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1棟目購入後すぐ退去相次ぎ12戸中6戸空室に。反骨精神に火がつき満室、次々に物件を再生【富治林希宇さん 前編】

不動産投資全般/投資家インタビュー ニュース

2022/06/05 配信

20〜30代限定の「TerraCoya大家の会」を林奏人さん、辻龍一さんとともに主宰する富治林希宇(フジバヤシネガウ)さん。20代から不動産投資を始めたこの3名は、とある不動産投資セミナーで出会い、意気投合。それぞれ投資で目指していた目標を達成した。

林さん辻さんの体験談は前述した。今回はサラリーマン時代から不動産管理や不動産ファンドなどの業務に従事していた富治林さんの不動産投資体験談をご紹介する。

なんと初めて購入したアパートが、購入後、12戸中6戸空室になる窮地を経験している。そこからどう巻き返し、アパートを中心に17棟(戸建てや倉庫、区分マンションも所有)を購入していったのか? ドラマチックな不動産投資体験を取材した。

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お笑いの「M1グランプリ」に3度挑戦した経験もある富治林希宇さん。「地域創生」と「人と楽しいことをする」ことが好き。近況などはツイッターで。

仲介業者100社、セミナー50本、本100冊と目標を決めて
スタートするも半年間、買えず。その理由に気づき、路線変更

建築や地域創生などに興味を持ち、大学では「建築都市デザイン学科」で学んでいた。

卒業後は、サラリーマンとして3社に勤め、不動産現場作業や管理、不動産ファンド、不動産賃貸・売買などの業務に関わり、宅地建物取引士、ビル経営管理士、不動産証券化マスター、乙種消防設備士、電気工事士、乙種危険物取扱者、防火防災管理者などの資格を持つ。不動産業界をよく知る人間が、個人で不動産投資を始めようと思ったきっかけは?

「いつか自分で地域創生や地域貢献に関わる事業を始めたいと思っていました。そのためには自由になるお金が必要で、28歳から不動産投資を始めて、2年でキャッシュフロー月100万を目標に掲げ、それができたら独立しようと考えました」

仲介業者100社、セミナー50本、本100冊と、数値目標を掲げて動き出した。それが2017年の春のこと。ところが半年間行動し続けるも物件が買えずにいた。

会社員として不動産の売買や投資を行うのと、個人で不動産投資を行うのではノウハウが異なり、最初の1歩が分からなかった。そんなときに見つけたのが現在、大家の会を主宰する3人の出会いの場となった、不動産投資セミナーである。

「セミナーでは6回連続で、そこそこ高額でしたが、マインド面や個人でどう融資を引くのかなど勉強になりました。当初、自分は業者が狙うような『Aプラス(多くの人が現金買いしてでも欲しい物件)』と呼ばれるような条件のいい物件を探していましたが、20代のサラリーマンでお金があるわけではなかったので、業者から『もう少し目線を下げないと買えない』と言われていました」

そこで『損をしない程度の物件』を狙うように、戦略を変えた。そうして業者からの紹介で手に入れたのが、埼玉県川越市で購入した4500 万のアパートだ。

今では物件購入の基準を「積算評価、利回り、家賃相場」と決めているが、1棟目は、家賃相場より低い賃料で入居している点と、信金から融資をえることができたことが購入の決め手になり、半分は「勢い」もあったという。

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川越市で購入した1棟目の外観。

毎週のように解約通知がきて、半分空室に!
そこから半年で、以前より家賃2割UPで満室に

購入後、思いもよらない事態が発生する。転職のタイミングで、余暇と学びを兼ねて海外にいた富治林さんのもとに、1週間おきに退去通知の連絡が入るのだ。

「満室で購入していたのですが、毎週のように退去通知が入り、12戸中6戸空室に。毎月の返済が、家賃だけでは足りず、自腹を切る事態になりました。めちゃくちゃきつかったです。そもそもちゃんと入居者が入っていたのか、メーターがまわっているかどうか、カーテンの開閉があるかどうかなど調べたものの、何が原因で退去が続いたのか結局、分かりませんでした」

このときに『家賃設定』の重要性を改めて思い知ることになる。富治林さんの場合、物件を購入する前に、入居者募集のサイトを利用して、同エリアのアパートを、賃料を安い順に並べ直して、『エリアで一番安い賃料』を見定めるようにしている。

最も安い家賃で、利回りが見合わければ購入をしない。1棟目は前の所有者が、相続で引き継いでいたためか、管理が甘く、家賃相場3万5000円〜3万8000円の場所で、家賃2万8000円で入居者が入っていた。全室退去しても、新たな家賃設定で入りなおせば、手取りが増え、回復できると考えた。そのため早期売却などは考えなかった。

「現地によく足を運んで、清掃など自分でできることはしました。共用部をきれいにしたことや、自販機や無料Wi-Fiの設置など手を加えました。賃料を退去前から2〜3割UPし、半年で満室にできました。自販機は物件周りが明るくなり夜間でも内見しやすく、効果は絶大でした。」

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1棟目の共用部。汚れやすいゴミ置き場も掃除が行き届いている。現在、所有物件の清掃などは、自ら立ち上げたサービス「COSOJI」を利用している。

その後、2棟目を神奈川・戸塚に、3棟目を愛知・名古屋に、それぞれ業者さんからの紹介で購入する。エリアは首都圏中心で、全国でいいものがあれば購入する気持ちでいた。2棟目では一風変わったエピソードがある。

「6戸入るアパート1棟と、倉庫1棟、戸建て1棟がセットになって5000万円で売りにでていました。売り主は業者で、買い取り再販していたものです。購入した戸建ては、3000万円で売却査定となりました。家賃で考えるとアパートのほうが6戸分の家賃が入りキャッシュフローが多いものの、戸建てはマイホームがほしい実需層が高く買うこともあり、売却益が期待できますね」

ここまでの3棟で経験を積み、4棟目以降は、ネット検索で見つけた物件を購入していく。明日の【後編】では4棟目以降、180万で購入した全空のアパートなどについてもご紹介する。

後編につづく

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健美家編集部(協力:高橋洋子(たかはしようこ))

高橋洋子

https://yo-coo.wixsite.com/home

■ 主な経歴

暮らしのジャーナリスト。ファイナンシャルプランナー。
大学卒業後、情報誌などの編集を経てライターに。価値0円と査定された空き家をリノベーションし、安くマイホームを購入した経験から、おトクなマネー情報の研究に目覚め、FP資格を取得。住宅、マネー関連の執筆活動を行う。

■ 主な著書

  • 『家を買う前に考えたい! リノベーション』(すばる舎)
  • 『100万円からの空き家投資術』(WAVE出版)
  • 『最新保険業界の動向とカラクリがよ〜くわかる本』(秀和システム)など

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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