

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